9月起或将迎来“房子贬值潮”？地产大佬“两个字”说清晰了

无奈的败北少年 · 发表于 2021-9-2 16:23:42|来自：中国浙江湖州

正值金秋时节，但楼市却吹来阵阵“寒风”。继7月尾住建部会同八部门公布，“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”后，8月31日，住建部长王蒙徽在国新办发布会上再次高调公布，要努力实现“全体人民住有所居”，下刻意下力气办理新市民、青年人住房问题。

专家解读认为，中央部委定调“住有所居”，意味着商品房大涨大跌的期间彻底闭幕，未来楼市将回归“以刚需口袋里的钱定价”的期间。尤其是已往两年住房矛盾突出，房价上涨过快的城市，9月起或将迎来强监管。而重锤之下，楼市或将发生重大逆转——房子迎来“贬值潮”。
事实上，从国家统计局公布的数据看，7月起，楼市就已经迎来大转向了——东南西北集体开始降价：北到沈阳、长春，东到杭州、宁波，南到深圳，西到昆明、成都，这些具有代表性的中央城市，房价无一例外都在下跌。而阔别国家中央城市、经济发展迟钝、生齿常年外流的三四线城市，房价下跌的环境就更普遍了，根据国家统计局7月份数据显示，岳阳、遵义、大理、韶关、唐山、南充、桂林、泸州、秦皇岛、常德、平顶山、赣州、安庆、牡丹江、呼和浩特的房价都在下跌。

一边是国家层面明确未来会“下刻意整治房地产秩序”，另一边东西南北的城市集体开始降价，面对此情此景，很多购房者彻底迷失了方向，当下该不该“抓紧买房”呢？假如是按兵不动，那么按照以往调控总是“雷声大雨点小”的特点，错过买房机遇，等待自己的会不会是房价再次飚涨，买房更难呢？但假如现在贸然进场，房价随即开启大幅下滑，自己岂不是高位接盘了？接盘事小，买房成本高事大，究竟对于普通购房者来说，这些购房款都是一家人辛辛劳苦劳动所得。
事实上，当前时期不但刚需购房者会犹豫不决，很多有房一族也拿不定主意：面对噤若寒蝉的楼市，面对威力不减的调控，9月起，到底要不要“尽快卖房”，早日脱险呢？

当下购房者和持房者的心理运动，其实用一句话可以总结，那就是：9月起，到底该“抓紧买房”还是“尽快卖房”呢？想回答这个问题其实不难，我们只需要搞清楚当前的楼市环境即可。具体来说就是要从调控大环境、开发商处境、二手房根本面等三个层面来进行分析。
首先，种种信号表明，9月起，调控大环境只会更加恶劣。本年以来，天下房地产市场累计调控凌驾320次。其中，中央各部门的调控政策凌驾40次。风头已经盖过了2018年。特别是调控工具箱的不断丰富，更让我们看到了国家层面打击投资炒作、遏制房价上涨的决定刻意——加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市会合供地机制、建立人、房、地、钱的联动机制。固然，最值得一提的是，这一次调控更是全面落实了“问责制”——要对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。团体来看，调控力度大、范围广、覆盖全，这决定了9月份起房地产调控的大环境只会更加恶劣。
此外，7月份起，住建部、央行、央媒等均以差别方式发声喊话了“楼市调控”，有的是从顶层设计阐释收紧调控的必要性，有的是从民生角度强调调控房价的急迫性，有的是站在金融大局稳固的态度提出应该防范房地产金融风险。但不管是以何种方式发声，其目的都是一致的：促进房地产市场长期平稳健康发展，未来行业颠簸或大幅收窄。

其次，不得不认可，当前时期开发商的处境异常艰难。换言之，站在开发商的态度，9月起降价卖房的意愿非常强烈。
我们不止一次说过，重拳调控之下，其实最受伤的就是十万房地产开发商，尤其是金融政策收紧、打击投资炒作、去房地产杠杆这些举措，都会直接或间接对开发商造成“伤害”。固然，当前时期开发商最忌惮的还是“三道红线”政策——绝不夸张地说，这个政策无异于扼制住了开发商的咽喉，随时有可能把开发商淘汰出局。
所以我们看到，自去年该政策实施以来，“降档”就成为主旋律。但从开发商公布的财报来看，很多房企实质上已经出现经营困难，比如债券违约、商票违约等恶性变乱了。这意味着，开发商假如不积极降负债，很可能在两年内就破产出局。关于“三道红线”还有两个要求在近期被曝出，有媒体称：分别是拿地销售比不超40%，以及经营性现金流为正。基于此，专家分析认为，当前时期房企所面对的，不是继续高歌猛进快速发展，而是要健康有序地良性发展。一句话，“高杠杆、高负债”的模式已成已往式。

面对不断恶化的市场环境以及不断累积的债务风险，开发商当下能做的就只剩下“降价卖房换回款”了。事实上，近半年以来，“打折卖房”早已成为绝大多数开发商拉动回款的常规手段了。大房企部分地域的项目，降价幅度其实已经凌驾了30%，这一点早就不足为怪。此外，媒体也报道，7月以来，岳阳、沈阳、昆明等地开发商楼盘“打骨折降价”，更是招来了地方主管单位的“约谈”，对恶意降价行为进行管理。
值得一提的是，8月30日，在世茂集团2021年中期业绩发布会上，世茂集团总裁许世坛乃至公开公布：下半年将对价格进举措态管理，同时，加大价格优惠措施。此外公司有出售资产的计划，包括一二线城市焦点资产，但优先出售非焦点资产，本年公司出售资产收入约10亿元。

开发商的讲话释放的信号再清楚不过：9月起，为了生存，开发商早就做好了降价卖房的准备，这意味着将迎来“房子贬值潮”。
再者，热点城市的二手房市场，显然已经被“二手房引导价”政策“打趴下”了。与一手房的炒作相比，人们对于二手房的相识和需求要务实一些，它是经过期间沉淀的信息，因而更真实，真正能代表房地产市场的成熟度。一句话，二手房市场的健康发展代表着楼市真正的健康发展。所以，调控房价最直接的方式就是对二手房市场挂牌价进行干预（限制）。其中的典型是深圳，自“二手房引导价”政策推出以来，深圳二手房成交量已经连续6连降，8月份，二手房成交量勉强过2000套，较去年同期锐减了80%。

更不可思议的是，已往这一个月，很多城市的二手房挂牌量激增。比如杭州二手房房源数目猛增，21天飙涨10多倍。此外，重庆、成都、南京、济南、广州等地，二手房挂牌量也迎来井喷。专家解读认为，二手房挂牌量激增意味着卖房的人越来越多，换言之市场行情昏暗，各人都对后市预期严峻不足。而市场行情昏暗时，想卖房套现，必然要割肉降价，这对应的就是“房子迎来贬值潮”。媒体报道，7月以来，深圳、上海、广州、南京、合肥等城市，均出现了差别程度地降价卖房征象。
9月起或将迎来“房子贬值潮”？地产大佬“两个字”说清楚了
8月31日，在2021年中期业绩投资人集会上，融创董事会主席孙宏斌直言不讳发表观点认为，下半年的市场压力比力大，预计下半年市场会比力惨烈。主要来源于两个方面，一是由于有些企业压力比力大就开始降价，另一个就是国家的政策比力坚决，让各人对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比力大，各人的购买力受到了影响。

对于下半年的房地产市场走势，地产大佬孙宏斌用“惨烈”两个字已经说得非常清楚了——孙宏斌的意思很明确，虽然上半年很多房企的销售算得上比力好，但是毫无疑问在调控趋紧的下半年，房企的好日子已经过完了，下半年不但销售会非常艰难，开发商也都做好了降价的准备。换言之，9月起新房市场将迎来“房子贬值潮”。
“下半年市场会比力惨烈”，孙宏斌大佬这一句话显然也说破了9月起该“抓紧买房”还是“尽快卖房”：下半年市场刚刚开始调整，开发商降价卖房的欲望显然是不敷强烈的，由于一方面下半年的偿债高峰期在11月、12月，另一方面真正的降价促销会在十一黄金周前后开启。所以，对于购房者来说，现在没必要抓紧买房，耐烦等待擦?鲱明智的。但是作为房东来说，可预见下半年房价会迎来一波降落，这个时间显然是出手的最好机遇，不但可以高位套现，也会有更多人愿意接盘。假如比及市场底部已经出现的时间再出手，显然已经不赶趟了。

对此，其实中原地产首席分析师张大伟也早有提及，调控不断加码，整个上半年均匀每天出台1.6次调控，市场的感觉是凉意阵阵。从中央的亮相来看，下半年将有过之无不及，这意味着开发商、投资客、房产中介都将迎来不一样的下半年。作为当前压力最大的开发商来说，现在不但仅面对调控勒紧销售遇阻，最大的贫苦是融资受限，债务高企。基于以上种种缘故原由，下半年开发商不得不降价促销，拉动回款。新房端出现“房子贬值潮”，将是板上钉钉的事实。不但如此，张大伟还告诫购房者，要理性看待这一事实，不要做出过激维权行为。
对于9月后的房价走势，央媒也发声定调了：8月31日，新华社发表了标题为《新华时评：公道房价是一个城市的竞争力地点》的文章，文中就明确指出，住房问题关系民生福祉，保持住房公道价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力地点。遐想到住建部“要对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”，我们根本可以断言下半年市场会在稳固中度过，尤其是上半年出现过明显上涨的城市，下半年房价调整是大概率变乱。

总结：其实现在指望房价，尤其是一二线城市的房价发生断崖式的下跌，是不现实也是不可能的，房价可以或许被政策阻击处于平稳阶段已经是非常不轻易的事了。其实从中央部委的亮相也可以看出，国家层面也是在积极整治楼市，而不是调控打压房价。现阶段房价之所以会出现降价潮的趋势，归根结底是市场预期严峻不足，叠加开发商多重压力之下，降价卖房的欲望强烈。
对于绝大多数普通人来说，现在与其期望房价大幅下跌，倒不如盼着各地可以或许在租赁市场、保障房市场下功夫，保障低收入人群的利益。只有做到租售同权，稳住了房租，让租房住的人同样有安全感，让老百姓租房也不会焦虑，那样自然也就不会全面都迷信买房，房价永远上涨了。这才是办理住房问题的根本地点。