九大副中央的底色，我帮你扒了下！

无奈的败北少年 · 发表于 2021-9-2 12:14:27|来自：中国浙江湖州

上海的都会骨架已经铺得很开，光靠南京西路、人广、陆家嘴这一串的单一中心，已经承载不了全城生齿的就业、购物等需求。所从前段时间提出了五大新城的规划，也被大家所热议。但其实许多人所不知道的是，另有比五大新城规划能级更高的。那就是9大副中心。

建立副中心的目的就是为了疏散生齿、减少通勤距离。研究副中心，对于我们买房人来说非常紧张。副中心的发展潜力不但关系到自身的房价，还能影响周边一圈地区的房价。
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大家得先了解一个观点。
副中心足够强的话，完全可以自成一个房价体系。
比方讲，上海曾经最乐成的副中心、目前已经升级为中心活动区的徐家汇，房价与南京西路、新天地等都会焦点区域已经一样了。

房价梯队就会以徐家汇为圆心，向外沉降。

徐家汇的外围，往西、往南边向的方向，房价并不比以人广外围板块便宜。

又好比，直接跃升成中心活动区的前滩，单价已经达到20万/㎡以上，硬生生把两三站地铁外的浦江镇也拔到了10万。

然而，有这么多副中心，并不是个个都能成为徐家汇、前滩。
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徐家汇从最初的几个副中内心脱颖而出，有其必然性。

首先，徐家汇有着最强的底子条件。第一代副中心规划出台已经是2001年了。而1993年，上海第一条地铁就通到徐家汇了。1999年底，港汇广场、东方商厦已经开业。当时候的徐家汇，是上海最强商业中心，大概没有之一。

2001年，东方曼哈顿开盘价17000/㎡，比静安寺、人广还贵了。各路地产商蜂拥进入徐家汇，高喊着：徐家汇就是上海，上海就是徐家汇。
这哪是什么副中心，分明是宇宙中心。拿其他“货真价实”的副中心与徐家汇比较，一点都不公平。
其次，政策上的支持也很关键。徐汇是上海最老牌的强区之一，财务收入雄厚，当时也是倾注了全区的资源建立徐家汇。
另外，徐家汇隔壁就是上海市委，市里面的资源估计也没少拿。看看第一代副中内心最拉垮的真如，就没有一个好爹。普陀财务收入垫底，还“违背诏书”，近十几年的商办土拍，70%以上都出自长风，建立真如没有出什么大力气。
除了底子条件和政策支持，交通更是板块成长的动力源。在这个流量为王的时代，人流量对于阛阓、写字楼的太紧张了。徐家汇是1、9、11三轨交汇的交通枢纽。美罗城场地再破烂，纵然是工作日都是爆满。

底子条件、政策支持和交通三剑合璧，决定了一个副中心以后20年能达到的高度。接下来，我们就用这三个维度，检察一下新的9大副中心的成色。
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1、虹桥副中心
再来看看炙手可热的大虹桥。从各维度看，大虹桥都是最具潜力的谁人副中心。焦点区建立得差不多了，是目前外环外最成熟的片区，工作日晚上，在虹桥天地吃个饭都得排长龙了。

政策支持上，更没得说，国家级的规划、长三角的中心，必须是五星级。
交通上，平心而论，得扣一分。固然是交通枢纽、高铁站点，也有2、17、13延长线、嘉闵线、机场联结线，但靠地铁+步行只能覆盖到一部分区域，从市区开车过来也比较麻烦。
2、真如副中心
真如的位置，在这一批副中内心，也算数一数二了，处于内中环间，到浦西市中心是最近的一个。不外，它未来能发展成啥样，依旧扑朔迷离。位置足够好，奈何底子条件太弱。目前还没有拿得出手的企业、没有像样的商业。星光耀、绿地缤纷城这种也不符合副中心的定位。

图：星光耀广场比之前有进步的是，高尚领域、中海臻如府等住宅竣工后，高楼密布的都市感算是成型了。

政策支持方面来看，根据普陀区2035战略指引，建立真如依旧是普陀的头等大事。

“干儿子”长风公园快建立完毕了，也是时候提携亲儿子一把了。真如的交通条件倒是非常好的，11/14/15三条地铁。

其中，14号线即将开通，15号线是方才通车的线路，这包管了真如的下限不会很低，至少是个高人气的目的地。
3、莘庄副中心
闵行区独揽两大都会副中心，虹桥之外，莘庄也颇具潜力。
莘庄的发展从90年代就开始了。93年就通了1号线，一直都是上海南部的商业中心。即便身处外环外，却美满是市区的都会界面，有莘庄龙之梦、仲盛世界商城等，商业繁华。图：莘庄在规划上，闵行区很重视莘庄。莘庄与大虹桥都属于主城片区+都会副中心的最高定位。

另外，闵行区GDP、财务收入都仅次于浦东，政策落地本领强，政策支持这一栏必须是五星级。莘庄是个传统意义上的交通枢纽，1/5号线交接处，外环沪闵立交的外围。未来，1号线延长线和嘉闵线也会在莘建东路站交汇。但究竟位置在外环外，交通上，肯定是不如真如、花木便利的。
4、吴淞副中心
我跟财爷讨论了下，吴淞副中心确实一般。对于把宝山规划的副中心放在3号线宝杨路站这个位置，我个人是比较担忧的。这边基本都被厂房和住宅填满了，完全没有发挥的空间。

相比之下，上大板块的大场南大工业园倒是更有想象空间一些。

宝山区的新经济，如宝信软件、微盟团体等，都集中在靠近新江湾城的片区。
吴淞都会副中心照旧以宝钢上卑鄙为主，仅有一些地区级商业，底子强度孱弱。
根据宝山区2035战略指引，规划上倒是很重视这个片区，主城片区+都会副中心，妥妥的发展焦点，关键看怎么落地了。

交通这方面是最堪忧的，仅有一条能级很弱的3号线，远期规划也没有其他线路。
5、五角场副中心
五角场副中心，是发展成熟的副中心片区，也是上海知名度很高的商业中心。

然而，在杨浦区新的2035战略指引中，五角场的相对职位被减弱了。

都会主中心、中心活动区的杨浦滨江，规划能级要高于五角场。
杨浦区实际上也是这么利用的，把美团上海总部搬到东外滩，指导B站总部从五角场搬到滨江。等于是副中心给主中心输血。杨浦区的空地与待拆迁区域也集中在滨江沿线，五角场已经不再是杨浦区发展的主旋律。交通方面，五角场是10号线沿线，未来横向的20号线、南北向的18号线也通到五角场，比较便捷。
6、花木副中心
花木是目前发展最成熟的副中心，没有之一。
其产业强度乃至强过徐家汇，已逐渐发展成上海的投资业中心。汇添富基金、兴全基金总部就在花木。商业规模不如五角场，质量却更高，浦东嘉里城是浦东腹地档次最高的阛阓。

政策支持方面，浦东新区是上海的经济引擎，财务收入一枝独秀。根据浦东2035战略指引，花木属于大主城区的范围。

具体规划上，龙阳路枢纽将规划一个全新的CBD。

届时，花木将从一个区域性精品产业商业区，升级为浦东中部的产业中心以及市级商圈。龙阳路CBD的规划与金桥副中心、张江科学城的宏伟规划对比的话，照旧略显低调，区政府不一定会倾注所有气力参与。然而，强盛的交通条件包管了花木立于不败之地。龙阳路站是2/7/16/18磁悬浮五轨交汇的超级枢纽，不缺人流量。
7、张江副中心
张江目前已经是上海的互联网、高端制造业、医药制造中心，产业气力空前强盛。而它目前的规模在国家级的张江科学城规划中只是冰山一角。发展成熟的区域只有张江高科技园区北区。

张江中区的科学之门已经动工，由两栋320米超高层组成，将负担科学研发支持功能和科技商务服务功能。

张江与花木、虹桥副中心并列，是上海最具潜力、确定性最高的都会副中心。
8、金桥副中心
金桥的开辟要追溯到90年代了，目前是上海紧张的汽车工业、外企制造业中心。也有金桥国际这样的阛阓，啦啦宝都前一阵刚开业。

图：金桥国际商业广场图：啦啦宝都金桥新一轮的规划振奋人心。在2035的新市政规划中，金桥是“金色中环发展带”中的焦点一环。

金桥副中心的建立，以配套齐全、交通便捷、宜居宜业、活力开放为目标，尽力打造代表上海“杰出全球都会”水准的都会副中心。将打造两座超过300米、数座超过100、200米的摩天楼群，成为浦东全新的一道风景线。

然而，金桥的交通存在一些隐忧。台儿庄路站为9号线单轨交，也不在CBD的正中心，远期规划的21号线穿过1公里开外的金桥站。平凡的轨交条件却要承载静安寺密度的摩天楼群，不禁让人捏了把汗。
9、川沙副中心
说到川沙副中心，相信大部分人都是一脸懵逼。这是什么地方？川沙不是乡间么？那就换个名字：迪斯尼。

这样来看，川沙副中心反倒是所有副中内心最有特色的——度假旅游为导向。其他产业和商业，我们认为，短时间内还发展不起来。
张江、金桥都没竣工呢，轮不到往后几站的川沙大开辟，上海东站的建成或许是一个契机。
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分析完九大副中心，我想说些题外话。
上海要成为承载3000万生齿以上的国际多数会，发展副中心是必然，也有必要。有些副中心已经很成熟了，如五角场、花木，但缺乏的是自成一派的风格。可以参考一下全球顶级都会的东京，各个区域中心，都引领了差别的潮流。涩谷属于前卫时尚的年轻人。

秋叶原则是一派二次元宅男风。

惠比寿是西洋与和风联合的地方。上海独特的风格，仅存于外滩、衡复风貌区这少数几个地方，还没有任何一个副中心能形成属于自己的文化Icon。

全球顶级都会之路，任重而道远。