存量房贷利率下调后，当期月供不降反升，什么环境？

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存量房贷利率于10月25日如期下调，近期有部门借款人发现，存量房贷利率下调之后的当期还款金额并没有马上下降，反而出现上涨环境。



北京的唐女士告诉记者：“我每月3日还款，10月25日房贷利率降到了3.9%，但是11月份还款金额反而增长了200多元。”

图片来源：唐女士提供11月21日，记者咨询工商银行、农业银行、建设银行、招商银行、平安银行等多家银行相识到，部门选择“按月等额本息”还款方式的客户，会出现此类环境。

农业银行个贷司理表现，在等额本息还款方式下，利率不变时，每月还款本息之和不变，本金会逐渐增长，利钱会逐渐淘汰。但在利率调解后，每月还款本息会发生变化。

记者相识到，部门借款人房贷利率下调后当期月供不降反升的原因主要包罗以下几点：

第一，分段计息。

由于在利率调解当日就要按照新的利率计息，因此，当借款人每月还款日与利率调解日不是同一天时，就会出现在同一个还款周期内执行两个利率的环境。

例如，本次多家银行于10月25日调解了存量房贷利率，而小张的贷款还款日为每月1日，那么10月1日至24日的房贷利率仍执行原利率，10月25日至31日的房贷利率为新的利率。

那么在10月1日至31日这个还款周期内，就要按照新旧利率，按日分段计息。

第二，存量房贷利率调解后需重新计算月供和本息。

可以明白为自房贷利率调解之日起，原合同停止，借款人又重新与银行签署了新合同。

新合同的贷款总额为原合同的剩余本金，利率变更为下调后的新利率，贷款期限为原合同的剩余还款期限。因此，银行会根据贷款总额、还款期限、利率等要素重新计算月供，以及每月应还的本金与利钱。

图为等额本息月供计算公式第三，当利率下调后，按照新利率计算当期还本金，按新旧利率所占天数分段计算当期利钱。重新计算的本金会上升，如果本金上升超过利钱下降，调解后当期月供就会上升，因而就出现了利率下降而还款金额反倒上升的现象。

基于以上三点，可以举个例子说明。

借款人小张贷款本金100万元，贷款期限为300个月，原贷款利率4.2%，每月1日还款，月供5389.42元，10月25日之前已经还了5期，剩余本金99.05万元。



10月25日，小张的房贷利率调解为3.9%，银行基于房贷计算公式重新计算月供为5225.58元，第一期月供利钱为3219.13元（贷款总额*3.9%/12），因此，第一期月供本金为2006.45（月供总额-月供利钱）。





必要注意的，是利率调解发生在小张当期还款周期之中，因此利钱部门必要分段计算。10月1日至24日利率为4.2%，每日利钱111.83元（以原合同第六期计算），共24天，因此这段利钱为2683.92元。10月25日至31日，每日利钱103.84元，共7天，这段利钱为726.88元。

综上，在10月1日至31日这个还款周期内，本金为2006.45元，利钱为3410.8元，总的月供为5417.25元，高于此前月供。

但值得注意的是利率下调后，总利钱已显着淘汰，由此前61.68万元降至55.10万元。

等到下一期还款时，统一执行新利率，剩余本金为98.84万元，剩余期限为294个月，在此基础上，月供将调解为5225.09元。若今后利率保持不变，每月还款金额将保持稳固。



多家银行个贷司理告诉记者，存量房贷利率下调后，总的贷款利钱肯定是降低的，总体遵照的规则是还款本息总额淘汰，总偿还本金不变，总期限不变，总付利钱淘汰。


“如果借款人在利率下调的还款周期内有过提前还款的行为，也会导致当期月供发生变化。”工商银行个贷司理表现。

多位银行个贷工作职员表现，由于月供计算方式较为复杂，不同借款人每月还款结构也有差异，如发现异常，借款人可向贷款银行询问详细环境。



来源：中国证券报编辑：谢斯责编：祁培、王紫嫣、吴伟民编审：廖寿喜
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241122A01ND800
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