楼市变天，红利下滑，碧桂园的日子也越来越不好过了

无奈的败北少年

文丨西部菌
近期以来，又到了房企晒中期结果单的时候。
24日，“宇宙房企”碧桂园发布了2021年中期业绩报告:
报告期内，碧桂园实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%，销售业绩稳步增长，持续领跑行业。
上半年实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

27%的营收增长还算亮眼，但除此之外，其他几项指标几乎是乏善可陈，盈利能力面临重大磨练。
很显然，随着楼市变天、调控收紧，碧桂园的日子越来越不好过了。
01
2020年碧桂园实现全口径销售金额7888亿元，同比增长2.24%，位居克而瑞销售榜首，其中权益金额为5706.6亿元。
今年上半年，权益销售额3030.9亿元，同比增长14%。对照去年同期的表现，只能说是黑天鹅后的正常回暖。

泉源：年中报
碧桂园上半年2349.3亿元的营收，97%是由物业销售贡献的。
年中报提到，由于交付物业面积的增长，房地产开发收入由去年同期的1799.5亿元上升到2279亿元，同比增长26.6%。
不外，碧桂园上半年虽然营收增长快，增收不增利的特性却相当明显。来看两个关键指标：
本集团净利润约为人民币224.2亿元，同比增长2.3%。
本公司股东应占核心净利润约为人民币152.2亿元，同比增长4.2%。
对比营收增幅，净利润和核心净利润的增速，可谓大幅拖后腿。而毛利方面，从去年同期的448.87亿元，增长到今年年中的462.84亿元，增长也只有3%左右。
去年受黑天鹅影响，包括碧桂园在内的几乎所有房企，上半年的销售、盈利各项指标都受到了较大影响。
以净利润为例，碧桂园2020年上半年实现219.26亿元，而2019年为230.57亿元。
在2020年基数低的前提下，碧桂园今年上半年净利润增长只有2.3%；而224.2亿元的总额，还未回归到2019年的水平，这一结果可以说是不及格的。
而且，回顾近几年的表现，碧桂园的盈利能力下滑，并不但是黑天鹅才开始的。
2018年到2020年，碧桂园的毛利率分别为27.03%、26.06%、21.8%；对应的年度净利润率分别为12.81%、12.59%、11.69%，都是一路下降。
02
抛开黑天鹅的因素外，碧桂园盈利能力不断下滑，其高度下沉的战略路线和土储结构，无疑是绕不开的因素。
作为“宇宙房企”，碧桂园的快速强大，得益于广大的三四五线城市甚至县城。这些中小城市数量庞大，覆盖的人群广，购房需求多，能够撑得起充足的体量。

泉源：碧桂园控股2020年报
2020年，碧桂园权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市约占54%，位于二线城市的占32%。
而年中报显示，碧桂园业务覆盖了296个地级行政区划，1408个县。
三四五线城市以及广大县城，之前在棚改货币化政策下，释放了大量资金和安置需求，哪怕没有生齿流入，楼市也是火热异常，碧桂园因此成为最大赢家。
但如今的市场完全变了。
房住不炒，让一二线城市的涨价空间被锁死；三四线城市，生齿和产业流出，楼市缺少托底的地基，加上棚改货币化步入尾声，楼市开始全面转冷。
其实相较于那些重仓一二线的房企，选择下沉到底的碧桂园，面临的危险是更大的。
因为低线城市的发展发力，大概是长期性的，而一二线城市，只要生齿持续流入，基本面就不会太差。
事实上，这从碧桂园的销售价格走势，也能够看出来。2019年，碧桂园平均销售价格约每平方米人民币8407元，2020年为7980元，今年上半年为7994元。
楼市转冷之下，低线城市的房子越来越卖不起价，三道红线等融资羁系本领，也在倒逼房企加快去化回笼资金。这些因素，无疑会直接影响到碧桂园的盈利能力。
去年年中，碧桂园高管提到，在三四线城市的详细项目选择上，集团会相对慎重。但嘴上这样说，身体还是很诚实。
去年全年，三四线城市拿地金额占比70.53%，拿地金额占比相比2019年提升12.33%，重仓三四线的意图还是很明显。
这也意味着，在接下来三四线城市房地产红利不断减弱的配景下，碧桂园未来的规模增长和盈利能力，还将面临更大的寻衅。
03
财务管控方面，今年上半年，碧桂园总借贷下降至约3242.4亿元，集团可动用现金余额约1862.4亿元。
不外，三道红线依然踩线——资产负债率从去年的80%，降至了如今的77%，仍旧高于70%的红线尺度。

泉源：碧桂园控股2020年报
而按照碧桂园在业绩会上的说法，计划在2023年6月之前实现“三道红线”全部转绿。碧桂园给了自己近两年的时间窗口，足以说明大船转身的困难。
在销售增速放缓、盈利能力下滑、债务承压同时，碧桂园自身似乎也有踩刹车的迹象。
比如拿地金额方面，2020年全年为2092亿元，今年上半年为884.3亿元，不到去年一半。
另外，2020年年报显示，碧桂园的员工规模也在减少，裁员的传说间接坐实：
截至2020年末，碧桂园共有约93899名全职雇员，同比2019年的10.18万名，减少了7885名全职雇员。
随着行业生变，房企调整拿地节奏，放缓规模扩张步伐，稳健谋划以寻求债务过关，完全可以明白。
毕竟，地产存量时代，相较于单纯的规模竞争，谋划状况以及品牌品质的竞争，重要性在不断凸显，它是长期主义致胜的重要因素。
不外，调整节奏的碧桂园，在产品和服务的品质把控上，却还是问题多多，投诉维权以及安全事故时有发生。
比如前不久的华南碧桂园“尸水”事件，引发了小区业主的维权抗议，成为一大新闻热点。

泉源：网络
此外，有媒体统计，在今年一季度，有多位购房者在向导留言板块进行留言维权，留言数量超过50条，涉及房屋质量存瑕疵、无法按时交付、房屋漏水等问题。
其实，以碧桂园的规模体量看，在舆论场上的负面曝光度高实属正常。但这也提醒，碧桂园作为行业龙头，在输出产品和服务时，更得做好品控。
否则，业绩全面承压的碧桂园，过去苦心谋划起来的市场份额，迟早也会在口碑滑坡中，一点点被蚕食掉。

瑾言

多希望大家都能住上便宜的公租房