苏州毒地背面：千亩大盘周边曾有7个化工厂 北大方正顺利“拿钱走人”

凯伦

中国经营报《等深线》记者 程维 上海 苏州报道
那片毒地，和孟姜女有点关系，至少“苦主”在附近竖的一块牌子，是这么说的。
苏州虎丘区，高度只有60米左右的白豸山，在两年前改建成了运动公园，承建商上海陆家嘴金融贸易开发区股份有限公司（以下简称“陆家嘴”，600663.SH）在公园东侧道旁竖块牌子，讲述了白豸山所在镇“浒墅关”的一个传说。
牌子上的故事说，新婚之夜，丈夫范喜良被逼去筑长城，孟姜女北上千里寻夫，途径浒墅关新贤桥时，被守关的官吏所刁难，无法过关，孟姜女就把自己的悲惨身世编成小曲唱给官吏听，泪水成溪，鱼沾泪变成银鱼，官吏遂放其过关。
立那块牌子两年后，陆家嘴也成了“孟姜女”：这家2022年总资产近1500亿元、来自上海滩的大公司，自感“冤屈”，要向包括江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）、苏州高新区等5家单位索赔100.44亿元——这是国内所有已知信息中，因土地污染索赔的最高金额。
苏钢集团11月10日回应：当初出售该项目公司95%股权之时，已如实公告土地污染相关事宜。其大意是，陆家嘴“知毒买毒”，且自己施工不慎，致污染扩散，莫来喊冤。
《等深线》记者的调查显示，“毒地”事件背后，不仅藏着陆家嘴踏出上海滩大本营的市场化经验短板，更有国内土壤污染及相关法律法规逐步完善过程中一些“旧案”遭遇新规的冲突问题。陆家嘴买地两年后的2018年，《土壤污染防治法》才出台，2019年1月1日正式实施。
此案，或许可以在历史上留下一些特别的东西，并成为一个全民更加重视土壤污染问题的开端。


知否？知否
这场豪门恩怨，关键词是“涉毒”，核心词却是“知否”，究竟是“知道不？”还是 “知道，不说”——这是本次事件的核心冲突。
11月4日，陆家嘴公告称，其2016年10月竞得苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“苏州绿岸”）95%股权，获得后者手里的17块土地的开发权。竞买时，售股方苏钢集团公告称只有1块土地被污染，谁知自2022年起，陆家嘴陆续确认其中 14 块土地存在污染，且污染面积和程度，远超苏钢集团挂牌出让时所披露的情况。
这些污染物包括萘、苯并[a]蒽、苯并荧蒽、苯并[a]芘、二苯并[a,h] 芘等，均为致癌物。其中几种可经过皮肤摄入中毒。一些地块还含有砷（As，其化合物俗称砒霜，砷及其化合物有剧毒）。
陆家嘴称，5家被告在案涉土地的“调规变性”及出让过程中，各存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。
这5家被告分别是，苏钢集团、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会及苏州市自然资源和规划局。
10月10日，苏钢集团回应称，其转让苏州绿岸95%股权时，已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示了该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。


苏钢集团还认为，当时由陆家嘴旗下的佳湾公司，以及华宝信托（后所持股份转让给陆家嘴旗下的“佳二公司”）组成的联合体，在交易时即已知悉上述情况，并承诺“接受所有现状、瑕疵和风险”。在此基础上，经过222轮举牌，联合体方以85.25亿元竞得挂牌评估值30.5亿元的苏州绿岸95%股权及债权。
这是双方的争议焦点。目前双方各执一词，且均不接受记者采访。
究竟孰是孰非？
记者获得的一份当年参与竞拍的苏州苏高新集团有限公司《会议纪要》显示：时任该集团副董事长、总经理唐燚介绍了该地块的简要情况，“会议梳理了该项目的风险点，一是环保问题：土壤经苏钢焦化厂长期的污染，需要大量修复。项目地块离宝化炭黑、钛白粉厂等化工厂较近，空气污染较重”。
该《会议纪要》显示，当时有其他竞拍者也知道，该项目的土地有苏钢集团长期污染的问题，且需要“大量修复”。
不过，由于苏高新集团是苏州高新区旗下企业，其知情有地利优势。由于上海联合产权交易所无法查询历史成交公告，且因时间关系，目前暂无法进一步核实参与竞拍的另18家企业是否知情。此事宜有待法院进一步查明。


绿岸不绿
经记者实地查看及通过卫星地图确认，实际上苏州绿岸面临三大污染威胁：一是苏钢集团原厂区的土地污染问题，也就是目前引起广泛关注的“毒地”问题；二是其空气污染威胁，超过唐燚的内部讲话提及的范围；三是高铁噪音污染问题。
记者注意到，苏州绿岸西北侧800米处，确有苏州宝化炭黑有限公司和苏州宏丰钛业有限公司，此外，还紧邻一家苏州保丰利化工有限公司。
苏州宝化炭黑的运河西岸，是苏钢集团新厂区。苏钢集团的新厂区距离苏州绿岸（苏钢集团老厂区）最西侧的3号地块的最近距离，仅为300米。
不仅如此，苏州绿岸目前尚未开发的7号地块的西南侧，仅隔120米的运河对岸，是苏州南方混凝土有限公司。
此项目最西北侧暂未开发的1号地块旁，此前也有一家苏州金宣商品砼（混凝土）公司。不过11月10日记者实地查看时，该公司所在地已经平成了一片平地。
这意味着，苏州绿岸所面临的环境挑战，远不止苏钢集团遗留的化学污染问题，800米范围内，有新苏钢厂、炭黑厂、钛白粉厂、化工厂、混凝土搅拌厂，这是一个受“气味”威胁的“千亩大盘”。


此外，经实地查看，苏州绿岸已经建成的12号地块（锦绣澜山）及14号地块（锦绣澜山锦源），距离京沪线沪宁段的距离最近处仅为100米，已经建成的15号地块（峰誉庭）距其最近处仅为60米。9号地块上的幼儿园距其900米，2号地块上的雷丁学校距其250米。
京沪线沪宁段不时有高铁经过，声响巨大。据15号地块住户用手机App“分贝仪”初测的结果显示，有高铁经过时，在距离该高铁线路的分贝值在50至80分贝之间快速波动。
根据生态环境部声环境质量标准（GB 3096—2008），居民住宅等1类声环境功能区，需要保持安静的区域，白天的环境噪声等效声级限值为55分贝，夜间为45分贝。有居住功能需要保持住宅安静的区域，白天的限值为60分贝，夜间为50分贝。
上述数据是在靠近15号地块的高铁线路旁设有降噪隔板的前提下测得的。在高铁经2号地块雷丁学校附近区域，因高铁线路旁没设降噪隔板，高铁经过时，声响更大。有关这批地块的噪音问题，暂无专业机构进一步检测、认定。
上述问题除苏钢集团留下的土地污染外，其他环境影响事宜，均暂未见陆家嘴在公告中提及。
前述《会议纪要》还显示，该地块还面临其他几大难题：“二是……项目地块内部的‘七通一平’基础设施严重滞后，根据规划，需要进行大量的管线、管网及水、电、路、气的投入建设；三是审批权限问题。该区域的所有审批均需上报苏州市政府，区管委会只能协助”。
“四是人口导入问题，该区域是重工就业人口均居住在浒（读音xǔ）墅关老镇，加上区位闭塞，交通不畅，人口导入难以形成规划目标的2万人口问题。五是未来市场问题，根据规划，存在大体量的商业办公等楼宇，缺乏市场支撑，房地产市场受浒墅关老镇、浒墅关经济开发区截流，竞争较多。”
当地几家不愿具名的地产商购地板块负责人认为，陆家嘴对苏州绿岸地块被污染的事应该是了解的，只是没想到污染面会这么大，污染程度会这么严重。因为苏州绿岸项目的楼面地价约7864元/平方米，这还是经222轮竞价拍高后的价格，竞买底价低一倍。
而同时期苏州其他地块的楼面地价为12000元/平方米至22000元/平方米。一位地产商称，陆家嘴“便宜买老牛，不但耕不了田，还得伺候饲养”。


方正狂赚？
涉事地块更早历史，则与苏钢集团和北大方正的重组有关。
始建于1957年的苏钢集团，位于苏州国家高新技术产业开发区。2010年初期已建成年生产能力100万吨，以精品特钢为主的钢铁制造基地，是苏州本地骨干企业。
此前媒体报道称，“2000年5月，苏州市国资委、苏州市工投公司与北大方正签署资产重组协议；7月，北大方正对苏钢集团进行全资收购，并于2003年正式入主苏钢集团。”
不过，当地有多位人士称，当初北大方正对苏钢集团的收购，是“零价格收购”。
苏州一位法律界人士称，前几年他在参加一个法律论坛时，一位曾参与过该宗并购事务的律师在一个论坛上提及此事：当初“北大方正并购苏钢集团时，实际并未支付现金对价”。
不过该苏州法律界人士无法准确确认，那位参与该宗并购事务的律师在论坛上讲的，究竟是“零元收购”，还是“1元收购”。
公开信息显示，北大方正彼时支付重组“对价”为：在12年后的2012年12月，北大方正与苏州市高新区签署了《北大方正苏州现代服务业集聚区》协议。按照规划，“北大方正·苏州现代服务业集聚区”项目于2013年11月在高新区的方正苏高新港启动，确定未来3至5年内，筹资100亿元投入苏钢老厂区建设。该项目被列为国务院批准公布的《苏南现代化建设示范区》重点建设项目。


因时间关系，目前暂无法进一步确认北大方正在2003年至2012年的9年中，对重组苏钢集团究竟作了哪些投入，总耗费资金为多少。
多位苏钢集团的工人表示，2014年苏钢集团按“一年工龄对应给一个月工资的方式”，对改制员工实行“工龄买断”。其中一位受访工人称，他在工龄买断后，拿到了近8万元现金，此后的养老保险都是员工自己掏钱购买。
有不愿具名的苏钢集团原工人称，2014年苏钢集团“工龄买断”时，北大方正耗费的资金为2亿元。不过因苏钢集团拒绝受访，因此目前暂无法确认该公司2016年售出苏州绿岸股权之前的相关事宜。
苏钢集团原厂区腾退后，当地土地管理部门将原厂区所在地块标注为“苏地2008—G—6号”（陆家嘴2016年通过竞购苏州绿岸获得的17个地块，即由该地块分割而成），2008年12月30 日，北大方正入主后的苏钢集团以6.47亿元的价格，通过公开竞价竞得该地块。
后苏钢集团将此地块装入旗下房地产开发项目公司苏州绿岸，2016年10月，北大方正售出苏州绿岸95%股权，售价为85.25亿元——扣除土地成本，且忽略另5%苏州绿岸的价值不计，北大方正在该笔售股中获得的账面净收益为78.77亿元。
截至发稿时止，北大方正公关部工作人员未对记者的联系作出回应。
陆家嘴竞买成功后，苏州高新区管委会曾于2016年10月18日、19日向上海联合产权交易所连发两函，商请中止该项目交易，理由是当初北大方正重组苏钢，北大方正一方承诺有100亿元配套投资，谁知北大方正将其中的肥肉“苏州绿岸”切出来单独卖掉了。
苏州高新区管委会认为，“单独对外转让其（苏州绿岸）95%的股权，严重违反苏州市政府对苏钢集团转型升级支持的初衷和要求，违背了其与苏州高新区管委会签订的一系列协议及文件规定。单独转让绿岸公司上述标的地块，作为单纯房地产项目开发，将会带来一系列问题。”
不过，20多天后，苏州高新区管委会同意了这笔交易。至此，北大方正顺利“拿钱走人”。


连环醉拳
在国内排名居前十位且在苏州有房地产开发项目的某大型房地产公司相关负责人赵成（化名）11月15日对记者称，“苏州毒地”事件中，陆家嘴有两个环节的操作，是他无法理解的。
一是不管该地块是大面积被污染或局部污染，为什么开发商在拍到股权、获得土地开发权后，没有花几百万元对这17个地块的实际污染情况进行复查，最终导致该总投资超过100多亿元的项目全面折戟。
通常，市场化房地产公司及私营房地产公司在正式开发前，都会有一个自己委托全面评估环境污染威胁的标准流程。
二是在自己实地查清地块污染情况后，开发商还需要有一个针对污染地块的治理方案和针对污染地块、污染威胁地块的施工方案。
苏钢集团10月10日的回复中称，“我们了解到，联合方在开发苏州绿岸地块期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为，和施工作业不规范造成的二次污染行为。”
赵成说，他在调阅了一些公开资料及卫星地图后，发现陆家嘴开楼盘的开发顺序上，其实更应该把污染最严重的4号地块及2号、1号地块先治理好，并优先开发，就能避免附近地块先挖坑建房，进而防止污染最严重的4号地块的地下水，扩散到原本污染不严重，或未被污染的地块。


不过，赵成的这一观点也有瑕疵，因为距离4号地块较远，且目前仍未开发的11号地块，也被查出有污染，这在一定程度上驳斥了苏钢集团的说法。
赵成认为，根据2016年苏州绿岸股权竞拍时公布的信息，被污染土地的深度为0—18米，如果全部按18米的深度全部铲走集中填埋，则17个地块共计66.4万平方米，涉及的土石方工程量为1195.2万立方米。因该地块附近主要为土方，苏州的土方含挖掘、运输、填埋的费用为每平方米65元左右，则挖走该地18米深以内所有土壤的费用为7.76亿元。
“实际上远远用不了这么多，因为如果先深挖4号地块及周边重污染地块，附近的大部分地块的土壤不用挖这么深的。”赵成说，这样一来，实际治理费用可控制在3亿元至3.5亿元以内。
据陆家嘴此前几年的公告，《江苏苏钢集团有限公司老区焦化区域土壤和地下水人体健康风险评估报告》显示，最终确定该场地 0—18米 深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米，涉及的修复费用约 4752.48 万元。
当地人士指出，现在陆家嘴已经在苏州绿岸项目的土地成本上，投入了85.25亿元，在房屋建设上，大致投入了20多亿元—100亿元，却结果尴尬。如果按照外界推测，2号、8号、9号、12号地块上已建房屋还有一定概率将大修，特别是12号地块上的多达26幢高层住宅，工程量巨大，成本高昂。
另一个令人费解的情况是，陆家嘴为何将原焦化厂所在重污染的2号地块，用于修建学校，且将原有的工业研发用地，改成了教育用地。苏州市自然资源和规划局同意了这一土地用途更改，但在2022年土壤严重污染事宜爆发后，要求取消此项土地更改。
此外，有消息称本次事件爆发的原点，是英国雷丁学校要求进行环境检测，另一说法是当地生态环境局要求开学前进行环保检测。当地生态环境局对此未作回应，截至发稿时止，雷丁学校也未回复记者向该校公布的6个公开邮箱发送的采访邮件。


谁的责任？
陆家嘴的公告显示，该公司在当初通过旗下公司竞购苏州绿岸的股权变相“拿地”时，资金来源如下：陆家嘴旗下的佳湾公司20.24亿元，华宝信托旗下的“安心投资20号信托计划” 65亿元。这65亿元中，中国农业银行股份有限公司作为信托计划优先级委托人，占 44.75亿元，陆家嘴旗下全资子公司佳二公司作为信托计划劣后级委托人，占20.24亿元。
简而言之，这85亿元的来源，就是陆家嘴通过旗下两家公司出资约40.5亿元，另外44.75亿元则与中国农业银行股份有限公司购买信托产品支付的现金有关。这导致一些人认为，本次陆家嘴怒索100亿元，是因为信托产品到期了，陆家嘴有还钱压力，所以不得已而为之。
华宝信托公司官方网站上，目前无法查到相关信托计划的信息，因此暂无法查证此信托计划的到期时间为何时。Wind数据显示，“安心投资20号信托计划”设立于2017年1月4日，目前仍为“存续信托产品”。
工商档案显示，华宝信托在2017年5月2日成为苏州绿岸的第一大股东，但苏州绿岸2021年的年报，华宝信托已经从股东名单上消失，改由陆家嘴旗下的上海佳二实业有限公司持有华宝信托原有的持股数量。
按常见操作，这一变化往往意味着华宝信托在2021年，已经完成了兑付，并终结了该信托计划，从而退出了苏州绿岸的股东席位——因此，陆家嘴迫于信托兑付压力而索赔百亿元的说法，缺乏可信支撑。
陆家嘴将苏州绿岸内的一个60米小山坡白豸山，改造成了一个运动公园，公园内的一块雕塑牌上，写有浒墅关传说，其中有孟姜女的故事。   《等深线》记者 程维 /摄
陆家嘴官方网站显示，该公司目前的项目主要集中在上海、苏州和天津3地，其中苏州于2016年启动，天津于2017年启动。俨然，苏州绿岸是陆家嘴走出上海区域，投资的第一个项目。
2016年上半年，陆家嘴的总收入为40亿元，利润11.49亿元。而在苏州的超百亿元重注，系其年利润的5倍。
有国内从事土地污染研究的专家撰文称，陆家嘴折戟苏州的制度原因，还在于2016年时，评估土地污染时使用的标准是会展用地的标准，而目前的土壤检测方采用的检测标准是2018年后的居住用地等检测标准，新标准对污染物的要求更高。
如果该地块按当时的标准检测，是合法合规的，只是随着生态环境标准的规范、提升，以前能通过检测的土壤，用新标准衡量，就不超标、不合规了——这在客观上加大了法院的裁决难度。


8校“扎堆”
苏州绿岸所在的苏钢集团原有4所学校，分别是2号地块上雷丁学校，16号地块上的幼儿园，9号地块上的小学，以及苏钢集团原地块最东南角的苏州高新区文达实验初级中学。
除此之外，14号地块东侧一路之隔40米处，是苏州高新区浒墅关中心幼儿园；该幼儿园东侧紧挨着的是苏州高新区特殊教育学校，该校距离14号地块130米。该校的南侧，是规模较大的浒墅关中心小学，该校距离14号地块250米。
“苏州高新区文达实验初级中学”南侧300米的运河另一侧，是苏州高新区文达小学。也就是说，苏钢集团原地块上共有4所学校，且周边300米内，还有4所学校。
目前，相关检测报告并无相关物质的年挥发量，以及这些物质对300米内的8所学校的影响究竟有多大，这些关键数据及影响，仍有待进一步检测、评估。


11月16日下午，苏州浒墅关镇的苏州绿岸所在的社区，召开了一个苏州绿岸已购房户与陆家嘴方的沟通会。
但沟通会更像是听取购房者意见，因为类似的会在十几天前已经开过一次。在上一次沟通会上，14号地块、15号地块已购房者的主要诉求有二。其一是，尽管目前已查出的被污染地块不含第14号、15号地块，但因查出“17块地中有14块地含毒”这一结果的委托方是陆家嘴，原则上应该由当地政府及14号、15号地块的业主一同委托独立的第三方，针对这两个地块展开重新调查。
群众认为，因为9号、10号、17号地块已经被污染，紧邻这3块污染地块且相距只有20多米的14号地块，被地下水“沾染”的概率很高。此外，距17号地块只有40米的15号地块，也被大家担心。
其二，当前舆情下，部分购房者对整体居住环境担忧加大，因此希望有关方面能否就购房、退款等问题展开探讨。


苏州绿岸15号地块共有6幢楼，其中1号、2号、3号楼位于该地块的最东南侧区域，这3幢楼的住户主要是苏钢集团的员工，也是最远离4号地块的位置。 《等深线》记者 程维/ 摄
“陆家嘴及社区不断强调，14号、15号地块没问题，但是我们要求他们提供证明，他们拿不出来。”一位15号地块的业主对记者说。
11月16日下午的沟通会，陆家嘴依旧没有给出解决方案。其意见与上一次一样，有关土地污染的事已经进入诉讼程序，其他事宜，需要等到诉讼结果出来后再决定——购房户对此并不满意，如果这个官司打到最高法，打再审，再折腾4年以上或十几年，那我们就在这种情况下等几年或十几年？
当地社区和陆家嘴对此没有直接答复。这些购房户认为，自己才是“新贤桥上的孟姜女”。
（编辑：郝成 校对：翟军）

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