2021年，中国楼市分水岭？

玩转卫星天线 · 发表于 2021-8-21 17:56:44|来自：中国浙江湖州

最近，中国国家统计局发布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变更情况，数据显示，7月份各线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比涨幅回落大概转降，同比涨幅回落大概与上月相同。
从房价上涨城市数量看，新房51城环比上涨，二手房41城上涨。据统计，房价环比上涨的城市数量已经连续4个月下调，7月新房、二手房价格环比上涨的城市数量为今年以来最低。从房价下跌城市数量看，新房16城环比下跌，二手房26城下跌，均为今年以来最多。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁
作为一线城市，深圳的房价更是热议的核心。统计局数据显示，7月份的深圳二手房价环比下调0.4%，不仅继5月后连续三个月环比下跌，跌幅还较6月份扩大了2个百分点。同时，二手房成交量也持续走低，7月二手房成交2557套，创下2013年来除春节月份以外的最低值。
事实上，自从今年2月份二手房指导价出台后，深圳二手房价连续3个月下跌，二手房网签量出现五连跌。分析认为，这一局面也预示着中国一线城市房价只涨不跌的行情难以再现。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞
总体来看，7月份本地楼市交易降温，各界普遍认为，这说明房地产调控效果明显。有机构统计：1-7月房地产调控合计高达352次，平均每月凌驾50次，主要措施包括：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、地皮供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。7月份，房地产调控政策更是井喷，调控政策高达66次，刷新年内最高纪录。
8月上旬，各种调控政策累计凌驾30次。这些调控政策开始动“真格”，很多过去多年存在的房地产调控漏洞，被明显打补丁。
学者指出，在密集且严厉的政策调控下，部分投资投机需求正在被剔除，预计后续市场还将连续降温。

尚本地产策划总监庞善起
地皮市场是房地产市场的源头。管控地价、抑制住房本钱和企业用地本钱早已成为各地共识。
重点城市的地皮实验“双集中”制度，是今年中国本地地皮市场的重大变化。总体看，首次集中竞拍和交易热度高涨，但落实效果并未达到政策预期，比如重庆供地最高溢价率130%，武汉首轮集中供地竞价轮次高达421次的地块，溢价率超100%。愈发严格的竞拍条件还催生了“马甲”大军。
业内分析认为，“两集中”政策本意是分散地皮竞争、释放地皮集中大量供应的预期信号以平抑地价，但结果有些适得其反，建议热门城市应更大力度增加地皮供应。

中国指数研究院常务副院长黄瑜
8月上旬，第二批集中供地在即，多个城市却纷纷按下暂停键。8月18日，杭州市发布公告称，第二批集中出让地块全部终止，此前，深圳、青岛，长沙、天津、上海等多个热门城市已相继宣布延迟土拍。这一局面引发土拍规则要出新政的诸多猜测。
有消息透露，近期，中国自然资源部召开闭门会议，要求第二批集中供地调整出让政策，限定地皮溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，严控楼面地价创新高。
分析认为，各地政府稳地价信号已经非常明显，要从根本上抑制土市过热引发的楼市高温。地皮溢价率降下来，不仅可以降低土市热度，稳住地价，同时也给房企让利，给出做好品质的空间。

远大科技团体董事长兼总裁张跃
房企将迎来地皮拍卖市场更严厉的规则，与此同时，房企活动性面临巨大考验。8月16日，中国国家统计局发布房地产市场数据，7月份房地产市场下行趋势明显，销售、投资、房地产开发到位资金涨幅都出现下降。
除了受7月份传统淡季的影响之外，市场下行更多受到境内外融资环境的制约。7月社融指标腰斩，8月份7000亿左右的MLF到期，到年底将有3.75万亿MLF到期。另外，通过一年多的LPR保持不变也可以发现，目前金融市场体现稳定，不会往房地产市场过度倾斜。
还有数据显示，2021年前7个月，中资房企的境外融资规模占比跌至三成二，创2017年以来新低。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
统计局数据显示，房地产开发投资同比增速12.7%，涨幅比上月回落2.3个百分点；房企开发资金来源同比增长18.2%，涨幅比上月回落5.3个百分点；从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，中国国内贷款占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87个百分点。这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势，未来房企融资主要靠“自身造血”。有知名房地产企业表现，“销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作。”
评级机构“标普信评”近期发表的报告称，在“三道红线”的监管要求下，大多数房企倾向进行财务运作来调降杠杆，比如增加少数股东权益，大概将房地产开发项目移至表外，以改善企业合并报表范围内的财务杠杆，但整体杠杆改善情况有限。

编辑：刘静