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新一年,你对楼市的认知需要更新了

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发表于 2024-1-2 09:14:16|来自:中国广东 | 显示全部楼层 |阅读模式
终于,来到了2023年终点。
回顾过去几年,小到自己和周围的朋友,大到企业、国家,都在经历震荡和颠簸。总会想到木心的一首诗,诗里说:
从前的男女老少都以为自己是不死的一百年的姑妈
两百年的舅舅
过年过节都会来做客的
表哥表姐一直年纪青
外婆还能帮我掏耳朵
……
就是什么呢?人会有种永恒的幻觉,觉得美好的当下会一直延续。
2010年后,坐在房企高级写字楼和互联网大厂里的名牌大学毕业生,想不到10年后,要面临中年失业的危机。
变化才是永恒的主题,我们这些微小的个体一直都在被裹挟在历史的车轮里,起伏向前。岁末将至,打卡环节是——总结过去,展望未来。不想把话题搞得很沉重,也不想找个出口简单宣泄情绪,虽然每个人的日子都不容易。房地产,明天去往何处。这个问题有点大,我的视野和资历也有限,漫谈式的跟大家说说自己的思考,有不同意见的朋友欢迎留言。
被称作YE壶的房地产都经历过什么

要回答,我要到哪里去,要先看看,我从哪里来。为什么地产陷入到今天的局面。这也是很长的一个话题,做了一张图,我尽量简单的说。这张图,基本就是简化过的中国房地产发展的全周期说到周期,有人会数年份判断周期,之前调控了4年,好,这次调控过了4年,肯定要放松了。嗯,粗暴了。之前两次的确是4年的时间,但是,2016年开始这一次,经历了8年。每一次房地产行业的调整都是暗合着中国经济的波动。有几个时间点,对房地产非常重要。
1988年,是房地产开始的元年,在这一年,确认了住房商品化,住房这个大宗商品可以进入消费市场。
而房地产真正市场化是在1998年,这一年房地产有三个历史性的政策。第一,土地统一收储并出让;第二,取消福利分房;第三,个人可以按揭贷款买房。由此开启的房地产作为国民经济支柱产业的一路高歌猛进。1998年还有一件大事,国企员工下岗潮。当时也是,一片动荡和人心惶惶。然后,个体经济、民营经济开始迅猛发展。
2004年,也是一个里程碑。98年之后的房地产如火如荼,也避免不了乱象丛生,2004年,是房地产市场开始各种规范化管理的开始,抑制房价过快上涨成为政治任务。
2008年,又是一次地产的拐点。那年,我本科毕业,很多同学找不到工作,楼市价格腰斩。全球金融危机爆发,中国开启了4万亿救市计划。水大部分流到房地产行业里,转年2009年,楼市就“呼”地吹起来,楼市空前的繁荣,量价快速提升。
2010年,又是一个标志性的年份,这一年,全国第一开启“限购令”。随之而来的是二套首付提高,限购且限贷。然而价格依然控不住,而三四线城市的库存积压到ZF亚历山大。于是就有了2014年930限购松绑,开启去库存之路。2015年,5次降准4次降息,之后再降首付。听到这儿,故事有点耳熟了?然后,就到了2016年,来到了房地产的盛世狂欢。从业久的地产老人都知道,2015、2016的疯狂,日光盘比比皆是。在风口上的楼盘,闭门一天,转天涨价大几千。2016,算是房地产的高点,过来人都知道,踩着点出来的笑,踩着点进去的哭。当时大家的心态就是,房子每天都在涨价,都是以500米冲刺的速度去抢房。朋友买了天津外环线边的万科二手次新,当年280万入,今天这套房子值多少钱?成交价150万。
2016年,是很微妙的一年。这一年,国家禁止了赴海外投资,关了闸门,加大了基础设施的投入。英国脱欧、川普当选、土耳其内战,金融上判断美国升息也没有发生,推迟到了2年后。
之后,2016年10月,限购重启,地产迎来了最长时期的调控期。2017年,房地产进入冷静期,也可以说是调整期,17、18年,地产人都在猜政策几时会松一松,可是等来的是持续加码,限购、限售、限贷、限地价、限房价、限离婚。
17、18、19年,为了抑制房价过快上涨,用了各种手段。楼市开始走稳,
大家预期也放平。我们说,政策常态化了。
楼市难,但是房企也没有崩。
为什么会来到了2022年的接连的房企暴雷,我粗浅的把他归因为
三道红线
“口罩黑天鹅”事件
,三道红线勒住了“资金”的脖子,“口罩”事件顺势插了个刀。
现金流是房企的血液,一旦断了,必然缺氧致残。就有了2022年,很多房企在bao雷的路上轰然倒塌。我们看到的这个行业的故事,大概就是这样的一个发展脉络。
以前老有人说房地产是YE壶,需要拿出来,不用塞回去。有点粗鄙,但是房地产的确是个双刃剑,400多万亿的行业总值,1:8.2的行业带动,用一用,就能拉多少GDP。但是,这个不是长久之路。也是为什么国家会把通往的水闸关掉。中国2016年以后,一直在经济深度调整期,那一年我们听到最多的是“去泡沫、去杠杆,扶植实业、结构调整,脱虚向实”。而再往大了看,全世界在互联网之后,正面临着新一轮的新旧动能的交替,是巨大机遇,能不能抓住,关乎国运。如果钱,还继续流向房地产,炒房价套利,眼前是繁荣,内里一片虚。所以,国家下的一盘大棋,水不能流向房地产是必然,从8年的调控期也能看到国家的决心。
但是,房地产是不是要勒死。不会,说了400万亿的体量,国计民生,勒死岂不是自杀。ZF的主导方向一直都非常明确,房住不炒,稳定发展。包括未来的地产发展方向,保障房和商品房两条腿走路,也是这个初衷。
今年,北京放了大政策,9月份“认房不认贷、降低存量房利率”,1214新政,正式降首付、降利率、调整普宅线的标准。
有人老觉得,楼市的政策是老百姓和政府博弈的结果,有人获胜、有人妥协。今年北京的两次政策放开,是ZF绷不住了,妥协了,这个都偏见。这几个政策都没有违背之前的“房住不炒”立场,释放的也是刚需和改善的需求,这购房者正当的需求得以满足。
而大开闸放水的事儿,2016年之后,ZF就没做过。
2024年,何去何从说到了今天,2024年即将开启。房地产,或者楼市将何去何从。
写到这儿,回顾2023年,我又想到了我爸作为国企员工下岗的1998年。但凡经济结构调整的关键周期,好像都会有今天这种震荡的局面。
我们大家,可能都需要熬几年。
再说回房地产,我有几点想说。

  • 不要被2016年的盛世迷惑。一说市场,就拿从前做标准,冷静期才是常态,2016才是反常。


    降低预期。啥意思,房企不要还想着日光、秒光、开盘去化90%,老百姓不要想着买哪涨哪,我家哪个亲戚,买哪涨了多少多少,我也要进场。那个时代的红利,过了。


  • 房地产会不会塌?我觉得不会。房地产的体量在那儿,是关于国运的行业。


    所以,我们能看到给房企输血,金融上放开一些口子,市场端给到购房者政策,鼓励有真实需求的老百姓入场。但是,还有没有大水漫灌,我觉得不会了,饮鸩止渴,要灌早灌了,何必等到今天。


  • 2024年还能不能买房?有需求当然要买。


    刚需置业安家,二套改善,有能力的朋友,我的建议是尽量买地段好一些,品质好的小区。未来房地产的方向是保障房+商品房两条腿,一个负责“住”,一个负责承担“资产”属性。

    品质小区是跟未来的政策性住房有居住体验本质差别的房子,才有区别性的价值。老破小的结局,必然是归为承接“居住”属性的房产,资产价值会逐步减弱。


  • 2024年,京楼如何?1214新政,是有长效机制在,虽然政策发布后的市场反应不如9月份的政策猛烈,但是效用期必然比上一次强。


    9月份的政策,“认房不认贷”,释放的是北京首置安家的一大波客群,以及最先消化的持币置换客群。


    1214,降首付、降利率、调整普宅标准,是对新房和二手房的双重刺激,明着降门槛,破掉了置换客户必须买房才能卖房的魔咒,4-5成的首付,很大一部分人是不用着急卖了房才能买,也缓解了二手市场卖家着急降价砸盘的心理,二手房价格企稳。调整普宅线,降低税费,也是促二手房成交。


    小阳春可以期待一拨,但是大起大落不会,往远了看,能稳住不崩,就向好。


  • 最后,房地产的链条,新房连着二手房房,二手房连着底层老百姓,老百姓要安居乐业,首先不能失业。都是环环相扣。不存在新房独立行情这个事儿。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20231229A090T200
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