成都兴城人居市场化拿地的“后思索”

brezhnevzhao

作者_成都兴城集团专职外部董事  杨效松
地皮和房子，就如同面粉和面包的关系，因而获取地皮对房企至关重要。笔者选取成都兴城集团董事会关于审议其子公司人居地产集团（以下简称“人居”）2020年市场化拿地典型案例，分析具体落实执行情况，提出相关发起。
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人居拿地愈发淘汰，压力日益增大人居努力在成都拿地，但离目标仍有差距
2020年，集团董事会共决议人居参与市场化竞拍地皮26宗，涉及地皮面积1667亩。人居市场化拿地非常努力，但是和集团年初下达2000亩以上市场化拿地的目标另有一定的差距，他们总共追踪地皮93宗，涉及地皮面积6830亩。踏勘地皮67宗，涉及地皮面积4735亩。可行性研究地皮48宗，涉及地皮面积3419亩。参与竞拍18宗，涉及地皮面积1344亩。最终地皮获取7宗，涉及地皮面积422亩，总的拿地成功率为25%。
人居2017—2019年与2020年拿地情况比较
在地皮获取指标方面，2018—2020年连续三年呈降落趋势。2018年跟踪79宗约6248亩地皮，竞得24宗约2090亩地皮，穿透率约33%。2019年追踪94宗约7124亩地皮，竞得9宗约667亩地皮，穿透率为9.36%。2020年追踪93宗约6830亩地皮，竞得7宗422亩地皮，穿透率为6.18%。
在成都地皮市场开发商拿地面积排名方面，2018—2020年从榜首降落至第十，连续三年呈降落趋势。

成都土拍市场就如一个赛场，势头强劲的新进房企举牌实力刺眼，人居竞得拿地的数量愈发淘汰，面临的压力日益增大，总渗透率从2018年33.45%降落到2020年6.18%，同期对比一线房企10%左右的穿透率，存在一定差距。
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困难及缘故原由分析：沿海一线房企参与竞争，地皮获取难度逐年增大
自2017年以来，由于成都城市能级持续提升，保持在新一线城市中的领先职位，再加上成渝地区双城经济圈建设政策的号召，利好叠加需求会合爆发，成都地皮代价相比杭州、武汉、南京等新一线城市更低，沿海一线房企对成都地皮市场持续看好，拿地热情较高，地皮市场供需两旺，地价上行，不惜代价加大在蓉结构。
加上2017年成都住宅市场代价出现较大幅度上涨，市场搜集国内诸多像万科、恒大、中海、保利、碧桂园和龙湖等大型房企入驻，导致地皮市场竞争加剧，并不停持续到2020年。
且成都年度地皮供给量为近十年来最低，多重因素影响下，人居地皮获取难度逐年增大。
究其缘故原由如下：
一是项目开发周期普遍较长，造成拿地资金周转困难。人居从拿地到开盘周期普遍大约450天左右。对标行业“高周转”的主流开发模式，大部分成熟房企从拿地到开盘根本能够做到1年以内，究其缘故原由，在于人居各个项目在计划、招标、建设、回款等环节流程较长、服从较低，导致开发周期（拿地、开工、预售到现金回流）相较部分成熟房企滞后1-2年，造成资金周转率低，资金成本增长。

二是拿地态度相对保守，拿地节奏前松后紧。在拿地计谋上存在市场反应稍显滞后，面对一些必要作出敏捷反应的投资机会把握机遇本领不敷，市场敏锐洞察力有待提高。2020年人居获取的7宗地皮全部在下半年成功竞得，10月是会合拿地的时段。究其缘故原由，一是实现集团降负债保经营目标，放弃多宗地皮竞拍；二是上半年地皮市场竞争激烈，锦江沙河堡131亩等多宗地皮被高价竞得；三是受人才公寓政策调解影响导致公寓用地及集团供地未能准期上市。但是与市场化大型房企相比，人居拿地态度相对保守，未能充实把握好市场机遇，拿地节奏呈现前松后紧的状态。
三是地产各项成本较高，议价本领处于弱势职位。一是资金占用成本较高。项目开发周期延伸导致资金占用成本比领先国企高。二是拿地成本较高。2020年成都市主城区拍卖的地皮代价已经普遍达到15000元/平方米，拿地门槛越来越高，市场会合程度也越来越高。人居总共取得7宗地皮，面积共计422亩，总金额55.5174亿元，相较之前拿地成本较高。三是融资成本较高。受名誉评级较低、融资渠道窄等因素影响，人居平均融资成本较领先国企高。四是建安成本较高。人居接纳施工总承包招标方式，建安成本较市场化领先国企“施工总承包+专业分包+主要材料会合采购”模式高。
四是货币政策紧缩，融资难度进一步加剧。2017—2019年人居拿地规模扩张，面临融资调控升级、净资产规模有限、融资门槛高、融资成本高、现金流收支不均衡多重压力，加上房企融资“三条红线”政策规定，2020年人居融资载荷触及三道红线“天花板”，融资难度和资金链风险进一步加大，影响了后续地皮获取、开发建设及规模营收等关键环节，严峻限制了规模扩张速率。
五是市场化机制不敷健全，焦点竞争力有待提高。成都市场上有约300家主流房地产企业，已有龙湖、恒大、中海、保利、万达、华润置地、中国铁建等着名房地产企业入驻，本地中小企业也很多，人居面临着市场份额被挤占的威胁。与市场化大型房企相比，人居市场化鼓励机制不敷健全，与行业特点、战略目标关联不敷，雇用高精尖人才有一定困难，缺乏工效挂钩、员工跟投、股权鼓励差异化等市场化鼓励机制，倒霉于调动、发挥员工的主观能动性。
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对策和发起意见
综上，人居市场化拿地成功率只有董事会审议通过的25%，既有客观因素（房企政策方面三条红线的限制；市场波动因素），同时，在主观方面，人居相较于头部房企对成渝双城经济圈在天下的发展战略的认识定位还不高，相对保守，从时间发展轴上看得还不敷长远，视野还不敷宽广，开发周期亟需缩短，集团对人居项目固定的毛利率考核目标在特定情况下还应优化等因素。

其一，联合人居现实发展阶段，制定更加科学完善的指标考核体系。人居经过多年发展，积聚了比较丰富的地产开发经验，现在正处于发展阶段向扩张阶段转换。处于扩张和战略发展较为激进的房企，会根据不同阶段目标和战略要求，适时调解投资收益率，毛利率普遍降落。金茂、奥园、碧桂园、恒大等房企，为满足战略扩张需求，利润率均下调3%以上。恒大部分净利润率0%的现金流项目甚至依然能够过会审议。现在人居投资考核指标毛利率为固定毛利率，相较于部分激进的房企，并不具备竞争优势。发起集团在冲刺天下500强的大目标下考核人居更应该关注营业收入、地皮货值、产品去化率和回款，不再过多关注单个项目的利润额。
其二，坚持“有效监管控制的逐步分权”原则，落实人居经营自主权。人居负担着城市综合开发生产经营职能，集团在加强财政管控的同时，应联合人居现在的发展情况进行战略管控，适本地将一些一样平常生产经营的职能逐步下放，像拍卖地皮取得生产资料的这类事项，从而从根本上改变集团经营层、董事会忙于处置处罚生产经营的一样平常琐事难以脱身的局面，将重心会合用于考虑关系集团生存和发展、前途与命运庞大题目的战略决策。发起集团对人居市场化拿地事项充实授权，保证业务机动开展，人居每半年向董事会汇报市场化拿地情况。同时发起董事会研究推动项目混改、员工跟投等一系列头部房企已实行的办法，提高企业竞争力。
其三，加强与外部单位合作，提高人居市场占据率。一是通过合作、团结、并购竞合方式与着名房企合作，进行资源整合和本领互补，提升焦点竞争力。二是牢牢抓住我市大力大举发展TOD建设机遇，借鉴成都轨道集团与中国铁建、保利发展控股、万科、旭辉集团、华润置地建立战略合作，共同打造TOD合作开发项目的做法，发挥深耕成都房地产市场的优势，积极推动与成都轨道集团合作拿地模式。人居要积极架设并买通交流合作通道，创新并深化在轨道交通策划、规划、建设、运营等范畴的合作。三是积极加强与大量优质施工单位合作机会，探索“融资建设”以及“以投促建”方式。四是学习部分央企机动招标模式，探索建立供应商库的方式，择优选择合作单位，提升招采质效，淘汰项目开发时间，低落资金占用成本。
其四，加强后期科学管理，加速项目开发周期，增长项目附加值。一是积极转变经营模式，应用合适的成本控制方法低完工本。建立成本控制机制，积极开展成本管理控制等活动。建立成本管理的鼓励机制，形成良好的成本控制氛围。二是缩短项目开发周期，办理资金压力，低落资金成本。三是提高开发项目品格，增长产品附加值，实现利润最大化，尤其对能够给项目带来高附加值的环节更要精打细算，比如项现在期定位、规划计划、项目后期包装宣传、销售、服务等环节。四是人居要加大对人才的雇用和培训，特殊是项目总、城市总、区域总等关键岗位人才的储备，为走出成都市场打好人才基础。
其五，加大对即将出台的地皮市场新政研究，提高应对本领。联合最新的“两会合”地皮出让政策，即会合发布出让公告（原则上发布出让公告整年不得凌驾3次）以及会合组织出让活动，人居要提前做好应对计谋。一是拓宽合作渠道，强化合作开发。二是将研判等基础工作全面前置化。三是力争做到地皮竞拍时段全覆盖，提高地皮获取机会。四是调解暂列金、建安成本、财政费用核算标准，加强竞价本领。五是关注域外拓展机会，提进步行结构。六是扩充城市更新、片区综合开发等地皮储备方式。
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泉源：《城市开发》杂志2021年7月（下半月刊）
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Adam

从你们2021年交房的新盘没设计充电桩配电箱，业主装个充电桩要花几万块电缆费，我就看出你们公司早晚要完蛋了[嘿嘿]