房价“止跌回稳”，未来可期

时尚童年

中产阶级维持自身社会地位的核心要素有两点：其一是保值增值的房产，其二是稳固的现金流，二者缺一不可。

只要其中一条出现动摇，中产的安全感就会急剧下降。






众所周知，西方发达国家有着比较健全的养老保障制度，但即使云云，也需要个人精打细算，采取各种风险分散的方式才能安度晚年。

以美国的养老金账户为例，普通美国人需要把一样平常工资的很大一部分存进去（可抵税），以增补自己退休之后的花销。

那怎样确保这些钱不“毛”呢？

一般来说，美国的养老金会投资一些相对稳健的蓝筹股票，形成一种养老金与资本市场高度依存的良性循环。

正因云云，美国股市的涨跌牵扯到每位美国人（不止是股民）的切身利益，总统经常会把任内股市的表现作为政绩大肆宣扬。

一旦美股下跌或崩盘，将对美国中产的信心造成毁灭性打击，因此股市在华盛顿是一个政治任务。



《华尔街日报》关于特朗普和拜登任内哪个股市更好的讨论。

场景切换到中国。

在一个中国普通城市中产家庭的财产配置里，房产其实扮演了“压舱石”的角色，工资或其他收入则充当一样平常开销的现金流。

中产家庭对收入的要求是在覆盖房贷的基础上维持一样平常开销，最好能有一点结余；对房产的要求则是可以或许抵御通胀——不求暴涨，但尽量不要跌。

通胀猛于虎，无论国外还是国内，大家都需要一款可以或许长期抵御通胀的产物，比如很长一段时间里的美国股市和中国楼市。

这并不是由于美国人迷信股市上涨或中国人迷信楼市上涨，它只是过去二三十年里被究竟反复验证的一种实际状况。

假如现在出现一种新的可以抵御通胀的耐久品，中美大众也会一步步尝试并信托它。

反过来说，假如只破不立，“旧产物”失效的同时没有出现可供选择的“新产物”，那缺乏安全感的大众就只能采取更加守旧的银行储蓄方式。



颇具“松懈感”的上海徐汇滨江公园。



房产是一种兼具居住、投资、养老、教诲、社会地位等复杂属性的综合产物，一句“你住哪”往往可以大致定位某个人的社会阶层和财力。图为徐汇滨江知名豪宅盘香港置地启元。

根据一些媒体的统计，中国中产家庭资产中房产占比约为68%，京沪等一线城市高达85%。

在北京上海等一线城市，“有房”与“中产”好像已经划上了等号，有人乃至调侃“我和领导/老板的差距就只有一套房”。

其实抛开房价不谈，中国大城市的消费水平并不算高，跟二三线城市没有本质差距，假如不考虑租房和月供，月薪一万也足以维持普通小资生活。

有一种观点认为“刚需不在乎房价涨跌，反正是自住”，这显然是错误的。

相对于拥有多套房产的大中产或小富人群体，刚需反而更加在乎房价涨跌，由于这是他最重要的一笔资产，身家所系，没有容错率。

实际上，与拥有强大退休储蓄和多元资产分布的欧美中产相比，中国中产阶级（尤其是新中产和小中产）的安全感很大程度上依赖于过去几十年间节节攀升的房产价值，它肯定程度增补了现有福利和储蓄制度的不敷。

某种意义上讲，房产是中国中产家庭的“储蓄池”和“另类养老金账户”，在家庭资产配置中扮演着重要角色。

当家庭收入持续增长时，人们会采取向上改善策略，换新房、换大房。

当家庭收入下降时，人们也会考虑向下置换，比如把市中心的大房子酿成小房子（或郊区大房）外加肯定命量的现金。

通常环境下，普通打工人的资产会在45~55岁左右达到巅峰，再往后就面对着收入下降、后代立室等问题，而此时房产便成了中产家庭的一种变现来源和养老保障。



建成区庞大的洛杉矶都会区



洛杉矶市中心的高楼大厦和多层公寓



郊区的house.

文章末了，让我们单纯从城市形态的角度做一点天马行空的猜测。

在2015~2022这几年的房地产盛宴里，中产阶级踩到的一个大坑便是到郊区、远郊、环京、环沪等地区投资房产。

这些房产多拥有各式各样的噱头，比如：恒大海上威尼斯，碧桂园十里金滩和十里银滩，各种五花八门的文旅地产，靠近高铁站/远郊地铁站XX分钟到XX的楼盘等。

在资产价值重估的年代，它们沦为降价重灾区。

不过换个角度看，中国的大城市或许真的需要一轮郊区房产建设，但郊区房产不能简朴的把市区高层小区给复制过去，而是要另辟蹊径。

目前世界范围内的大城市存在两种模式：

一种以美欧澳等发达国家为代表，呈“City+Town”或“中心City+卫星城”的形状，在一个庞大的地区里填满houses，采用汽车为重要通勤方式，辅以公共交通，都会区人口会合于郊区houses而非市区公寓楼。

另一种是以日韩等后起发达国家和绝大多数发展中国家为代表，围绕城市中心和副中心建设大量楼房，以便捷高效的公共交通为重要通勤方式，人口会合于市区。

不难体会，后者本质上是速成式的，发生在城市化飞速推进的年代，通过建设高层楼房的方式为短期内大量涌入城市的人口提供居所。

等迈过这一阶段后，中国也会产生像发达国家一样的差异化住房需求——有人喜欢繁华便捷的市区公寓，有人喜欢安静宽敞的郊区别墅。

猜测未来，假如把2050年的中国定义为一个中等发达国家，那我们的城市化之路才刚刚走过一半。





来源：https://view.inews.qq.com/k/20240926A09CL000
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