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最近许首富是麻烦了，他的公司负债高达1.95万亿，而且流动性出现了巨大的问题。事实上麻烦的地产大佬不只许首富一个人，还有万科的郁亮。
郁亮为何麻烦？因为万科跟某大一样市值也是不断下滑。万科的市值从高位的3千多亿蒸发到现在的2千来亿，足足蒸发了近千亿。
2017年郁亮接班了王石，随后他就提出了活下去的口号，因为这个口号一度也被认为郁亮太保守了，许多人都认为郁亮的保守，让万科错过了很多机会，让万科少赚了很多钱。过去4年，万科几乎拱手把行业老大的位置让给其他人。
万科今年已经成立了37年，是中国最老的房地产公司之一。很多人说万科不停是中国最稳的地产公司，事实上这种稳是从王石时代留下的基因。当年王石也曾经告诫万科，一定不要多元化。
看看几家多元化的地产巨头如今的了局，你就知道王石这个观点多有前瞻性了。别的看看许首富的现状，你就知道郁亮的保守其实一点都没错。郁亮的麻烦是无法向股东交接，不过假以时日，郁亮一定会证明自己的是正确的。
万科目前手握1800多亿的现金，但是在拿地上却非常保守，最近几年万科的新增地皮规模不停在缩减。
郁亮的保守让万科在负债控制上几乎是地产10强内里做得最好的，净资产负债率方面万科不停是行业做得最好的。某大的总负债是1.95万亿，万科的总负债是1.55万亿，不过两家公司的财政情况却是有天壤之别。
控制拿地规模，控制有息负债的总量，同时通过精细化的运作，郁亮不断把万科的毛利润率提高，2017年至2019年万科的毛利率分别为：34.1%、37.48%、36.25%。
今年上半年万科的营收上涨了14.19%，净利润是110亿，在如今这个大环境下，万科这个成绩依然优秀。不过有人认为万科的净利润下滑了。
其实熟悉房地产领域的人就知道，房地产财报是有特殊性的，房子出售之后，在没有交楼之前，并不是算收入，而是算合同负债。这也是很多房地产巨头负债非常大的原因之一，房地产三强，基本上合同负债都是高达数千亿。
简单来说，今年的收入是过去两年销售情况的反应，而今年的销售需要在今后两年才体现出来。事实上在这个阶段活下去比什么都紧张。
搞房地产跟搞互联网并不一样，互联网需要快，抢占市场规模，然后把对手挤压死，然后你就可以一统天下了。房地产永远都不能出现寡头，以是房地产不是跟对手比，而是跟自己比。比你的管理水平，成本控制水平，债务控制水平。
看看香港的地产巨头们你就知道了，他们的规模非常小，几乎在全国的前50都排不入，但是他们的利润却是非常高，基本一年都是两三百亿甚至更高的水平。
高杠杆高运转的时代已经过去了。房地产将进入一个全新的发展时期。段永平早就说了，如果他去搞房地产，他不会用银行的钱，他会把赚到的钱用来偿还银行的贷款，然后用自己的钱去开发。这其实就是香港地产巨头的做法。
很多年之前王石就曾经想要全面学习香港的新鸿基的模式。新鸿基就是出名的稳健，总资产5千多亿，但是负债才1千亿多一点点，负债率不到20%。
市值蒸发非常麻烦，不过这种麻烦却是短暂的，并不会影响公司的发展。其实潮水退去之后，才知道谁是裸泳。万科的代价很快就体现出来。
其实房地产不是跑100米，而是一场马拉松，短期内冲得非常快，其实没有用，反而容易打乱自己的节奏。如今万科手握1800多亿的现金，在行业下半场到来的时候，其实万科拥有非常多的机会。不过现在对于万科跟郁亮来说，他们并不着急出手，反正接下来机会非常多。
未来几年万科这种活下去的策略肯定不会变，而且接下来会有越来越多公司去学习万科的这种做法。郁亮也终将证明自己，绝对是王石的合格接班人。 |
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