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买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2048字,预计阅读时间:大概6分钟
文/观察员老王
在刚刚过去的这个周,对于楼市影响最大的新闻,不是来自于房地产行业,而是来自于金融业。
7月25日,中国银行、工行、农行等下调了人民币存款利率。
中国银行7月25日下调人民币存款利率,其中活期存款年利率下调0.05个百分点至0.15%;整存整取1年期及以下下调0.1个百分点;2年期及以上下调0.2个百分点。零存整取、整存零取、存本取息各限期利率下调0.1个百分点。
五大行步调一致的调整利率,也意味着中国的存款利率正式进入“1”期间。
在房价不断走低的周期中,很多人都在纠结楼市的底在哪里。现在可以很明确地告诉大家:
青岛焦点城区的铁底已经被银行垫起来了,企稳反转趋势会慢慢形成。
租售比,是老王说这话的依据。
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低利率垫高楼市的底
6月份老王的线下沙龙中,来了一位老青岛,想给孩子买婚房,有个计划,但是拿禁绝。
浮山后一套大面积的自住房,台东有一套三居室,泰山路有一套一居室。
如果按照那些唱衰楼市,唱衰二手房的“专家”们臆想的画面,在目前这个市场之下,手里握着这样的牌,大姐应该忧心忡忡才是。
然而,她的精神状态很好。
台东的房子卖不上价,但是租给附近酒店当宿舍了,八九十万的房子现在年租金3.3万元/平方米左右;泰山路的房子虽然小,但是电梯次新房,一年租个两万也不成问题。
已经为孩子攒出首付的她,并不想贱卖这两套房。
以房养贷?老王给出了肯定的答案。
数据来源:Wind,嵩山论市大家要明白,这个租售比是青岛全市的租售比,是将满地都是房子的西海岸,即墨、胶州、平度、莱西都加起来平均的租售比,如果我们把这个数据聚焦到焦点区,台东、李村等老破小租售比破2,甚至破3的情况比比皆是。
那么,在房贷利率即将破三的期间里,买房人有什么必要急售这些二手房?
利率进入1期间之后,那些没有买房意愿的房爷、房姐们就更没有低价卖房的动力了,这是低利率期间最简单的传导反馈。
然而,市场的变化不仅仅在于此。从今年年初开始,上面就拿出真金白银来搞试点,让各政府平台收购存量房,做租赁房。
当利率降到一定程度,利润差足够大的时候,不用上边号召,商业银行就会与地方政府展开更为广泛的合作。
新房供应断档转移增量,部分二手房房东的意愿变化,国家队下场收房,那么未来都会供需比会怎么变化?
北京上海等一线都会,已经给了我们一个清楚的答案。对于焦点城区面积有限的青岛来说,这种传导很快就回来。
捡漏“伪”命题逐渐破灭
在某些把持性中介的PUA之下,这半年来青岛房价的下降幅度确实很大。一大批楼市“专家”,都靠扒拉赔钱房博取眼球。
然而在老王开来:90%的人,在二手房市场捡不到漏。
第一,好房子赔钱卖的案例,几乎没有。东李新房便宜成这样,依然有很多人在等绿城的次新房,特别是春溪云庐这样的洋房产品。但是大家打开二手房软件,你能找到多少绿城业主大刀割肉卖房的案例?
即使偶然有一两套房子出来,不菲的转让价,再加上税费和中介费,很多人都会知难而退。
第二,低价买垃圾房,不算你赚了。买房时很冲动,房子有硬伤,高价挂了好久无人问,不得不卖时才割肉……哪一个现在赔钱卖房的房东,不是这样一个情况。这种存在硬伤的房子,五年、十年后你再卖会更难,割肉要更狠,那你说是赚了还是入坑了?
第三,好房子有好价格,一般人买不到。我们不得不认可,任何时候都有好房子,因为房东变故以好价格卖。但是你放心,这样的好房子,有一泰半会被中介自己或者他们亲朋好友买走,剩下的会被那些三天两头和人家沟通感情的优质客户买走,连中介费都想给人砍到脚脖子的人,是捡不到这样的漏的。
当你满怀欣喜的冲入二手房市场,却发现以自己心仪的价格卖不到心仪的房子,甚至自己心仪的房子被买走或下架的时候,市场的情绪就会慢慢反转。
不管小白们信不信,我想说一个事实:虽然这几年经济大环境不好,但是市场上并不缺潜在买家,只是情绪还没有到位而已。
“金九银十”硬度十足
所以,在美国降息的预期之下,青岛楼市的底已经越来越坚实。在老王看来,这个金九银十从总量上看,也许不乐观,但是硬度肯定是有的。
卖到尾盘的新房,在竞争越来越少的情况下, 肯定会慢慢收折扣;
二手房中的恐慌盘被市场消化之后,市场上留下的多是底气十足的房东:
卖房就要大刀割肉?我租好了,反正这钱回来我也没啥用。
而且,我们看到西海岸、城阳“以旧换新”政策落地,为换房族打开了通道,市面上急售的二手房有了抵扣的渠道,更没有必要受把持性中介的气了。
更主要的是:近郊政策落地,主城区还会远吗?
所以,又到了月末,联合当下的政策,我再重复一下资产配置的建议:
1、如果你有现金不知道买什么,主城区为数不多的地铁现房公寓,是绝佳的理财产品;
2、进入尾盘的高质价比新房,不要再夷由了,错过了这七八个盘,你就彻底错过这个周期了;
3、手里有次新房要置换,要纠错,也不要着急割肉,未来三个月,大概会有更好的机会和更好的价格。
如果你依然感到迷茫,我们可以评论区里交流。
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来源:https://view.inews.qq.com/k/20240726A099JP00
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