堪比“诈骗”的绿景白石洲

时尚童年

photoby ai
如果说深圳最能忽悠的楼盘，非南山的绿景白石洲非属。而这个楼盘自开盘之始，就存在严重的数据注水造假的嫌疑。
因为但凡是一个上过小学的人都知道，一个楼盘的去化总套数，只可能越来越大，而不可能越来越小。

但是，这神奇的一幕发生在绿景白石洲身上。据媒体公开报道以及开发商自己的宣传口径：
2023年9月16日，绿景白石洲璟庭开盘选房，在颠末近7个小时的选房后，完成去化465套，整体解筹率超过60%。另据开发商的最终成交海报显示，绿景白石洲璟庭开盘首日的整体去化为527套，去化率接近42%。


也就是说，去年开盘的时候，绿景白石洲就号称卖了527套。
现在呢？截止11月11日，整整过去了400多天、一年多时间，我去@深房查 上查了一下最新的网签备案
然后我和我的小伙伴都惊呆了

是的，你没有看错，如果按照开发商去年的开盘口径，从去年9月份开盘之后，一直到本年的11月11日，绿景白石洲只卖了1套房。
但凡我的统计数据往前两天，用备案数据-开盘数据，这个数据就有可能变成负数。呵呵呵呵是不是很神奇？
最开始我不信的，直到后来我再调出另一个查深圳新房备案进度的APP，上面也只有528套...


这也不由得令我想起去年一直在业内流传的一个图片：去年9月16日，南山某项目开盘特召集运动员加入选房的神奇操作。


我看了一下这个运动员选房的时间，恰好是9月16日，不知道是不是巧合。如果说去年的消息是误传谣传，那也可以请开发商来自证一下
1年多的时间过去了，去年开盘的527套房到现在才备完案么？这备案的进度也太长了吧。
公众有质疑的权利。而如果再深入调查下去，你会发现绿景白石洲有更加令人瞠舌的操作。
自929新政之后，深圳新房开始走俏热销，此时绿景白石洲的海报也是红通通一片，截止到10月4日，他卖了100套+


10月5日，他又卖了28套


10月27号这天，他又宣称一周卖了61套


11月5日这天，他本周再次热卖81套


11月11日，他一周又卖了43套


我心想着，这南山也没放开限购啊，怎么购买白石洲的客户一波一波的。难不成是新政前没想开，新政后有钱人突然集体醒悟、不买一套白石洲就睡不着觉还是怎么回事？
按这个不完全统计的数据来看，不到一个月的时间里，白石洲至少卖了300套新房。实名倾慕绿景的销售或帮卖的中介，按这个势头，不要说月入百万了，日入百万都是洒洒水的事情。
在深圳如何成为千万富翁？答案很简单：只要帮着卖绿景白石洲的房子就可以了。前提是你要充足能吹。
这都1个月半过去了，按国庆300套+的月度销售额，现在正是大量网签备案的时节，可为什么天天备案的新房还是个位数？这是又要备案到明年去么？实在令人不解。

而如果你再往前看绿景白石洲对外的海报：反正不管出什么政策，动不动就热销好几亿、动不动就热销多少多少套，动不动就回收折扣。


这热点抓的死死的

不知道是不是我数学欠好算不明白这小学就能算懂的加减法，还是觉得深圳的购房者实在好乱来，反正热销全凭一张嘴。

按照深圳地产圈通用的做法，现在楼市环境欠好，你数据稍微注点水也可以理解，但如许把购房者当傻子一样的开发商，真没见过。
为什么会出现这么严重的数据注水呢？我只能猜测是下面这份文件
本年的7月30日，绿景白石洲旧改项目传出过渡期租金延发的消息。根据绿景天盛实业有限公司发布的《关于租金延期发放的阐明函》显示
受到深圳按揭需封顶银行才发放贷款新规影响，银行对绿景白石洲项目施工建立进度的实地考察后，未达到建立改造预期，于是影响了放贷审批手续，导致暂时无法准时发放租金。

什么意思呢？
就是开发商的拆除没有到达进度，你该拆的还没拆，导致银行不敢提前给你发贷款。固然这个事情后面得已解决，但这也引起不少媒体后面的质疑
固然绿景已经和银行沟通协商后，村民的租金3季度能够正常发放，但下一个季度，以及往后的时间里，村民的租金是否依旧能够如期发放？
这里需要打上一个问号。
而这个消息的曝出，刚刚好卡在深圳新房新规决定实施后，又是致命的一击。要知道，深圳新规之后，新房的得房率基本都在100%左右。

而绿景白石洲的得房率，大概在70%左右，属于在卖新房当中得房率垫底的。再加上这个楼盘的层高高达74层，更是致命一击。
而在本年的6月份，绿景就曾将福田焦点区的优质商业资产，以白菜价卖给了国企。要知道，商业地产一直是现金奶牛。
这种感觉，就像之前的万科，卖掉旗下上海七宝万科广场这头现金母牛一样。如许一个“钞能力”十足的项目，绿景为何说卖就卖？
这只能阐明绿景的现金流压力实在是太大了。
然而，绿景遇到的问题不止这些。11月5日，中证鹏元发布关于关注正兴隆房地产（深圳）有限公司欠缴税款事项的公告。


正兴隆是绿景中国地产旗下综合房地产开发平台，文件中内容表示：
根据国家税务总局深圳市福田区税务局2024年10月23日发布的欠税公告显示，截至2024年9月30日，正兴隆欠缴企业所得税0.79亿元。
经向公司了解，造成这一环境的主要原因是公司大量资金用于保障项目建立及运营，活动性压力增大。
绿景中国地产体系下重点建立项目为绿景白石洲璟庭、化州绿景国际花城，受预售资金监管、项目去化进度较慢、建立资金需求较大、运营成本相对刚性等影响，绿景中国地产及公司面临较大的资金压力。
而这份文件，也侧面印证了上面那则租金耽误发文的函。不是说项目一直热销么？为什么会出现如许的文件，实在令人不解。
现在的绿景，可以说是四面楚歌。
如果绿景的资金跟不上，拆迁进度跟不上，后面会引发旧改进度缓慢-银行评级下调-产品质量下降-改造周期拉长-新业主居住体验差等一系列问题。

毕竟，白石洲如许的项目可是拥有358万平的旧改体量，按实际的销售进度，卖个十年都绰绰有余。
牵一发而动满身，前面卖欠好后面更不要想，而后面的质量与交付都会引发问题，这些都是隐藏的大雷。
话到末了，还是想说
咱也不清楚为什么会有客户喜欢这种74层的超高层，更何况还是千万级别的，建筑密度又大。
而这种超高容积率带来的压迫感和窒息感，再加上周边交通的拥挤，实在是令人提不起兴趣。

心疼那528名业主，你们都是勇士。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241112A074E600
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