房贷利率还会下降吗？

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作 者丨

李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji

近期，比较关注房贷利率逆势上调！



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有的省份或城市，甚至连续2次上调房贷利率，从2.9%提高至3.0%，再从3.0%提高至3.1%。市场很不解，国家不是一直在讲嘛，要低落购房资本、低落经济运行资本，给老百姓减负，今年不仅下调LPR65个基点，还下调存量房贷利率50个基点，为何房贷利率逆势上涨呢？




对此，业内多有解读：
比如，房地产市场回暖了，银行不能再做牺牲了；比如，监管层叫停了内卷式的代价竞争，银行不能不计资本揽客了；比如，银行运营的资本很高，持续降息后，净利息差已降至历史最低，贷款收益覆盖不了资本；比如，年底要考核银行的利润贡献了。
这些解释都有道理，但我们需要关注的是，房贷市场环境发生了什么变化。
一方面，大家应该知道，银行“吸血”房地产一直是个舆论热门。不管是开发商，照旧购房者，都在吐槽，他们都在给银行打工。所以，当房地产开始回调，居民端消费压力开始显现，内需迫切需要提升，舆论开始聚焦式地指向银行，“这个吸血鬼应该要向外吐血了”。于是，这几年房贷利率断崖式下行，从2021年的高点到现在，房贷利率至少下降了200个基点。
现在来看，不管是LPR下降，照旧存量房贷利率连续两次下调，都是大尺度的，都是短期内完成的，舆论在其中的逼宫作用是显而易见的。但房贷市场是一个借贷双方同等对话的契约市场，利率水平是双方均衡对话的结果。居民月供压力大，内需疲弱，银行要降息，但不能被绑架。
对购房者来说，利率当然越低越好，最好是降至零。但对银行来说，利率一定要在某个水平之上，让银行赚钱，这个行业才可持续。这就和企业保持一定利润，才能做出好产品、才有创新动力，是一个道理。现在，实体经济当前的困境，大家都有感知，传导至银行，表现在不良贷款率攀升。当一直被认为优质业务的房贷也不赚钱了，银行怎么可能无动于衷呢？



02


过去，差别化的住房信贷政策下，房贷利率有下限，比如不低于LPR。现在，利率下限取消了，相当于“锚”没有了，这让银行无法适从。特别是，商品房销售量相比高峰期腰斩了，“涨价预期”没有了，居民加杠杆买房动力减弱了，导致银行在销售端开始拼刺刀式的竞争。
贷款环境还有一个很大的变化是，过去银行投放房贷，重要靠营销开发商获得新盘按揭合作的时机。记得前几年，买新居还不能随意选择按揭银行，只能选开发商合作的那几家银行。


现在，买方市场下，不管新居照旧二手住房，购房者可以恣意选择银行。
而且，现在银行获取贷款客户，不再重要靠营销开发商了，而是靠营销房产中介。因为，新盘销售都开始启动中介渠道了。潜在的贷款客户，都掌握在中介手里。特别是，现在各地二手房交易市场普遍好于新居市场，二手房客户基本都在中介手里，银行更得要和中介搞好关系。
所以，前段时间出现了银行给中介“返点”的征象。
当然，购房客户是有限的，中介也在抢客户。
另外，现在的楼市，信息空前透明，购房者选房、选中介、选银行时，一般是多方对比，就要看性价比，比如哪家银行给出的利率低。银行层面，当他们面对来自上面的“稳增长”压力时，就要可劲儿投放贷款，就要“抢客户”，于是就出现利率“跌破3.0%”的征象。
甚至，商贷与公积金利率（2.85%）倒挂。
这样的利率下调，与政策引导下的房贷利率下调，完全是两回事。
近些年，房贷利率下调，重要是政策引导的结果。比如，下调LPR、下调存款准备金率、下调公开市场操作利率（央行向商业银行乞贷的利率）、下调存款利率等。但若市面上出现低于3%，甚至和公积金利率（2.85%）倒挂的利率，和政策利率关系不大，重要是恶性竞争的结果。
另外，有的超低利率可能在博眼球上的效应更突出。比如，我们听到有2.65%的超低利率，乍一看貌似房贷利率又探到新低了。但这可能只是某个银行、某个网点，针对某类客户的超优惠利率，不是每个客户都能享受到这样的利率。投放时，可能有门槛，比如搭售一款理财。


03


不过，市场层面不太了解这一点！
明明国家要求利率下行，为何有的银行却逆势上调利率？
近期，银行人士也在倒苦水：放贷有指标、有任务，要支持实体经济、支持中小微企业、支持楼市止跌回稳等，逼得大家都在找客户、抢客户。但说到底，作为一个市场化的企业，必须要在可盈利、可持续的前提下开展业务。因此，各类贷款产品，必须要明确一条利率底线。
近期，各地人行监管部门、行业自律机制等，行动起来了。

• 明确了最低的房贷利率；
  
• 明确了首套房和二套房的最低利率；
  
• 明确了商业贷款和公积金贷款的一定利差空间。
  

现在，房贷利率有上限（不能高于LPR-30），也有下限（现在是3.0%-3.1%），保持在3.0%-3.3%的区间，既保障合理的住房需求享受低利率，也能保障商业银行合理的利润空间。这是房贷利率不设下限、住房信贷政策的差别性被削弱以后，金融监管层对市场基础秩序的修复。
过去，房地产市场过热时期，利率有下限（比如基础利率七折、LPR+加点），但上限特征不明显，房贷市场对真刚需“不友爱”，变相鼓励投资需求加杠杆炒房，助推资金转表外寻求更高利率。比如，2021年上半年最高房贷利率超过6%，违规加杠杆投资地产的资金，利率超过10%。
于是，刚性需求不得不承受高利率。可能，银行也乐见这样的局面，毕竟能分享楼市上升期的红利。现在地产进入大周期下行阶段，银行要负担纾困责任、助力止跌回稳，利率就掉头进入到单边下行阶段。这就走向了另外一个极度，不顾银行谋划资本，无底线降利率。


将来，既要夯实止跌回稳，也要保障银行的利润（确保银行对财政的贡献度），房贷利率应该在一个相对较窄的空间内运动。下一步房贷利率的走向，重要取决于政策利率的调整，比如LPR、存款利率、公开操作利率等。当然，近期楼市有转机，政策利率会保持稳固的态势。
由此，短期内房贷利率会在低位企稳，纠偏内卷式代价竞争。如果止跌回稳的基础不扎实，明年政策利率还会下调，这是驱动房贷利率下调的直接动力。中长期来看，无论从经济基本面因素（特别是人口老龄化、收入和就业、长期的转型阵痛），照旧从房地产基本面（供求关系、居民加杠杆意愿）来看，都不支持房贷利率反弹，房贷利率长周期处于下行期。
不过，短期疾风暴雨式的低落房贷利率，告一段落了！

作者：李宇嘉

专注楼市政策观察与解读




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