楼市风向：供给需求两侧风险反复，仍需政策持续护航

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7月18日，二十届三中全会落幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，防范化解房地产风险被写入其中。6月，国常会也曾指出房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。当前房地产行业的供求关系发生变化，市场处于调整过程，房地产风险爆发对于经济稳定发展、金融系统安全、社会就业和人民生活都将造成剧烈影响。
当前房地产行业面临多重风险，主要可分为两方面：一是供给侧库存增加，房企流动性风险尚未根本解决，停工情况反复；二是需求侧总量降落，信心减弱，预期不敷，对于期房的不信任，进一步影响房企销售，加重流动性风险，形成负面循环。
一、供给侧风险：库存走高，房企流动性仍不敷，停工情况有所反复

从新建商品房和商品住宅的供给来看，2022年开始，全国商品房和商品住宅待售面积重新进入增长区间，截止2024年6月底，全国商品房和商品住宅的待售面积分别达到7.4亿平方米和3.8亿平方米，商品房待售规模已经超过2015年的高点，商品住宅待售规模也靠近前期的高点。今年“五一”节前中央政治局集会明白指出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，对楼市进行新的定调，这也是近10年来中央层面再提“去库存”，说明当下，库存又一次成为房地产发展面临的重要问题。
由于更为复杂的环境，本轮的房地产库存问题或将更具挑衅。一是宏观环境的不同，2015年我国处于经济的中高速增长期，国际环境稳定，预期持续向好，当前则面临经济增速换挡，国际地缘政治冲突猛烈等问题；二是房地产发展的阶段不同，十年前城镇化仍处于高速增长期，人口红利富足，而现在城镇化增速已经放缓，而且人均住房面积已经达到较高的水平，市场进入结构化增长阶段；三是城镇人均住房面积快速增长，也意味着居民的杠杆率同步上涨，当下居民的购买力已经难以突破现有的杠杆水平。而从中央集会的说话上也能感受两轮去库存的不同，2024年的用词为“统筹研究消化存量房产”，措施上更为审慎，路径具有不确定性，而上一轮的用词则非常明白，直接指出“化解房地产库存”。
从数据上看，1-6月商品住宅待售面积同比增长23.5%，而1-5月同比为24.6%，政策出台一个月后，待售面积的涨幅略有收窄，说明各地出台的政策取得了一定的效果，但相对团体的库存规模来看还需要继续努力。


销售不利，库存的增加，直接影响房地产开辟企业的资金回流。2021年下半年开始，房企频繁出险导致信用受损，担忧交房的情绪蔓延至整个行业，从2022年开始，房企到位资金的总量就进入负增长区间。尽管国家出台了“金融16条”、“三支箭”等金融信贷支持政策，而且2024年继续出台支持房地产融资的政策，在各城市建立房地产融资和谐机制来支持房地产项目公道融资需求，但是由于行业转淡和部分房企出险，金融机构对房企融资更为审慎。而且随着利率的持续降低，金融机构的风险敞口也在扩大，实质性的输血可能性正逐步降低，比如深圳多家银行要求“按揭贷款需主体封顶后才能放款”，这将使房企回款周期进一步拉长，潜在的流动性风险将会增加。
国家统计局的数据表现，2023年，各项信贷支持政策有所见效，房企到位资金同比降幅明显收窄，但团体仍在降落，而且进入2024年之后，这一比例再次扩大，1-6月房地产开辟企业到位资金累计同比淘汰22.63%。房企到位资金总量随着地产销售规模的缩减，一定表现出总量继续下行的趋势。


一方面不仅房地产行业销售规模不停下滑，新建商品住宅的代价也在持续下跌，另一方面，不少房企相继出险导致信用受损，担忧情绪蔓延至整个行业。购房者对交房的不安全感和对未来楼市预期不佳，购房热情逐渐冷却。作为房地产市场资金两个主要来源，定金及预收款和个人按揭贷款的同比增速也步入下行趋势。从2024年的数据来看，这两类资金来源在房企各类到位资金来源中的同比降幅最为突出，均在30%以上，房企回款难度大，表现销售端不利加剧了房企流动性风险。


资金方面，除3500亿保交楼专项乞贷之外，央行还推出了2000亿保交楼贷款支持筹划，但根据央行官网发布的“结构性货币政策工具情况表”，截至2024年第一季度末，保交楼贷款支持筹划现实使用额度只有86亿元，对比2023年第四季度增加30亿元，这可能表现银行对地产项目的信贷投放较为审慎，说明商业银行对于保交楼的配套融资支持仍有改善空间。另外，800亿房企纾困专项再贷款已经使用209亿元，城市房地产融资和谐机制的落地速度和惠及广度也非常可观，但团体而言房企资金压力仍较重，直接影响房企施工情况的改善。2023年受各类融资政策的支持，全国商品住宅停工面积有所淘汰，到2024年，随着房企位资金规模的再度淘汰，全国商品住宅停工情况有反复的趋势，1-6月的停工面积出现正向变化。


二、需求侧风险：需求偏弱，信心不敷，销售规模下行压力大

在2021年冲上高点后，房地产市场销售规模已连续两年半出现回调，且调整幅度颇大，同时70城新建商品住宅代价也已经连续2年回调，经过20多年的发展，当前地产开辟行业规模中枢下移已成定局。2024年1-6月，全国新建商品房销售面积4.8亿平方米，同比降落19.0%，其中住宅销售面积4亿平方米，同比降落21.9%。对比客岁同期可以看到，今年上半年房地产市场再度步入下行区间。
“5·17”新政以来，全国各省市地方政府积极跟进落实，但楼市成交改善有限，主要是核心一二线城市成交回升，而广大的三四线城市表现并不理想，因此从全国范围来看，同比销售规模仍表现为降落。尤其是在居民购房预期团体审慎下，商品房库存去化压力依旧较高，市场仍处筑底阶段。


据58安居客研究院调研数据表现，2021年至今全国购房者的信心指数呈波动下行的趋势，政策激励下购房者信心会有阶段性回升，比如今年5月份，但6月份购房者信心再次降落，持续性较差。从央行的调研数据也可以看到，居民对于房价上涨的预期越来越弱，愿意短期内买房的购房者比例也越来越小，说明当下居民的信心仍然较弱，对市场预期不敷。


线上客户的找房热度可以表示居民潜在的购房需求，据58安居客研究院数据表现，新居这一数值从2021年开始至今同样表示为阶梯式震荡下跌，表现线上找房的客户规模逐渐淘汰，潜在购买需求走弱。2023年至今，二手房热度走势要好于新居，而且也有不少重点城市二手房成交量已经高于新居，对新居市场也造成了打击，进一步影响新居的去化。


三、仍需进一步政策助力防范风险
监管层比年来多次提及“防范化解房地产风险”。2024年以来，从中央经济工作集会到政府工作报告，都在强调积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳康健发展，并提出加快构建房地产发展新模式。各部委已出台多项政策办法化解房地产风险，“稳市场”“去库存”办法不停落地。
政策指引上，今年年初，住建部年度工作中明白指出稳市场、防风险、促转型，构建房地产发展新模式；住建部、金融监管总局建立了城市房地产融资和谐机制，助力企业项目获得融资支持；政府工作报告将房地产列入到“防范化解重点领域风险”板块；4月30日，中共中央政治局召开集会时再次强调，要持续防范化解重点领域风险，提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房；5月27日，金融监管总局研究摆设《防范化解金融风险问责规定（试行）》贯彻落实办法。集会强调，要促进金融与房地产良性循环；6月7日国常会重申要房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
具体办法上，2月20日和7月22日两次下调LPR；5.17房地产“一揽子”新政出台，各省市地方相继跟进；央行明白设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售商品房，随后广州增城区、杭州临安区、贵阳、桂林、惠州、遂宁等城市均发布“国企收储未售新居”的相关公告以及推进以旧换新等等。


从微观效果来看，六月份房企到位资金有小幅的改善，居民找房热度也有阶段性反弹，销售规模同比降幅也有小幅的收窄，但是从防范风险的角度来看，还有很长的路要走。
供给侧，仍然需要加快房企风险出清。比年来虽然有各类融资支持政策，但受团体趋势和大环境影响，房企资金情况改善并不明显。当下，受资产代价和变现能力的影响，预计出险房企难以得到富足的资金支持，也有部分正常运营的企业短期流动性受到影响，面临债务压力。具体操作中也需区分团体情况和项目情况，团体方面可以通过市场化手段让出险企业实现债务重组、破产整理或债务展期。项目层面对于资不抵债的应该出清，对于仍有代价的，推动进入白名单以获得融资支持，这也关系到保交楼工作的正常推进，对于修复购房者信心至关重要，是防范房地产行业风险的关键点。别的，持续推进现售制也将是局面所趋，购房者对于期房信任度降落，而现售模式下，可以降低购房风险，更好地保障购房者权益。当下多数城市库存量高启，开辟商高周转的泥土已经不复存在，而且合规的项目一定能获得公道的融资，通过预售加杠杆进行融资的须要性也逐渐降落。
需求侧，仍需有效激发潜在需求，助力购房需求释放，扩大潜在购买人群范围。此次发布的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》提到”允许有关城市取消或调减住房限购政策“。在当下房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下，仅剩的北京、上海等几个城市后续或将退出行政化限购的政策。进一步降低购买门槛，降低购房负担，可以对刚需购房、多子女家庭给予更鼎力大举度的购房补助。另外，也需要关注存量房贷利率。随着LPR的再次下调，目前首套房主流利率将降落至3.1%，达到历史最低水平。而很多城市存量房贷利率的高点仍然在4%以上，有些甚至靠近5%，今年提前还贷情况也一直存在。个人住房抵押贷款属于银行优质资产，提前偿还静影响银行利差。同时，由于预期收入悲观的情况，断供情况也有可能出现，因此也需要实时防范此类问题。
从中长期来看，房地产市场的稳健发展需要加快构建新发展模式。建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，才能实现城市住房供给和需求在规模、结构、时间和空间等多维度的精准匹配，有效防范区域性供需失衡的风险，稳定市场预期，促进房地产市场平稳康健发展。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240726A03GEB00
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