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楼市风向:供给需求两侧风险反复,仍需政策持续护航
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时尚童年
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发表于 2024-7-27 08:14:03
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7月18日,二十届三中全会落幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》,防范化解房地产风险被写入其中。6月,国常会也曾指出房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局。当前房地产行业的供求关系发生变化,市场处于调整过程,房地产风险爆发对于经济稳定发展、金融系统安全、社会就业和人民生活都将造成剧烈影响。
当前房地产行业面临多重风险,主要可分为两方面:一是供给侧库存增加,房企流动性风险尚未根本解决,停工情况反复;二是需求侧总量降落,信心减弱,预期不敷,对于期房的不信任,进一步影响房企销售,加重流动性风险,形成负面循环。
一、供给侧风险:库存走高,房企流动性仍不敷,停工情况有所反复
从新建商品房和商品住宅的供给来看,2022年开始,全国商品房和商品住宅待售面积重新进入增长区间,截止2024年6月底,全国商品房和商品住宅的待售面积分别达到7.4亿平方米和3.8亿平方米,商品房待售规模已经超过2015年的高点,商品住宅待售规模也靠近前期的高点。今年“五一”节前中央政治局集会明白指出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,对楼市进行新的定调,这也是近10年来中央层面再提“去库存”,说明当下,库存又一次成为房地产发展面临的重要问题。
由于更为复杂的环境,本轮的房地产库存问题或将更具挑衅。一是宏观环境的不同,2015年我国处于经济的中高速增长期,国际环境稳定,预期持续向好,当前则面临经济增速换挡,国际地缘政治冲突猛烈等问题;二是房地产发展的阶段不同,十年前城镇化仍处于高速增长期,人口红利富足,而现在城镇化增速已经放缓,而且人均住房面积已经达到较高的水平,市场进入结构化增长阶段;三是城镇人均住房面积快速增长,也意味着居民的杠杆率同步上涨,当下居民的购买力已经难以突破现有的杠杆水平。而从中央集会的说话上也能感受两轮去库存的不同,2024年的用词为“统筹研究消化存量房产”,措施上更为审慎,路径具有不确定性,而上一轮的用词则非常明白,直接指出“化解房地产库存”。
从数据上看,1-6月商品住宅待售面积同比增长23.5%,而1-5月同比为24.6%,政策出台一个月后,待售面积的涨幅略有收窄,说明各地出台的政策取得了一定的效果,但相对团体的库存规模来看还需要继续努力。
销售不利,库存的增加,直接影响房地产开辟企业的资金回流。2021年下半年开始,房企频繁出险导致信用受损,担忧交房的情绪蔓延至整个行业,从2022年开始,房企到位资金的总量就进入负增长区间。尽管国家出台了“金融16条”、“三支箭”等金融信贷支持政策,而且2024年继续出台支持房地产融资的政策,在各城市建立房地产融资和谐机制来支持房地产项目公道融资需求,但是由于行业转淡和部分房企出险,金融机构对房企融资更为审慎。而且随着利率的持续降低,金融机构的风险敞口也在扩大,实质性的输血可能性正逐步降低,比如深圳多家银行要求“按揭贷款需主体封顶后才能放款”,这将使房企回款周期进一步拉长,潜在的流动性风险将会增加。
国家统计局的数据表现,2023年,各项信贷支持政策有所见效,房企到位资金同比降幅明显收窄,但团体仍在降落,而且进入2024年之后,这一比例再次扩大,1-6月房地产开辟企业到位资金累计同比淘汰22.63%。房企到位资金总量随着地产销售规模的缩减,一定表现出总量继续下行的趋势。
一方面不仅房地产行业销售规模不停下滑,新建商品住宅的代价也在持续下跌,另一方面,不少房企相继出险导致信用受损,担忧情绪蔓延至整个行业。购房者对交房的不安全感和对未来楼市预期不佳,购房热情逐渐冷却。作为房地产市场资金两个主要来源,定金及预收款和个人按揭贷款的同比增速也步入下行趋势。从2024年的数据来看,这两类资金来源在房企各类到位资金来源中的同比降幅最为突出,均在30%以上,房企回款难度大,表现销售端不利加剧了房企流动性风险。
资金方面,除3500亿保交楼专项乞贷之外,央行还推出了2000亿保交楼贷款支持筹划,但根据央行官网发布的“结构性货币政策工具情况表”,截至2024年第一季度末,保交楼贷款支持筹划现实使用额度只有86亿元,对比2023年第四季度增加30亿元,这可能表现银行对地产项目的信贷投放较为审慎,说明商业银行对于保交楼的配套融资支持仍有改善空间。另外,800亿房企纾困专项再贷款已经使用209亿元,城市房地产融资和谐机制的落地速度和惠及广度也非常可观,但团体而言房企资金压力仍较重,直接影响房企施工情况的改善。2023年受各类融资政策的支持,全国商品住宅停工面积有所淘汰,到2024年,随着房企位资金规模的再度淘汰,全国商品住宅停工情况有反复的趋势,1-6月的停工面积出现正向变化。
二、需求侧风险:需求偏弱,信心不敷,销售规模下行压力大
在2021年冲上高点后,房地产市场销售规模已连续两年半出现回调,且调整幅度颇大,同时70城新建商品住宅代价也已经连续2年回调,经过20多年的发展,当前地产开辟行业规模中枢下移已成定局。2024年1-6月,全国新建商品房销售面积4.8亿平方米,同比降落19.0%,其中住宅销售面积4亿平方米,同比降落21.9%。对比客岁同期可以看到,今年上半年房地产市场再度步入下行区间。
“5·17”新政以来,全国各省市地方政府积极跟进落实,但楼市成交改善有限,主要是核心一二线城市成交回升,而广大的三四线城市表现并不理想,因此从全国范围来看,同比销售规模仍表现为降落。尤其是在居民购房预期团体审慎下,商品房库存去化压力依旧较高,市场仍处筑底阶段。
据58安居客研究院调研数据表现,2021年至今全国购房者的信心指数呈波动下行的趋势,政策激励下购房者信心会有阶段性回升,比如今年5月份,但6月份购房者信心再次降落,持续性较差。从央行的调研数据也可以看到,居民对于房价上涨的预期越来越弱,愿意短期内买房的购房者比例也越来越小,说明当下居民的信心仍然较弱,对市场预期不敷。
线上客户的找房热度可以表示居民潜在的购房需求,据58安居客研究院数据表现,新居这一数值从2021年开始至今同样表示为阶梯式震荡下跌,表现线上找房的客户规模逐渐淘汰,潜在购买需求走弱。2023年至今,二手房热度走势要好于新居,而且也有不少重点城市二手房成交量已经高于新居,对新居市场也造成了打击,进一步影响新居的去化。
三、仍需进一步政策助力防范风险
监管层比年来多次提及“防范化解房地产风险”。2024年以来,从中央经济工作集会到政府工作报告,都在强调积极稳妥化解房地产风险,促进房地产市场平稳康健发展,并提出加快构建房地产发展新模式。各部委已出台多项政策办法化解房地产风险,“稳市场”“去库存”办法不停落地。
政策指引上,今年年初,住建部年度工作中明白指出稳市场、防风险、促转型,构建房地产发展新模式;住建部、金融监管总局建立了城市房地产融资和谐机制,助力企业项目获得融资支持;政府工作报告将房地产列入到“防范化解重点领域风险”板块;4月30日,中共中央政治局召开集会时再次强调,要持续防范化解重点领域风险,提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房;5月27日,金融监管总局研究摆设《防范化解金融风险问责规定(试行)》贯彻落实办法。集会强调,要促进金融与房地产良性循环;6月7日国常会重申要房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
具体办法上,2月20日和7月22日两次下调LPR;5.17房地产“一揽子”新政出台,各省市地方相继跟进;央行明白设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售商品房,随后广州增城区、杭州临安区、贵阳、桂林、惠州、遂宁等城市均发布“国企收储未售新居”的相关公告以及推进以旧换新等等。
从微观效果来看,六月份房企到位资金有小幅的改善,居民找房热度也有阶段性反弹,销售规模同比降幅也有小幅的收窄,但是从防范风险的角度来看,还有很长的路要走。
供给侧,仍然需要加快房企风险出清。比年来虽然有各类融资支持政策,但受团体趋势和大环境影响,房企资金情况改善并不明显。当下,受资产代价和变现能力的影响,预计出险房企难以得到富足的资金支持,也有部分正常运营的企业短期流动性受到影响,面临债务压力。具体操作中也需区分团体情况和项目情况,团体方面可以通过市场化手段让出险企业实现债务重组、破产整理或债务展期。项目层面对于资不抵债的应该出清,对于仍有代价的,推动进入白名单以获得融资支持,这也关系到保交楼工作的正常推进,对于修复购房者信心至关重要,是防范房地产行业风险的关键点。别的,持续推进现售制也将是局面所趋,购房者对于期房信任度降落,而现售模式下,可以降低购房风险,更好地保障购房者权益。当下多数城市库存量高启,开辟商高周转的泥土已经不复存在,而且合规的项目一定能获得公道的融资,通过预售加杠杆进行融资的须要性也逐渐降落。
需求侧,仍需有效激发潜在需求,助力购房需求释放,扩大潜在购买人群范围。此次发布的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》提到”允许有关城市取消或调减住房限购政策“。在当下房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下,仅剩的北京、上海等几个城市后续或将退出行政化限购的政策。进一步降低购买门槛,降低购房负担,可以对刚需购房、多子女家庭给予更鼎力大举度的购房补助。另外,也需要关注存量房贷利率。随着LPR的再次下调,目前首套房主流利率将降落至3.1%,达到历史最低水平。而很多城市存量房贷利率的高点仍然在4%以上,有些甚至靠近5%,今年提前还贷情况也一直存在。个人住房抵押贷款属于银行优质资产,提前偿还静影响银行利差。同时,由于预期收入悲观的情况,断供情况也有可能出现,因此也需要实时防范此类问题。
从中长期来看,房地产市场的稳健发展需要加快构建新发展模式。建立“人、房、地、钱”要素联动新机制,才能实现城市住房供给和需求在规模、结构、时间和空间等多维度的精准匹配,有效防范区域性供需失衡的风险,稳定市场预期,促进房地产市场平稳康健发展。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240726A03GEB00
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