近期，包括上海、广州、深圳、郑州、长沙、南京等在内的多个核心城市出台了相关政策支持住房“以旧换新”来消化存量房产。
2024年6月3日，西安房协发布《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，为期一年的“以旧换新”由此正式启动！
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西安怎么换此次倡议，就是积极响应5月9日西安市出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出的创建“以旧换新”购房模式的号召。百理君曾在5月7日《限购渐次退出，住房“以旧换新”，西安跟不跟？》梳理过，前几年还只是个别城市开始试点住房“以旧换新”，自去年开始呈现出扩大之势，尤其是本年4月以来，随着长沙、南京、郑州等省会城市的纷纷参加，现已凌驾70个城市支持住房“以旧换新”。地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大。截至目前，住房“以旧换新”主要包括三种模式：一是帮卖模式，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是收购模式，开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。另外，部分地域采用的补贴模式，即对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，促进住房“以旧换新”。西安选择的是，和深圳、上海类似的帮卖模式。那么，西安，究竟怎么换？▍活动时间：为期一年（2024年6月3日—2025年6月2日）▍参与对象:换房人——本市行政区域范围内，自然人出售符合上市条件的旧房并购买新房，可以按照本次活动方式享受相应优惠活动。房企——自愿参与“以旧换新”活动的房地产开发企业。中介——自愿参与“以旧换新”活动的房地产中介机构。银行——自愿参与“以旧换新”活动的商业银行。必要留意，在换房人的信息中提到，新房购买人可以是旧房产权人的直系亲属。▍活动流程:共分四步：报名参与-选购新房-出售旧房-完成新房交易(或退订)。
1.报名参与:换房人通过西安市房地产行业协会、市房地产中介行业协会网站、公众号公示的参与“以旧换新”活动的开发企业项目信息(包括项目名称、区域、接洽方式等)、经纪机构信息(包括机构名称、接洽方式等)、商业银行信息(包括银行名称、接洽方式等)接洽相关企业或前往项目现场报名。2.选购新房:换房人在参与“以旧换新”活动的新建商品住房项目中选定意向房源，与开发企业签订新房《“以旧换新”意向协议》，缴纳意向金，约订价格优惠条件、意向房源(可以一套或多套)等，房地产开发企业在约定期限内(建议不少于90天)锁定换房人选定的新房房源。3.出售旧房:换房人接洽参与“以旧换新”活动的经纪机构，提供新房《“以旧换新”意向协议》并签订《“以旧换新”居间服务合同》，明白中介费尺度、中介费优惠条件等事项，由经纪机构加快推广旧房。4.完成新房交易(或退订):在新房保留期限内，换房人乐成出售旧房的，按约定时限与开发企业签订新房《商品房买卖合同》，并享受开发企业“以旧换新”优惠活动，享受商业银行贷款优惠；旧房未能出售的，换房人与房地产开发企业按约定解除新房意向协议，房地产开发企业应当无条件退还意向金，换房人无需承担任何违约责任。毫无疑问，“以旧换新”的核心要义，在于“换”，以此激活房地产市场的流动性，让市场活起来。那么，在楼市低迷的现实里，“以旧换新”到底能给换房人带来哪些实惠？这是影响“换不换”的关键因素。从倡议书来看，房地产经纪机构开出的“让利”是：
1.通过线上线下聚焦，优先推广旧房，收缩旧房出售周期。2.“以旧换新”的经纪机构，应给予不低于八五折优惠的中介费，具体以经纪机构签订协议为准。3.换房人出售旧房并签订新房《商品房买卖合同》的，如需租赁住房周转，经纪机构对首次租赁可以免费提供中介服务。商业银行能给换房人的优惠有：1.给予客户当前市场最优的利率政策，减轻客户融资负担，在二手房按揭贷款方面，抵押登记费、担保费、评估费均由银行承担。2.针对归还存量房贷款的客户，优先办理提前还款业务；为新申请按揭贷款群众，提供“绿色通道”，提高审批效率，加快放款速度。3.提供装修贷款等大宗消耗支持，涵盖客户装修、购车、车位租赁及其他各类生活消耗。2
哪些项目可以换从倡议书看，首批试点的项目，涉及雁塔、碑林、未央、灞桥、临潼、阎良、高陵7个行政区，以及高新区、经开区、浐灞国际港、曲江、航天基地、西咸新区等6个开发区。西咸新区项目最多，有26个，其次是高新区，13个项目参与，再次是雁塔区，共7个项目。不乏招商、中粮、万科、中建等知名开发商。百理君留意到，去年推出“先交付后还贷”这一新销售模式的“中粮天悦”也在其中。当时，购房人在缴纳完首付后，等楼盘即将交付时再办理贷款，这一度引起媒体关注。划重点！
参与西安市住房“以旧换新”活动首批房地产开发企业及项目名单（64个）：参与西安市“以旧换新”活动的首批房地产经纪机构名单：参与西安市“以旧换新”活动的首批商业银行名单：签署西安市住房“以旧换新”活动战略合作协议的首批企业名单:必须要夸大的是，据百理君获悉，这是此次试点活动开发商、中介、银行三方已经正式达成“以旧换新”的10个楼盘项目。
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“总体较保守”
国家统计局数据表现，本年4月份，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%；二手房价格环比下降0.6%，同比下降5.1%，二手房价格跌幅继承扩大。
西安市住建局数据表现，4月份全市存量房（二手房）网签备案面积99.72万平方米，其中，住宅网签备案9451套，面积94.26万平方米。套数环比下降1.73%，同比下降2.18%。
可以看出，目前二手房市场“以价换量”仍旧在持续。
房地产行业资深分析师朱郁以为，各城市房地产协会发出“以旧换新”的号召是国家层面调控缓解各级城市房地产供求矛盾的规定动作。“因此，我以为各地在落实中一定要遵循‘因城施策’的原则。”朱郁说，“从目前西安市房地产协会出台的相关‘以旧换新’政策来看，总体较保守。”
一方面，在“517楼市新政”出台后，多个热点典型城市迅速落地跟进。“也就是说在取消限购、降低首付、调低利率等政策出台的同时发布‘以旧换新’细则，而西安市则相对稳妥，先有限购等政策出台再发布‘以旧换新’细则。”
另一方面，朱郁以为，“以旧换新”，除了补贴模式，帮卖和回购两种方式牵涉房产、中介和商业银行等多个主体。“西安市‘以旧换新’大体属于帮卖模式，但相关细则仅对中介费打了8.5折，对房产和其他主体无明白要求。”朱郁说，“对比其他城市的细则，我以为相关根据现阶段政策的‘救’市效果，对开发商和政府等主体责任进行进一步明白。好比，政府可按照购新房面积大小给予相应补贴。”
对于多地采取的“以旧换新”的回购模式，即依托市属国企如城投、城建、城发等单位“回购”旧房。“好比，我们此前在临沂考察时，本地的回购模式是由城投‘托底’，对颠末第三方机构评估认可（必要具体公开透明的尺度）的包括小产权房屋在内的‘老破小’均纳入回购范围，同时出台相应的‘只认一套小产权’以及‘旧房总价不能高于新房50%否则开发商不收’等组合政策刺激楼市、拉动内需。”朱郁说，“对于部分评论以为此政策‘以优质财产换劣质财产’的说法，可以有差别角度明白。好比，从城市更新来看，这些小产权房颠末相关部门的改造和对配套设施的完善，成为面向城市务工人员等人群利用的公租房、廉租房等。”再回到西安“以旧换新”的细则中。“我们可以看到，相关细则后面还附上了4张表格，分别是有意向参与的房企及其项目、房产中介和商业银行名单，最后一张表格是已经达成合作重点推动的名单。”朱郁说，“这份名单应该是持续更新的。仅从目前意向和重点推动的名单看，基本上是单价高、户型大、市场定位为‘改善型’的楼盘，也可以说是在市场上销路有限，相关开发商寄希望通过此次‘以旧换新’找到新销售渠道或者进行商业推广的步伐。也就是说，刚需购房者通过目前‘以旧换新’的名单乐成交易的机率可能不大，这也充分阐明了目前市场对于‘以旧换新’政策的观望态度。”最后朱郁以为，推动“以旧换新”进一步落地关键在于“盘活二手房存量市场”，“可以从加快二手存量市场的流通率，控制平衡二手房止跌节奏，进行二手房合理估值，打通新房、二手房交易链路，降税减费惠及广大民生等组合步伐，让二手房在‘以旧换新’调控新政中释放需求，扮演好角色，发挥好作用，更有利于市场健康、稳定运行”。对于出台住房“以旧换新”政策的配景，有业内人士近期在接受媒体采访时也表示，目前挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，阐明改善性住房需求有很大的扩展空间。但与此同时，卖房难、周期长、折价多等因素也成为换房的障碍。
有媒体进一步指出，当前不少城市“以旧换新”政策仍有一定的优化空间。整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加快了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。相比之下，中介优先推售的方式必要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。旧房能否卖出去成为最关键的一环。中介优先推售模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，二手房出售环节的不确定性较大。
编辑：五月的光
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240603A09MWP00
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