这个地方，让深圳时钟指向11点！

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原创 张岳

本日（8月26日）是深圳经济特区成立41周年吊唁日，也是“深圳时钟指向11点”的重要时刻！
当都会发展格局变化，都会中心发生转移，深圳又将涌现出哪些新的机会？
01
深圳时钟，指向11点
深圳这座都会的发展最能表现出地段的成长性。
作为一个土地资源稀缺，但人口资金非常亮眼的都会，相比于一样寻常都会一环套一环的单中心、外扩式发展，深圳的都会发展轨迹更像一个拨动的时钟，呈现出都会中心不断变化的多中心发展格局。
从早期以商业繁华为代表的罗湖中心，到金融产业发达的福田中心，随后接力棒交给互联网时代的南山中心……
而南山的土地空间仍不足以支撑深圳的高速发展，在“科创湾区”背景下，深圳开始全方位布局光明科学城，要在科创领域上打一场翻身仗。
从5点的罗湖，6点的福田，8点的南山，9点的宝安，现在深圳时钟开始指向11点的光明。

光明科学城的地位有多高？在国家五部委提出的综合性国家级科学中心的名单中，深圳光明与北京怀柔、上海张江、安徽合肥为全国目前仅有的4个综合性国家级科学中心，从区位上看，深圳的光明科学城在南中国科研版图上将占据重要位置。（信息来源：《加强“从0到1”基础研究工作方案》）

光明科学城结果图
光明科学城的发展有多快？我们统计了深圳各区最近3年GDP、常住人口、小学生人数、一样寻常预算收入四项数据，光明区的增长排名位列深圳第一名。（数据来源：深圳市各区统计公报）

（总得分：各区GDP、常住人口、小学生人数、一样寻常预算收入四项指标排序名次相加得到一个积分总排名，总得分越低排名越高）
目前，光明科学城已经吸引不少名企进驻，包括招商智慧城、华星光电、欧普科技、迈瑞生产基地等企业，在《深圳光明科学城总体发展规划（2020－2035年）》中明确提出，到2035年 “成长起2－3家具有世界影响力的研究型大学”。
本年7月21日，深圳光明区当局、深圳湾实验室与华为技术有限公司联合签署两项战略互助协议。基于协议，各方将携手，推进技术优势与产业链优势相结合，通过联合创新和技术落地，更好地服务于深圳市科技产业发展、共同提升大湾区科技产业链的综合竞争力。（信息来源：澎湃新闻）

图源：澎湃新闻
业内普遍认同的观点是：光明是深圳下一个南山，提前布局光明是搭上深圳发展快车的关键。
02
购房逻辑转变
除了地段的成长性，我们还需要注意一点是购房逻辑的转变。
在深圳，随着各种调控政策的陆续出台，在严酷限购背景下买入住宅的机会已经不多，而不限购、拥有稳固租金收益、稳固现金流的商铺也具有投资价值。
对于商铺这类商业地产而言，国家少有出台调控政策，并且随着人口进一步向大都会合中，以及国内消费需求的全面升级，中国的特大、超大都会对商业的需求呈现高速增长。
在深圳市商务局发布的《深圳市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》中提到，到2025年，深圳社会消费品零售总额将增长47.3%、商品贩卖总额将增长48.5%、批发贩卖总额将增长48.6%……这种千亿级体量总额的近50%的增长，将会为深圳带来新一轮造富效应。

与此同时，最近不断涌现电商税、反垄断、大数据杀熟等行业整顿……在国家政策的引导之下，实体商铺正王者归来，曾经的电商巨头也纷纷从线上走回线下开实体店。
随着电商行业发展逐渐成熟、饱和、乃至内卷化，现在的电商行业本钱之高已经不低于实体店，推广本钱、流量本钱、物流本钱、平台抽佣等费用都在不断上升。
未来的消费趋势是实体店+线上电商相结合，如阿里巴巴斥资约36亿美元直接或间接收购高鑫零售(以大润发及欧尚作为品牌经营大卖场)约72%的股份，成为最大控股股东；京东也在到处拿地，收购、参股了不少实体企业；亚马逊、当当等也纷纷从线上书店渗透到线下书店......
回到光明区，现在的光明科学城就是一个“少年版”南山区，各种高新产业聚集，高净值人群聚集，这些人口的消费需求都将在光明中心区得到释放。

光明区新型产业布局
深圳每诞生一个新的都会中心，便会有新的产业，新的人口向新的中心流动，进而创造出新的消费需求和服务于需求的新商圈。在未来的光明区，以地铁站周边和高密度人口居住区为中心，将涌现出雷同于世界之窗、后海、南油、西丽、前海等繁华商圈。

光明区常住人口增长率全市第一
值得注意的是，购买商铺更加考验投资者的格局和眼光，商铺选得好才可以养三代、富三代，提前布局光明商铺是一个重要机会，但如何买到有价值的商铺是一个技术活儿。
03
选商铺的四个要点
市场上的资金正在用脚投票，在深圳楼市成交惨淡，在龙光等房企打5折、6折的背景下，万科光年四季社区商铺却销量惊人，单单7月份就去化15套。
为什么万科光年四季社区商铺如此热销？总结原因有四点，分别是区位、人流、产物和经营价值。
1、区位
根据《深圳光明科学城总体发展规划（2020-2035年）》，光明区科学城将按照“同心专心两区，绿环萦绕”的总体空间布局，黄色的光明中心区被装置集聚区和产业转化区夹在中心，承担着整个光明科学城的商业、居住和大型公共服务等功能。

图源：《深圳光明科学城总体发展规划（2020-2035年）》
万科光年四季恰好位于光明中心区的地理中心位置，并且距离地铁6号线光明大街站步行距离约800米（百度地图测距），可以说在区位和交通方面项目一开始就赢在起跑线上。

光明区交通示意图
2、流量
流量是一个商铺的命脉，而万科光年四季可居住户数约1800户，预计带来5000~6000客流量。

光明大街用地规划图
项目周边1公里内有星河天地、绿地新都会等10多个新建品质社区，据官方公布计划显示，光明旧改项目约47个，其中包括鹏瑞旧改、保利柑山旧改等近7成旧改项目分布于万科光年四季周边，这些新建小区和旧改项目未来还会释放大量消费力。

光明大街学校规划图
与此同时，除了项目自带一所12万幼儿园（公办），地块旁捐赠一所18班小学（公办），周边1公里范围内规划有超20所学校（在建），这些学生和教职工的消费潜力同样不容小觑。
3、产物
万科光年四季全社区商铺仅32席，并且是市面上少有的70年产权，不限购，不限贷，不限售。产物建面约24-68㎡社区商铺，约5.4m层高，空间可塑性强，实用性好，临街商铺多面迎客，昭示性强，约70%可做餐饮铺。

万科光年四季结果图
4、经营价值
那么像万科光年四季如许的商铺能赚多少钱？我们不妨简朴估算一下。

国家统计局数据：深圳居民消费支出
以最常见的社区水果店为例，根据2020年深圳居民食品支出，假设水果占家庭食品支出的15%-20%，保守按照一家三口算，万科光年四季约1800户一个月水果消费约为84.6万元，假设小区同时存在2家30㎡左右的水果店，那么每家水果店的年流水约为507.6万元，每家水果店的日平效约为470元/㎡。
简朴来说就是“56个家庭滋养1间铺”，这就是万科光年四季社区商铺保守估计的经营价值。
假如你对深圳都会发展抱以信心，对光明科学城的未来看好，请重点关注万科光年四季的社区商铺，总价仅2字头起，却可以提前占位光明中心区，坐享都会发展红利。

崑伦

万科也开始发愁了！