广东房协会长王韶：广东房地产现筑底迹象，涨价不理智不现实

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“广东房地产市场形势虽然依旧严峻，但着实已出现了可喜的筑底迹象。”11月14日，广东省房地产行业协会会长王韶发文《王韶:“止跌回稳”任重道远，不躺平顶硬上!》指出，10月楼市回暖是以价换量的效果，市场依然存在多种不确定、不稳定因素，当下涨价是不理智、不现实的，维持价格稳定才是王道。


截至9月末，广东商品住宅库存1.24亿平方米
据广东省统计局数据，今年前三季度，广东新建商品房贩卖面积5302万平方米，贩卖额8310亿元，同比下降27.4%和27.9%，降幅比上半年缩窄3.2个和3.7个百分点，降幅连续5个月小幅收窄。其中商品住宅贩卖面积4131万平方米，贩卖额7185亿元，同比下降30.8%和28.3%，降幅比上半年缩窄5.1个和5.0个百分点。
从投资建设情况看，前三季度全省累计完成房地产投资8665亿元，同比下降17.2%，降幅比1—8月略微收窄0.3个百分点。
截至9月末，广东全省商品房施工面积约7亿平方米，同比下降9.8%，降幅比8月略微扩大0.1个百分点。其中新开工面积3886万平方米，竣工面积3393平方米，同比下降22.9%和23.8%，降幅比1—8月收窄2.7个百分点和扩大2.3个百分点。


随着“9.26政治局会议”的召开，国家、省、市一套套政策“组合拳”陆续落地，支持政策连番加力增量让楼市快速升温，尤其北上广深等热点城市商品住房认购量和网签量、到访量均有较大幅度上升，市场阶段性回暖明显。
据克而瑞数据，10月份珠三角9城成交量环比除珠外洋全面上涨，广州100%，深圳127%、佛山127%、东莞100%、惠州12%、中山100%、江门72%、肇庆45%，楼市超预期回暖铁板钉钉，北京、上海等亦然，可其他核心二线城市却有涨有跌，分化鲜明。北上广深等城市回暖态势能否持续，全国其他城市能否在其带动下全面实现“止跌回稳”值得关注。


王韶指出，部门城市的回暖是近年积压需求在“非常规政策”刺激下的集中释放。至9月末广东全省已获贩卖（预售）许可证尚未售出的商品房可售面积（期房库存+现房库存）为2.05亿平方米，其中商品住宅可售面积为1.24亿平方米，“库存依然是横亘在楼市面前的一座大山，‘止跌回稳’不能轻言乐观”。
以凯旋新世界总建筑面积29万平方米计算，这意味着，当前广东商品住宅的库存面积相当于428个凯旋新世界。


信心不足、预期低落依然影响房地产“止跌回稳”
王韶表示，当前，影响房地产“止跌回稳”最突出、最主要题目依然是信心不足、预期低落，主要原因是由国表里经济形势、国际政治军事和地缘冲突等多种因素的叠加。毫无疑问，当下最珍贵的莫过于信心和对未来的预期。预期稳，则信心强；信心强，则动力足。“止跌回稳”的关键是稳定提振供需两端，以及各类市场主体的预期和信心。
王韶指出，从政策端看，党和国家稳定房地产的决心非常坚定，“四个取消、四个低落”政策利好创近年历史之最，取得了立竿见影的效果，为“止跌回稳”注入强心针，可望在一个阶段内保持稳定或优化。另外，通过货币化安置等新增100万套城中村改造和危旧房改造；年底前“白名单”项目信贷规模将增加到4万亿元。值得期待的是“两个增加”一方面将加快房地产项目的去化，另一方面将有效缓解企业的流动性不足，加快企业风险出清。政策的连续性和稳定性有利于稳定市场预期和信心，但实现“止跌回稳”，“两个增加”的执行落实力度很关键。
“从企业端看，3年多的深度调控，企业和项目严重‘失血’，端庄历着‘贩卖不畅、融资困难、债务兑付、准期交房’等多重压力与考验。10月楼市回暖是以价换量的效果，尽管某些企业喊出了‘涨价’或‘取消优惠’的口号，但在市场依然存在多种不确定、不稳定因素的情况下，涨价是不理智、不现实的，维持价格稳定才是王道”。王韶表示，量稳则价稳，没有“量”就没有“价”，光有“价”没有“量”，“止跌回稳”始终是一句空话。
王韶认为，只有经济增长、就业无忧、收入包管、房价稳定、品质包管、交楼无误……以及地缘冲突缓和，购房者愿加杠杆、敢加杠杆才能全面实现“止跌回稳”。
11月及明年一季度量价维持10月水平才是“稳”
什么情况下，房地产市场才是真正的“止跌回稳”？
王韶分析认为，从成交时间的维度看，房地产市场“止跌回稳”，必须要看高成交量的持续性，单个月回暖不能验证持续地“稳”。12月份市场由于企业冲击全年业绩的需要一般不会太差，关键是11月份，以及2025年一季度。每年一季度通常都是房地产市场传统“淡季”，如果11月份及2025年一季度的成交量及价格能维持或高于10月份的成交水平才是妥妥的“稳”。
从成交布局的维度看，二手房挂牌量和成交量也是衡量“止跌回稳”的一个紧张指标。二手旺则一手兴，一二手市场生意业务通常相辅相成，活泼的二手生意业务有利于美满市场供应体系，形成合理的住房梯度消费布局。
从成交城市的维度看，中国城市间差异大，经济发达、财产美满、人口净流入的城市住房需求有保障，反之住房需求可能供大于求。一枝独秀不是春万紫千红才是春，仅一线城市“稳”不是“稳”，二三四线城市全面“稳”才是坚固的“稳”。
从房地产开辟先行指标看，房地产开辟投资、居住用地成交量等，及与之痛痒相关的商品房施工量、新开工量和竣工量等属于房地产市场先行指标，都是衡量“止跌回稳”的关键性指标，它表明企业愿意投入、敢于投入，市场前景向好。
王韶指出，冰冻三尺非一日之寒。实现房地产市场“止跌回稳”任重道远，只要全社会、全行业凝聚信心、智慧和力量，不躺平，顶硬上，“止跌回稳”将指日可待。
采写：南都·湾财社记者邱永芬

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241115A0344M00
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