新政“意外”按兵不动 北京市场站稳“枯荣线”将进入“酝酿期”

时尚童年

忽如一夜春风来。
上周，上海楼市救市新政官宣出台，天下的地产圈率先沸腾!
20%首付、社保年限5改3、利率下限调解为3.5%，陪同着政策的出台来，无论之前唱多还是唱衰的媒体老师们都感受到了来自政策的关怀，险些都不吝于在文章或视频里最显眼的位置配上“重磅”、“史诗”或者“震惊”等热血的词汇。
甚至笔者的朋友圈已经有不少北京新盘项目的销售，开始转发上海的楼市新政解读了，大概的意思都是：上海都出手了，北京救市的“大招”也即将出台。这一幕好像似曾相识，以往楼市的每一轮调控的市场喘气之余，仿佛都是一样剧情。
然而，这一次北京并没有像市场传言一样在上周五出台新的政策。
这情理之中又意料之外的“按兵不动”，反而有利于市场预期的酝酿，尤其是在政策的边际效应已经递减的条件下，不痛不痒的政策不出台，反而有利于促进客户消化，淘汰观望，让购房者可以将目光不再局限于在政策，而是开始更加更加关注项目本身。
对于市场上的“性价盘“，当下对真正想买房的人来说，是一个“捡漏”的好时候。
对于企业而言，等到6月中下旬配合企业一起出个重磅政策，是今年楼市激活的重要窗口，有助于实现金九银十的效果。
北京楼市站稳“荣枯线”
“5·17”新政出台后，北京新房热度趋势稳定，二手房市场活跃度则明显提升。


北京市住建委数据显示，北京二手房5月网签量为13383套。环比增长0.2%，同比增长3.1%。更为重要的是，北京月度网签数据超过1.2万套，标志着北京楼市站上“荣枯线”。


一般来说，衡量北京二手房成交热度，有三个关键指标：第一个指标是8000套，低于这个数值，说明市场活跃度趋冷；第二个指标是1.2万套，即枯荣线，表示市场相对平稳，适合买卖双方理性交易；第三个指标是1.5万套，被认为是市场呈现出火热趋势。
客户重叠率凸显项目“性价比”
随着二手房成交热度地不断提升，二手房对新房市场的影响也成为重点关注内容。那么二手房对新房的影响程度究竟有多大？这里我们可以引入二手房挤压系数对此进行衡量。
在分析之前，我们先来认识一个新名词，叫做客户重叠率。客户重叠率，顾名思义就是看了某个楼盘的人中又去看其它楼盘的人的比例。举个例子，有100个人看了A楼盘，此中有30个人又看了B楼盘，那么A楼盘与B楼盘的客户重叠率为30%。这100个人中有10个人看了周边的二手房C小区，那么A楼盘与C小区的客户重叠率为10%。


在客户重叠率的基础上，我们把研究范围内（如城市、板块等）的二手房客户重叠率和新房客户重叠率进行比较，就可以看出二手房对新房的挤压情况，即二手房挤压系数=∑二手房客户重叠率/∑新房客户重叠率，挤压系数越大，意味着二手房对新房的分流越强。通常情况下，挤压系数小于0.3，意味着挤压强度较小，而挤压系数大于0.6，则意味着挤压强度相对较大。


简言之，二手房挤压系数反映的是一个城市或区域，二手房价格对新房价格的影响程度。
由此看出目前北京远郊区县二手房对于新房影响较大，而市内核心区域二手房的挤压程度相对较小，这些区域的新房市场更能走出一个相对独立的行情，也就是说核心区位市场的冷热更多取决于项目本身的“性价比“。
由于房产交易存在周期长的特点，尤其是在涉及“卖新买旧”等复杂情况时，从签约到网签，往往动辄3—6个月的时间。由于网签滞后性，430新政及517新政的刺激，真实网签的数据会在6、7月份体现。可以预见的是，在未来一段时间里，北京楼市将迎来应对活跃的时期。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240604A06OCN00
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