热点城市聚焦：巨变！大规模城市更新来了，上海老破小掀起合并潮！

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老破小是城市发展中绕不开的话题。
上海，作为我国最早开埠的国际化都市，
在城市化进程中，留存了大量建成年代久远的老旧小区。
根据《中国人口普查年鉴-2020》数据，
上海房屋“老龄化”程度远高于全国水平。
全国45791305户居民家庭住房状况中，
有1600多万户房屋修建于2000年前，占比35%。
而上海，这个数字高达50.38%，全国第一。第二是辽宁，传统重工业基地。


上海901732户居民按住房建成时间分的家庭户住房状况中，建成时间在2000-2009年的住房占比最高，达28.85%，
其次是1990-1999年和1980-1989年，分别达28.02%和16.52%。


由于建造时间比较早，这些小区不仅年龄老，而且面积小，人均居住面积更是远低于平均水平。
以虹口为例，辖区住宅小区共709个，小区面积在3-5万平方米的小区有112个，占到了总量的16%。小区面积低于3万平方米的就有443个，占到了总量的62.3%％，小区面积在1万平方米以下的占比超过30%。
仅在普陀石泉路街道，小区面积在1万平方米以下的小小区就多达25个。
此类小区广泛有区域面积小、物业管理不善、空间规划不合理、缺乏停车位等老大难问题。
为了解决老破小居住环境差的问题，2020年开始，我国全面吹响了全面推进城镇老旧小区改造工作的号角。
而在老小区改造中，除了拆迁重建，小区合并也成为一种创新趋势。
这些老旧小区在合并的过程中每每有两种形式，
一是、多个小区直接合并
二是、小区物业联合招标

01
上海首个小区合并案例诞生于虹口
早在2017年，虹口欧阳路街道街道虹仪小区、虹铁小区、祥德第三小区3个“小小区”合并为新虹仪小区，成为上海“小小区”合并首例。


虹仪、虹铁、祥德第三小区三个售后房小区都只有几栋居民楼，共用的弄口未设门岗，流动摊贩聚集，卫生脏乱差、停车难，还曾发生多起非机动车失窃案件，缺乏安全保障。
化零为整，合并同一成一个小区同一管理是最优解。


合并后的新虹仪小区面积为4.43万平方米，选聘一家物业提供服务，小区管理明显改善。


上海首个小区合并案例诞生在这里，并非偶尔，而是有一定历史背景。
虹口区欧阳路街道居民区一共15万平方米，2300多户，但你能想象的房屋范例这里全有。
7个售后房小区、4个商品房小区、1个老旧混合型房屋小区，二级旧里、新式里弄、花园洋房、职工住宅、高层公寓样样俱全，面积在5000平方米以下的“小小区”就有6个。
通过合并，欧阳路街道原有106个小区减少为89个，200户以下“小小区”仍有44个，其中100户以下的有20个。
由于历史原因，在上海中心城区，类似的“小小区”并不鲜见。
02
合并之路困难重重
杨浦区江浦路街道辽源西路190弄、打虎山路1弄、铁路工房，原本是江浦路街道五环居民区的三个独立小区，一墙之隔，互不往来。
但三个小区共用一个弄口大门，没有同一的管理方案。同时三个老小区自身都各有问题。
辽源西路190弄没有物业；铁路工房物业费入不敷出，公共配套不足；打虎山路1弄仅有两幢住宅楼住着90户人家，一条主干道晚上停放了车子以后，人要侧着身才能进去，平时连晒太阳的空间都没有...


三个小区各自空间很小，犄角旮旯很多，空间有效资源得不到有效利用，交通流线受阻。三个小区总共有416户居民，停车泊位仅有32个，停车缺口大。


小区之间有高达5米的‘打靶墙’，把公共空间彻底割断了。如果三个小区能合而为一，那么将对小区整体的环境以及管理带来极大改善。


2017年3开始，街道提出“破墙合并”的方案，但刚开始的协调工作举步维艰。
围墙打开，拉低小区环境和“身价”，有人心里不快；违建拆除，让出通道，有人坚决反对；担心公区噪音，有人无法接受。
通过不断的宣讲改造带来的“好处”，才逐步消除了居民对于改造的顾虑。
从方案设计得到三分之二居民通过，前后经过了整整一年的时间。


2018年10月，三个小区终于“破墙合体”成为新的“辽源花苑”。空间整合后，修整小区内道路、设置门岗道闸，拆除了1440平违建，扩充了公共空间；增建了30余个公共停车位。整体居住体验迎来极大改善。


03
老旧小区合并案例越来越多
经过几年实践，在上海，用小区合并改造的方式来破解老旧小区“中年危机”的案例已有不少。
-太浜巷小区-
拥有254户居民的石泉路165弄童家桥小区和有709户居民的岚皋路200弄（1-36号）小区，多年以来，被真如港河道分开。2020年，两个小区成功合并，成立了新的“太浜巷小区”。
-蒋家桥小区-
大连西路153-157号，是典型的“老小乱”微型小区，只有72户居民。没有围墙，规模太小，问题太多，物业不愿接手。通过将小区间的隔墙拆除后，合并成立了新的蒋家桥小区。
-平和公寓春房小区-
长宁区清池路363号的平和公寓，与平塘路185弄的春房小区仅一墙之隔。墙双方居民楼采光不好、出行不便。仅有一栋楼的平和公寓物业跑路。合并后，物业同一管理，围墙拆了，新增了10个停车位和20个新能源汽车充电桩。
-华富街区-
华富街区位于漕河泾最北端，由1个混合型小区和4个售后公房小区构成。最早一批房屋建成于50年代，各小区都存在配套不足、停车难、公共空间局促等通病。拆除围墙合并后，小区内的道路宽了，机动车停车位新增约20余个，还增加近100平方米绿化及公区。
-双辽新村-
像杨浦区的双辽新村社区，6个建于上世纪七八十年代的住宅小区正商讨合并事宜，其 “六小区合并” 项目已形成开端方案。
据统计，2019年-2023年1月，上海市共有414个小区完成合并，其中149个小区实现物业管理区域合并，265个小区实现管理合并。
04
未来将看到更多小区走上合并之路
12 月 24 日至 25 日在北京召开的全国住房城乡建设工作集会指出，
2025 年要大力实施城市更新，全面完成 2000 年底前建成的城镇老旧小区改造使命。
这一政策导向，无疑预示着未来将有大量的老旧小区走上改造之路，也势必将有更多小区走上合并之路。
在上海，老旧小区数量众多，不少小区年代久远且规模极小，有的面积仅有区区几千米，乃至仅由一栋楼构成。
受限于规模与年代因素，这些小区在市场机制下，成为物业不愿涉足的区域。
然而，即便是再微小的小区，也不会被遗忘。
近几年，上海部分小区探索 “拆墙” 合并的方式，化解老旧小区的 “中年危机” 。
通过扩大规模，聘请物业对小区进行同一管理。
但改造的过程中一定会遇到因为担心管理水平差异、物业费调价及维修基金落差，遭到部分居民抵触的情况。
合并算 “大账”，居民算 “小账”，关键在于坦诚沟通，消除疑虑。
借城市更新契机，合并小区整合公共资源，升级治理，改善居住环境是解决老破小生存难题的有效本领。
信赖在明年，上海会有更多小区将通过合并而重生！

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241227A02AQH00
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