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地产思考:如果房价真的出现暴跌,会是功德吗?
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无奈的败北少年
无奈的败北少年
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发表于 2021-8-2 00:44:35
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这是熊猫地产观第145篇原创文章
专栏内容:在中国假如出现房价暴跌,大概才是真正经济劫难的开始。
导读:
(全文5300字,阅读约必要9分钟)
《乌合之众》和《稀缺》这两本书中,都有一个关于个体在群体社会中广泛存在的生理认知共识,那就是范围和“视野窥镜化”,简单说,就是对自身关注的事情,很容易受到环境的影响而产生范围而又片面的认知和明白。
特殊在中国,买房这件事,在当下高企房价和扑朔迷离的经济环境下,再加上资讯爆炸的期间,更是让很多必要购房群体容易被舆论和一些论调所迷惑。
喊涨喊跌各成一派,谁也说服不了谁。
讨论房价涨跌,还特殊容易被网络群体给贴标签,好像一说涨价就是长处驱动,一说跌价就是故意叵测,唱衰经济。总之里外不是人。
笔者就是地产行业从业大军中的小小一员而已,写这个文章,只是在纷杂繁乱的信息中,对中国房价进行理性客观的分析和相干问题的思考互换。
说实话、讲实话、不废话、没套话的写一点,说一点,想一点。
理智客观,理性分析,用自己所学所写,分享关于房地产的一些深度内容。
云云而已。
今天这篇文章,就和各位朋侪好好聊一聊:假如中国房价出现暴跌,会出现哪些后果?
中国的房价的最大错觉就是:涨无止境
起首我们先从房价的本质上来,中国的房产叫什么?
“商品房”!
既然是商品,价格随着市场变化,供需关系平衡,受到经济规律束缚,总是要有一个涨跌波动,最终趋于平衡的过程吧?
而中国的真实房价走势,着实好坏常符合这个商品经济社会的规律的。
那为什么,绝大多数的人,都会觉得中国房价“涨涨不休”呢?
回到文章导读那个对大众关注的研究结论就是,大部分人,对于房价的认知,陷入了一种窥镜状态。
中国房价一直在涨,涨到了难以蒙受的高位,房价不公道……如许的观念产生。
着实核心的缘故原由是:空间的供需错位。
北广上深如许的一线城市大家看的太多,也说的太多,今天我选一个房价不亚于一线城市的一个沿海代表城市为例,来说说这个空间的供需错位。
这个城市是厦门:GDP排名50开外,房价却仅排在北京、上海、深圳三座一线城市之后”,天下300多座城市中,能做到云云独特的,恐怕就只有厦门了。
北上广深房价高,和人口流入,人往高处走的社会发展趋势有一定因果关系。
而厦门,第一不是省会城市,第二GDP不如泉州,房价都赶超北上广深,岂不是更不公道?
对了,厦门本地炒房的也很少,一个旅游城市而已。厦门二手房市场,乃至还比不上环京圈的那些河北农村。
房价高,只是因为厦门是福建生存品格最高的城市,聚集了全福建最有钱的群体而已。
在厦门,只要是岛内,海景,品牌,品格兼具的好项目好房源,绝对是有市无价的代表。
因为如许的房产,已经成为福建本地有钱人的一种身份和实力的象征。
有门槛的房产和刚需无关,这话欠好听,但是却是究竟。
回到北广上深,聚集的都是天下的精英,人往高处走,出类拔萃才有资格有实力拥有的房产,凭什么平民普惠化?
固然,我举厦门的例子,并不是说这个城市有多特殊,只是必要将在北广上深如许的核心城市通过炒作房产牟利的环境做一个排除,理智的来对待房价这个事情。
纵然没有炒作牟利的身分,优质城市资产的价格,会因为供需矛盾的促进,不断升高。
而从低收入,相对落后的“漂一族”看来,拿着发达城市的收入,去自己的故乡买房,大概去自己故乡城市的省会级别城市买房,还觉得贵,那大概要自我反省一下了。
着实从中国大范围来看,房价并不是“普涨”,而是大家都想要优质资产,都盯着大城市,以自己的收入去衡量购置房产的难度,肯定会产生错位。
大城市,核心城市的涨,是供需矛盾的会合爆发点。
小城市,边沿城市的涨,肯定是收入能跟得上的涨。
收入,物价,消耗在已往的20年里面有没有提拔?只是房价在差异地区的“冷热不均”和空间需求错位,造成了中国房价一直涨,涨的“离谱”的错觉。
异地逐梦,进城奋斗,是人类发展的一定趋势,当积极和时机达不到留下来的条件,去指望房价下跌,是不是有点本末倒置?
地产大佬的话,点破天机
在2019年底融创团体的业绩发布会上,面对记者提出的关于将来房价涨跌的问题,孙宏斌回答说:“我依然看好将来房地产行业的发展,中国房地产规模确实已经很大了,将来融创将鼎力大举往改善型和高端住宅方向发展。而且中国将来几年房价不会出现暴跌的环境,假如房价下跌超过30%,那么我们就都死了。”
并没有吹捧融创和孙老板的意思,只是今天的话题必要。
作为房地产开发端来看孙宏斌的这句话,有两个关键点,第一个是将来几年房价的趋势,是“不会暴跌”,第二个是关键词“30%”。
分开来看这两个关键点:
1、不会暴跌,那就还剩下三种大概,暴涨(疫情后深圳的“疫情形气”),相对稳定,趋于上涨(其他一线城市和核心城市),另有就是稳定趋跌(剩余的其他城市),这个观点在疫情后的3-4月已经得到了验证,并没有哪个城市在疫情后出现了曾经在海南三亚,环京圈城市那样的剧烈“腰斩”式下跌环境:
69个大城市中,45城市上涨
此中天下24城市房价下跌,此中淄博房价降幅到达最高,环比降幅24.47%,绍兴和无锡位列跌幅榜第二、三名。淄博等较小城市,由于成交体量较小,数据容易出现波动。
受疫情的连续影响,对宏观趋势完全没有参考意义。
这是用数据语言。
2、30%说透了房地产的利润率。房地产开发赚不赢利?固然赢利!特殊是前几年低价囤地,等房价上来在高位开发变现的房企,更是盆满钵满,这是究竟,也不是什么行业秘密。
但是房价的上涨,也刺激了土地市场的预期,土地囤积到今天来看,已经行不通了,按房地产匀称2.5年的开发周期来算,另有“房住不炒”,“五限一竞”的政策严控,这个30%,着实是把当下主流房地产开发的利润,告诉了大家。
为什么不是10%?为什么不是50%?
高于30%,房地产开发无利可图,遵循贸易规则,开发商不再有土地购置开发房产的动力。
低于30%,尚有利润,但是因为利润被挤压,会导致行业出现布局调解,影响产品格量,最终倒霉的还是市场和老百姓。
这是从开发角度来对待这个问题。
假如从资产角度来看,占据中国家庭超过70%资产比例的房产,一旦暴跌30%,直接导致的就是亿万有房家庭的资产缩水,再加上疫情导致的经济丧失和后续不可预期的收入问题,有多少家庭会陷入被动和“返贫”?
简单来说,30%就是风险线,短期内假如出现30%的房价暴跌,就是劫难。
不吹不黑,资源市场这句话大家品一品:高收益一定陪同高风险。
房价下跌可行,暴跌不可!
暴跌是什么意思?一个是快(暴),一个是幅度大(跌),简单来说,就是短期内房价出现大比例的下滑。
在快节奏的今天,多快才能算快?一个房地产项目的开发周期匀称算2.5年,那就按2.5年来看。
那么多少幅度才算跌?上面已经说过30%就是风险线了,那我们就按30%来算。
如许可以推导出一个房价模子:在两年半的时间里,房价跌了30%,算暴跌。
把概念量化,是讨论问题尺度化的底子。
假如真的有一座城市的房产,出现了如许的环境,会有什么样的效果?
会产生以下效果:
1、陪同房价下跌,整个城市和地区的房地产开发丧失利润驱动,开发举动中途而终,大量烂尾项目会合爆发。(并不是骇人听闻,鄂尔多斯的康巴什新城就经历过这个过程。)
2、已购房群体资产缩水,月供动力丧失,为了止损,从个体开始出现断供到成为广泛征象。
3、当地银行坏账率极速上升,银行债务和不良资产堆积,因为房产贬值,乃至出现大量资不抵债的环境。
4、市场对房产生意业务信心和热情完全褪去,不仅有能力的不买,本来指望跌价就买的群体更是嫌弃房产,导致市场活性进一步降落。(参考海南三亚的2006年房地产市场。)
5、整个地区和城市经济活力进一步降落,资源完全退场,人口开始大量外流。
……
着实分析到这一步,就不消往下继续了,最终的效果,肯定不会是皆大高兴的局面。
美国的金融危急和日本的平成萧条,都是从房价暴跌作为出发点的。
因为“暴跌”,就意味着关联的资产成为了“不良资产”和“连续折损资产”,还是那种看不见终点的折损,如许的资产,完全被市场所扬弃。
用股市上的一句话来说,就是“追涨杀跌”不仅仅是资源需求,更是人性。
房价会不会跌不跌这个事情这篇文章我们不讨论,但是经济是在发展前景的环境下,着实房价只要保持不变,着实就算是在跌了(连GDP都跟不上也算)。
别说回到10年肯定要买房这种不切实际的话,从经济的角度上来看,回到10年前,房价和收入的关系,和今天相比,着实差不多。
房价只要稳定,在GDP增幅(各地差异环境)范围内公道波动,着实就是在跌。
而指望一夜暴跌,那和指望经济瓦解,全民萧条,没有什么区别。
退一万步来说,面对跌跌不休的房产,谁还敢掉臂统统的去购置接盘?
简直是逆反人性的假想。
有炒股的人都知道,行情的涨跌都一种“惯性”,涨未必见顶,跌可是不知底的。
指望暴跌,说白了还是想抄底投机,那万一停牌退市了呢?
特殊是在疫情后期间,鼓吹暴跌,绝对是故意叵测,不辨好坏的错误思维。
用一个城市的经济倒退,换自己可以或许买房上车,抄底牟利的时机,如许的时机,你敢要吗?
稳健二字,听得人多,懂的人少
“稳健”二字,对于中国来说,就是钱币政策和市场经济调控原则:
稳健的钱币政策是使本国币值稳定的国家经济政策与宏观调控本事。
使本国币值稳定的根本是钱币发行量与国家有用经济总量等比增长。
利率稳定、汇率稳定、进出口持平、以直接投融资为主导的金融体制,也是使本国币值稳定的须要本事。稳健的钱币政策不是稳步通胀政策,不认可任何公道的通胀率。因此所谓环比同比物价上涨、物价上涨不太快等,都不符合稳健的钱币政策。稳健的钱币政策禁止用钱币本事(超发底子钱币、利率本事)调治经济,禁止以物价适度上涨促进经济增长。稳健的钱币政策不光避免因钱币政策造成物价上涨,而且对非钱币政策造成的物价上涨(如投机垄断、经济布局失衡、消耗预期误导)也用宏观调控本事加以控制。
稳健的钱币政策是经济稳定发展、人民生存程度稳步进步的须要条件,是社会主义市场经济的紧张特性。
信赖这个词只要是个中国人,都听的不少。
但真正明白的和懂的,少。
这和当下社会急功近利,逐利投机的资源氛围,是分不开的。
但是这个政策反应到社会和经济层面,就是稳定物价。
这和中国房地产市场出现资源炒作后,当局和高层立刻制定和实行“一城一策”来控制管理,不谋而合。
房价不是一天涨上去的,要想房价下跌,固然也不能指望一天就实现。
已往二十年,中国房价稳健上涨,也必要留出时间,给房价稳健调解和下行的周期。
遵循宏观,假如房价要跌,也应该是稳健下跌。
因为过快大概过慢的价格波动,对于中国经济来说,都会产生难以蒙受的伤害。
特殊是在2020年疫情后的复杂经济形势之下。稳,比任何东西都紧张。
写在末了,这篇文章着实是比较中立和客观的来分析关于房价暴跌的市场舆论,并不是为了怼人大概博眼球,只是针对在特殊时期某些为了博流量和不可告人目的的一些不理性言论,做理性的分析和讨论。
唯有国泰民安,方能连续发展。
做人语言,总得想想后果。
房价暴跌,着实真的没有某些人想想中的那么优美,乃至大概是一场劫难。
关于这个话题,大家假如另有什么问题和意见,欢迎在下面留言区留下您的想法和看法。
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