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买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2048字，预计阅读时间：大概6分钟
文/观察员老王
在刚刚过去的这个周，对于楼市影响最大的新闻，不是来自于房地产行业，而是来自于金融业。
7月25日，中国银行、工行、农行等下调了人民币存款利率。
中国银行7月25日下调人民币存款利率，其中活期存款年利率下调0.05个百分点至0.15%；整存整取1年期及以下下调0.1个百分点；2年期及以上下调0.2个百分点。零存整取、整存零取、存本取息各限期利率下调0.1个百分点。
五大行步调一致的调整利率，也意味着中国的存款利率正式进入“1”期间。
在房价不断走低的周期中，很多人都在纠结楼市的底在哪里。现在可以很明确地告诉大家：
青岛焦点城区的铁底已经被银行垫起来了，企稳反转趋势会慢慢形成。
租售比，是老王说这话的依据。
低利率垫高楼市的底
6月份老王的线下沙龙中，来了一位老青岛，想给孩子买婚房，有个计划，但是拿禁绝。
浮山后一套大面积的自住房，台东有一套三居室，泰山路有一套一居室。
如果按照那些唱衰楼市，唱衰二手房的“专家”们臆想的画面，在目前这个市场之下，手里握着这样的牌，大姐应该忧心忡忡才是。
然而，她的精神状态很好。
台东的房子卖不上价，但是租给附近酒店当宿舍了，八九十万的房子现在年租金3.3万元/平方米左右；泰山路的房子虽然小，但是电梯次新房，一年租个两万也不成问题。
已经为孩子攒出首付的她，并不想贱卖这两套房。
以房养贷？老王给出了肯定的答案。
数据来源：Wind，嵩山论市大家要明白，这个租售比是青岛全市的租售比，是将满地都是房子的西海岸，即墨、胶州、平度、莱西都加起来平均的租售比，如果我们把这个数据聚焦到焦点区，台东、李村等老破小租售比破2，甚至破3的情况比比皆是。
那么，在房贷利率即将破三的期间里，买房人有什么必要急售这些二手房?
利率进入1期间之后，那些没有买房意愿的房爷、房姐们就更没有低价卖房的动力了，这是低利率期间最简单的传导反馈。
然而，市场的变化不仅仅在于此。从今年年初开始，上面就拿出真金白银来搞试点，让各政府平台收购存量房，做租赁房。
当利率降到一定程度，利润差足够大的时候，不用上边号召，商业银行就会与地方政府展开更为广泛的合作。
新房供应断档转移增量，部分二手房房东的意愿变化，国家队下场收房，那么未来都会供需比会怎么变化？
北京上海等一线都会，已经给了我们一个清楚的答案。对于焦点城区面积有限的青岛来说，这种传导很快就回来。
捡漏“伪”命题逐渐破灭
在某些把持性中介的PUA之下，这半年来青岛房价的下降幅度确实很大。一大批楼市“专家”，都靠扒拉赔钱房博取眼球。
然而在老王开来：90%的人，在二手房市场捡不到漏。
第一，好房子赔钱卖的案例，几乎没有。东李新房便宜成这样，依然有很多人在等绿城的次新房，特别是春溪云庐这样的洋房产品。但是大家打开二手房软件，你能找到多少绿城业主大刀割肉卖房的案例？
即使偶然有一两套房子出来，不菲的转让价，再加上税费和中介费，很多人都会知难而退。
第二，低价买垃圾房，不算你赚了。买房时很冲动，房子有硬伤，高价挂了好久无人问，不得不卖时才割肉……哪一个现在赔钱卖房的房东，不是这样一个情况。这种存在硬伤的房子，五年、十年后你再卖会更难，割肉要更狠，那你说是赚了还是入坑了？
第三，好房子有好价格，一般人买不到。我们不得不认可，任何时候都有好房子，因为房东变故以好价格卖。但是你放心，这样的好房子，有一泰半会被中介自己或者他们亲朋好友买走，剩下的会被那些三天两头和人家沟通感情的优质客户买走，连中介费都想给人砍到脚脖子的人，是捡不到这样的漏的。
当你满怀欣喜的冲入二手房市场，却发现以自己心仪的价格卖不到心仪的房子，甚至自己心仪的房子被买走或下架的时候，市场的情绪就会慢慢反转。
不管小白们信不信，我想说一个事实：虽然这几年经济大环境不好，但是市场上并不缺潜在买家，只是情绪还没有到位而已。
“金九银十”硬度十足
所以，在美国降息的预期之下，青岛楼市的底已经越来越坚实。在老王看来，这个金九银十从总量上看，也许不乐观，但是硬度肯定是有的。
卖到尾盘的新房，在竞争越来越少的情况下， 肯定会慢慢收折扣；
二手房中的恐慌盘被市场消化之后，市场上留下的多是底气十足的房东：
卖房就要大刀割肉？我租好了，反正这钱回来我也没啥用。
而且，我们看到西海岸、城阳“以旧换新”政策落地，为换房族打开了通道，市面上急售的二手房有了抵扣的渠道，更没有必要受把持性中介的气了。
更主要的是：近郊政策落地，主城区还会远吗？
所以，又到了月末，联合当下的政策，我再重复一下资产配置的建议：
1、如果你有现金不知道买什么，主城区为数不多的地铁现房公寓，是绝佳的理财产品；
2、进入尾盘的高质价比新房，不要再夷由了，错过了这七八个盘，你就彻底错过这个周期了；
3、手里有次新房要置换，要纠错，也不要着急割肉，未来三个月，大概会有更好的机会和更好的价格。
如果你依然感到迷茫，我们可以评论区里交流。
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20240726A099JP00
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