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明年房地产市场企稳，这几乎已经是明牌！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但这背后有一个黄金定律，那就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]企稳的城市，不会超过10%；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]90%的城市是不大概企稳的，即便是整体楼市的均值被抬起来，广大的三四线城市，房价也是在一个稳定区间震荡；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种资产，我们称为[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]垃圾资产[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没有任何动手的机会，想要脱手，都很费劲，食之无味，弃之可惜。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]世界上，任何一个国家，都是核心城市房价节节攀升，非核心城市房价，一泻千里！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]两者的分化是越来越大，归根结底，是产业和人口的分化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有文凭、有技术的年轻人，都集中在一线城市和二线城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老年人和小孩，基本都留在了三四线城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]高新技术产业、金融业、国家专精特新小巨人企业，基本扎堆在长三角和珠三角，以及内陆强省会城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而基础制造业，劳动麋集型产业，中低端附加值产业，都集中在内陆城市，因为土地便宜，人力本钱低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广东+北京+上海+江苏+浙江的税收，可以养活天下其他省份，这叫五省养天下。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不管是刺激经济，还是刺激楼市，都需要[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经济大省挑大梁！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线城市的楼市热度，必须要传递到二线城市，否则天下楼市就是在唱独角戏，热度远远不够覆盖到天下。
01，任何一个国家，楼市都是高度分化的
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在日本也是一样的，东京有23个区，而23区今年的房价全面上涨，每平米价格在115万到257万日元之间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]东京房价最贵的区，是港区和千代田区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]港区每平方米148万-233万日元之间；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]千代田区每平米127万-241万日元之间；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而日本的小城市，房价这些年持续下跌，那些人口持续流出的日本小城，房价仅为10万日元每平米，按均值来看，日本小城市房价，仅仅为大城市房价的十五分之一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而我国，以一线城市目前均值来看，差不多是5万，小城市均值差不多在五千左右，那么差距也只有10倍，而日本在15倍之多，阐明我国的房价分化空间，另有很大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以我说，每个人对楼市的体感温度是不一样的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我说当前楼市回暖了，是基于一线城市回暖了，强二线城市正在蓄力，预计明年开年，也会回暖。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而广大的三四线城市，楼市不但没回暖，而且还在阴跌，很多楼盘，一个月只能卖出三五套，这个销量，冷出天际线了，就连售楼处的工资都快发不出来了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]听说北方城市的楼盘，为了节省开支，没人的时间，暖气都关了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还记得前几年，马总说的那句话吗？未来部分城市的房价会如葱！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但你不知道，马总早就在日本最核心的板块，买了最豪华的别墅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]分化是未来经济的主旋律，商品房回归商品，保障房回归保障，谁也不干涉谁，谁也不要嫉妒谁。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有能力，你就去买核心城市核心地段的商品房，没能力你就去申请保障房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]两人走在大街上，不要藐视，不要羡慕，允许一切发生，才是最好的心态。
02，年前赶紧来深圳买套房
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]春节前，有条件的粉丝，最幸亏深圳购置一套房子！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面，现在深圳房价确实跌到位了；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一方面，春节前是砍价的最好时机，假如节后再买，平均上涨幅度，会超过20%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另有一个原因，就是卖家的心态，在节前和节后是完全不一样的，过年之前，大家都需要钱，所以很多卖家急着脱手，议价空间就大很多，而过完年了，大家该花的钱都花了，卖家就不急着脱手了，天然价格上买家占不到什么便宜。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，以上三点都不是主要原因，核心原因还是因为行情的变化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在一线城市楼市已经开始复苏，到了明年小阳春，价格会有一个明显的上升，那么年前就是最佳的抄底时机，错过了这一波，你的买房本钱就会增加很多。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳目前楼市库存量已经快消化完了，等到清空，二手房市场的火热水平就会蔓延，这种蔓延水平，会传递到明年入市的新房，所以，明年不管你是买新房还是买二手房，年前一定要动手了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但你要记住，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]财富永远是K型分化[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，即便是深圳如此优秀的城市，楼市标杆城市，也不能马马虎虎就买一套房，买错了板块和产品，也会高位站岗5-10年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你还记得2018年上市的一个楼盘，叫做中海天钻吗？这个楼盘位置很好，占据了罗湖区最好的位置，旁边就是地铁9号线鹿丹村，对面就是深圳最豪华的商场，万象城，可以说是深圳老钱的聚集地。但是生不逢时！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]谁人楼盘开盘卖10万一平米，2018年10万一平米，在罗湖绝对是天价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么卖这么贵？因为这个楼盘属于城中村旧改项目，开辟商假如不卖10万一平米，就会亏本，里面很多房是要分给当地住民的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种房子，位置一流，产品也很好，看深圳河跟对面香港山，景观也是一流，唯一的题目，就是价格。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2018年10万一平米的价格买入，现在呢？2020年价格跌到8-9万，现在呢？7万多一平米，而且即使到了2028年，价格大概率是涨不到10万一平米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买错一个楼盘，就是高位站岗10年！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买房绝对不是本身拍脑袋，也不是听售楼处的销售，跟你分析这，分析那，而是要提升本身的认知，从更高维度来看待你的投资标的，到底有没有发展潜力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]城市、板块、产品属性，这三点一定要选对，否则几十年积累起来的财富，很容易打水漂。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当今，买对房的概率，不到10%，90%的城市、板块、产品都是在陪跑，无法守住你的钱袋子。
03，我对楼市的预测，基本都对了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]假如你是我的老实读者，把我的公众号和星球文章都看完了，你就会发现，蒋老师关于今年核心城市，尤其是深圳楼市的预测，全部都对了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关于深圳楼市，我在年初和年中，就有四大预测，如今基本应验了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一，我说今年[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7-9月份[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就是抄底深圳楼市的最好时机，因为谁人时间，深圳还没有出利好政策，但已经有蛛丝马迹了，即将出台利好政策，你敢在利好出台的前夜抄底，肯定是好时机。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二，我说今年[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10月和11月会是一线城市楼市的转折点[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就是由跌转涨的历史观点，如今也应验了，现在一线城市，不管是新房还是二手房，价格都涨了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第三，我说两年内，深圳房价会从最低点开始翻倍，2026年，深圳房价恢复到2021年的最高峰，而且会超过当时的房价；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2029年底，深圳均价会超过12万一平米，深圳湾豪宅价格会在2023年基础上翻一倍。也就是均价[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]40万一平米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第四，春节前对于想在深圳买房的朋友，有一波上车机会。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳楼市跟上海楼市的行情是联动的，也就是说，深圳房价是上海房价的前指标，按照深圳买房的节奏，复制到上海，也是行得通。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只不过，深圳是刚需和刚改市场为主，而上海是以豪宅为主的市场。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京因为条件限制，在楼市的表现肯定是不如深圳和上海。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]眼下最真诚的买房建议：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]假如你想投资豪宅，直接去上海；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]假如你想投资改善和刚改，直接来深圳[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年前另有末了一波机会，年后你的购房投资本钱，会比现在高出很多。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明年视楼市整体行情，有大概在下半年，核心城市，尤其是一线城市，会收回一些楼市松绑政策。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在距离过年（1月26日），只有1个月多一点的时间了，抓紧行动起来！
总结：除了一线城市，另有哪座城市有机会？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我发现，成都正在追赶一线城市！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]节前想买房的朋友，我推荐你重点考察几个城市：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳、上海、成都、杭州、南京、西安
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]昨天有VIP粉丝跟我说，重庆能不能买？长沙能不能买？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说实话，假如你对楼市有起码的敬畏，你会把本身的购房城市名单，主动删除长沙和重庆。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我并不是说，长沙和重庆不好，假如是地缘型客户，重庆和长沙可以多买，买几套都没题目，先不说升值潜力，起码租售比还可以，但假如你是跨城买房，就一定不能碰重庆和长沙。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]楼市欧神，外号扣神，很喜欢带粉丝去重庆和长沙买房，听说去一趟长沙，直接卖30多套房子，佣金拿了几百万。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]扣神为什么喜欢带粉丝去重庆和长沙，最根本原因是因为长沙和重庆上车门槛相对低，手里面有个三五十万，就可以买房了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是这个预算，来深圳、上海，杭州，想都不要想。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]题目就出在这，越容易上车的房子，其实升值性越差！记住这句话，因为你的对手盘很多，你天然很难取得好成绩。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买房，一定是尽力最大的能力，买最好的城市和板块。好比说你手里就100万作为首付款，那你就不能分成2个50万，去投资两套房子，因为首付50万，只能买一套总价在300万左右的房子，这种房子量太多了，买进去很容易砸在本身手里。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是你有100万的首付，你可以挑选的城市就很多了，从北上深，到杭武成，都有选择空间，北上深，首付100万差不多就是一个刚需房，而成都，你首付100万可以买到豪宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那你说，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]到底是一线城市刚需房更容易升值，还是强二线城市的豪宅更容易升值？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明显就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]后者。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为高净值人群的财富上升通道简直定性，明显高于中产和低收入群体。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]假如你在一线城市已经有多套房产了，我猛烈建议你来成都看看。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成都在国务院的最新定位里面，是西部地区的中央城市，这个定位非常高，比南京和杭州略高，而且你去成都看看，成都是有2座4F国际机场，地铁通车里程600多公里，马上要超越广州，成为天下第三。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]假如你把城市的基础设施综合实力做一个评估，你会发现，成都正在成为中国第三城。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多配套是超越广州和深圳的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么国家要在成都砸重金？因为战略需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另有一个惊人的数据，成都一个月房产生意业务量达到了3.7万套，这个数据，超越了北上深，成为天下第一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]阐明啥？成都的房子，活动性非常好。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再看价格，1万单价买刚需，2万单价买刚改，3万单价买豪宅，这就是成都！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同样的购房需求，你在杭州，2万单价买刚需，4万单价买刚改，8万单价买豪宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同样的购房需求，你在深圳，4万单价买刚需，8万单价买刚改，13万单价买豪宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没有对比，就不知道机会在哪？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，蒋老师给大家一个真诚建议，年前，抽个时间，去成都看一看。就当旅游了，买不买都没关系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你先看看成都的配套，绝对是一线城市的体量，
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再看看成都的楼盘，品质绝对在线，很多深圳三千万的房子，品质还远不如成都300万。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]末了看看成都的经济、产业和规划，这是一座人口超过2100万的超大城市，而且未来人口，大概率会超过北京和上海。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成都有AB面，一面是惬意生存，一面是科技奋斗；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]卷累了，可以短暂苏息；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏息够了，继续卷！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们明年，预备把很多产业放到成都，一方面可以降低运营本钱，另一方面，成都的人才储备量是够的，一线城市是高净值人群的窗口，成都就是流量生产中央，做好算力的沉淀。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]任何一家公司，都要有区域战略规划，把不同的产业、职能，放到不同的城市，甚至要考虑到出海的资源配置。天下和全球，以后都是一盘棋联动。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]线上化、区域分工联动，就是明年的主旋律。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241217A049S900
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