东北振兴再打强心针，楼市还有未来吗？

无奈的败北少年 · 发表于 2021-8-25 19:46:25|来自：中国浙江湖州

8月23日，国务院研究部署“十四五”时期东北全面振兴工作，讨论通过了东北全面振兴“十四五”实施方案、辽宁沿海经济带高质量发展规划和东北振兴专项转移支付资金管理办法。提出进一步发挥东北地区积极性创造性，攻坚克难，继续加大中央财务支持，加强金融服务，做好地区间对口合作，形成强大合力，在新台阶上推动东北振兴取得更大进展。
东北房地产市场，会收到利好红包吗？
今年二季度，应某全国大房企东北区域公司的约请，老杨去沈阳做了一次讲课与交流，在此过程中也对东北楼市做了些思考。今天恰逢东北振兴再出新利好的契机，老杨又整理了些资料探讨一下这个话题。
东北振兴的背景：东北老工业基地曾是新中国工业的摇篮，为建成独立、完整的工业体系和国民经济体系，为国家的改革开放和现代化建设作出了历史性的重大贡献。1990年以来，由于体制性和结构性矛盾日趋显现，东北老工业基地企业装备和技术老化，竞争力下降，就业矛盾突出，资源性城市主导产业衰退，经济发展步伐相对仍较缓慢，与沿海发达地区的差距在扩大。
东北振兴，国家出政策，最早是2003年出台《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》，制定了振兴战略的各项方针政策，吹响了振兴东北老工业基地的号角。

2003年之后，陆续还出了多个相干文件，上届之事，这里略过……
新一届：2015年12月通过《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》

从2003年开始至今，18年已往了，东北振兴成效如何？房地产市场如何？
不看广告，咱看疗效。
一看经济
东北中小城市，尤其是鸡西、鹤岗这类资源枯竭型城市，经济大概率是趋弱的。这里单挑大哥沈阳来说事吧。
本世纪前10年，沈阳经济增速很不错，明显跑赢全国。
2014年是个重要拐点，跌破全国线，厥后至今一直被埋在全国线以下。

东北振兴的前十年，是有一定效果的，至少从几个大城市来看。但冰冻三尺，非一日之寒，调整经济结构谈何轻易？！
2014年以来，由于长期形成的深层次体制性、机制性、结构性问题，叠加周期性因素和国际国内需求变化影响，东北地区经济下行压力有所增大，部分行业和企业生产经营出现了一些困难，发展面临新的挑战。迫于无奈，2015年以来又出台了一系列支持东北全面振兴，推动高质量发展的重要政策文件。但，站在当前，仍没看到亮眼的成效。
老工业基地振兴是世界性的难题，美国、英国、德国、日本已往都有过这个经历，确实另有很多制约发展的结构性、体制性、机制性的问题，这些问题对老工业基地全面振兴，特别是从东北和中国的“一五”、“二五”、三线建设时期形成的基地，这些基地的全面振兴确实是任重道远的事。
二看人口
最靠谱的人口数据，是十年一次的人口普查。
拿2020年七普人口与2010年的六普相比，辽宁全省人口减少了5%，而六普相比五普增长了5%。也即，本世纪的前十年，辽宁全省人口净增长，后十年就变为净流出了！东北人纷纷离乡出走了！
看东北四个中央城市，长春最惨，近十年人口减了了24%，哈尔滨也转降了。而沈阳和大连仍能维持略超10%的增速。同样的中央城市，差距咋就这么大捏？
另外，东北的人口面走弱，正悄悄向南传导，比如大都市中的老贵族天津，七普人口增长7%，相比六普时29%的增速，可谓大幅回落！
继续向南，河北省六普人口增长8%，七普就变成0%了，看来八普就要转负了！

东北人逃离东北，缘故原由有很多，经济、产业、收入等等，还包括社会软环境方面的落后，比如近期有个新闻如下，观念改变何其难也！

三看新居成交量
根据统计局数据，我拉了三个省的新居成交面积，东北的辽宁，与中部的安徽、西部的贵州，做个趋势上的对比。
安徽与贵州的走势相似，2001年以来新居成交量总体保持上升态势，其中个别年份如贵州在2008、安徽在2014年出现小跌，2008年是国际金融危机的影响，2014年是全国楼市降温的背景。
2001至2013年，辽宁新居成交面积持续增长，而2014年却出现断崖式下跌，且厥后至今，一直没有出现强反弹。
显而易见，2014年以来辽宁的形态与前面二省明显差别！2014年以来辽宁（沈阳）经济增速开始持续跑输全国大市，以及七普人口相较六普出现减少，对其表明能力较强！

四看房价
根据统计局数据，2020年相比2001年，全国省级地区中，东北三省的房价总涨幅排名靠后，同样说明东北经济与人口面偏弱，严重影响了房子升值！

从月度走势来看，以沈阳为例，2011至2016年，沈阳房价多年不涨。在全国去库存的政策刺激之下，方才滞后性的从2017下半年开始上涨，且涨幅远小于南方二三线城市。近期已有盘整筑顶迹象。

近期，沈阳新居市场同样出现降温，已有项目明显降价促销，搞得地方政府比开发商更紧张，担心沈阳楼市再次进入类似2011－2016年的漫漫长冬！以后几年土地卖不出去，可就惨了……

末了，总结几句：东北振兴之路，已经走了18年，效果远不达预期；未来，可能还要继续探索18年。出新政轻易，落实到位难；财务支持轻易，钱生钱难；加强基建、改善硬件轻易，变化社会观察难；招商引资轻易，留住投资难……

关于房地产市场，不管对于房企拿地投资，还是个人买房保值，都需要持续关注观察：经济增速何时能重新跑平、甚至跑赢全国大市？人口何时能由流出转为持平、甚至流入？
仅从当前短线看，未来一两年，楼市没戏！房企应收缩，个人宜观望。