官宣！“取消公摊”开始落地！

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近日，湖南省衡阳市官宣取消公摊！实行商品房销售套内修建面积计价！
#中国住宅要取消公摊了吗#这一话题，再次冲上热搜，收获了1.5亿的超高阅读量。



提起公摊面积，很多人都恨得牙痒痒。
“花高价买的房子，为啥连电梯间、大堂、甚至花坛都算在我的账上？”
“拿到房子后瞬间不想住了，一层两户还搞了两个电梯，修建面积150㎡套内只剩110㎡，这离谱的公摊，多花了几十万。”
“花了小百万买了40㎡的公摊，140㎡的房子套内才100㎡，关键物业费也要按公摊面积交，每个月500多，停车费200多，住不起根本住不起。”
因此，大家对于“取消公摊”呼声很高。
事实上，早在2002年，重庆市就率先成为我国首个取消公摊的城市。当时《重庆市城镇房地产生意业务管理条例》要求商品房现售和预售，必须以套内修建面积作为计价依据。
2011年以来，“取消公摊”经常成为两会代表和委员们的提案主题。

01.
取消公摊，湖南衡阳开始执行！
就在近日，湖南省衡阳市官宣实行商品房销售套内修建面积计价！

文件指出：

1）自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内修建面积计价销售。
2）房地产企业在签署合同时，应与购房人约定按套内修建面积计算商品房价款。
3）面积纠纷条款应当载明以套内修建面积和套内修建面积代价作为处理面积纠纷的计价依据。

其实衡阳并不是第一个执行此政策的城市。
早在2002年，重庆废止公摊面积的使用，当时《重庆市城镇房地产生意业务管理条例》要求——商品房现售和预售，都必须以套内修建面积作为计价依据。
但是，开发商将当地的房价分为了“套内面积计价”和“修建总面积计价”的两种方式。
这样的做法区别在于房屋单价不同，但是同样一套房子的总价却并没有改变。

这之后，广东的肇庆、长沙、深圳、珠海这些地方，已经率先取消了公摊面积，真的是落到实处了。杭州、合肥等城市也有类似的探索。

• 合肥
  

2023年7月全市房地产工作专题会议提出要积极探索商品房销售按套内面积计价，虽实施效果不理想，但有楼盘曾实验。

• 肇庆
  

2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

• 杭州
  

2024年5月，杭州富阳区的首望澜翠府打出“套内面积计价销售”的宣传，不过房产证、物业费和契税等仍按修建面积计价。
02
“隐形”的公摊面积，去了哪儿？
公摊面积，从上世纪80年代香港楼市传入内地。
早些年，香港的楼房多以塔楼为主，为了提高土地使用服从，开发商会将楼梯、电梯、走廊等公共区域也计算在内，形成了一种叫做“公摊面积”的购房模式。
从网络讨论度来看，“取消公摊”的呼声很高。
重要原因，笔者认为有两点原因。
其一，公摊面积不透明、收益分配不合理。
从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。
公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用，不仅是购房款，物业费、采暖费等也是按照修建面积收取，这当中覆盖了公摊面积。
别的，业主并未享受到公摊面积所带来的合法收益，如广告、车位、会所、超市等。
其二，公摊面积挂钩得房率，关乎居住体验。
公摊面积=商品房修建面积-套内修建面积，它包罗大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。
根据修建形态的不同，公摊面积和得房率有很大的区别。

一样平常来讲，公摊面积高层> 洋房>别墅 ，高层往往得房率低，公摊面积高。
举个例子，修建面积100㎡的超高层住宅，如果是60%的得房率，公摊面积大概有30-40㎡，实际到手使用的面积只有60-70㎡。
假设房屋单价5万/㎡，业重要花费150-200万在公摊面积上。
03
四代宅盛行，实现"0公摊"甚至“负公摊”
公摊面积，有没有存在的必要性？
试想一下，如果按套内面积计价，为了实现销售金额最大化，开发商必须把套内面积做大，公摊面积能省则省。
达到这一目的最有效办法就是在同一楼层同一个单元内排布更多的户数。两梯两户和两梯十户，在居住体验上差别照旧很大的。
随着人们对居住品质的寻求，买房不仅仅只是关注套内面积的使用，还关注绿化、会所、精装入户大堂、楼道等公区带来的品质感和体面感。
而这些，都必要“公摊面积”。
此外，由于不计公摊面积，房屋单价会提高，可能使购房者产生房价上涨的错觉。心理上较难继承，且对代价敏感的购房者会有一定影响。
因此，取消公摊面积取消并不是一帆风顺的，它面临着挑战和争议。
好在，去年以来，广州、深圳、福州、合肥、长沙、南京等城市，在计容建面、得房率、阳台进深等方面都做了优化，提升项目得房率，实现"0公摊"甚至“负公摊”。
尤其是第四代住宅！
作为一种创新的住宅情势，第四代住宅最大的特点就是卷。
一卷得房率，四代宅普遍超过100%，更卷的可以做到140%得房率，建面约100平的房子，通过赠送，实得面积可达140平。
二卷大露台，现在四代宅露台面积越来越大，已经从十几平米拓展到几十平米，它把都市人梦寐以求的前庭后院理想生活，搬进了高层。
以南京为例，今年6月26日出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》中提到：
每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和不得大于15平方米或每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和占该户套内修建面积的比例不得大于 25%。此中每户挑空平台的结构底板投影面积之和不得大于10平方米或每户挑空平台的结构底板投影面积之和占该户套内修建面积的比例不得大于15%。
非四代宅楼盘，阳台占套内修建面积最高15%；
四代宅楼盘，阳台+露台最高可达25%。
相比之下，做四代宅可以有10%的露台空间。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241215A03NLC00
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