奇葩！没有一个城市承认去化周期超36个月，去库存压力到底有多大？

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4月30日下战书，最高层会议，继2015年之后，第二次强调要去库存。
当晚，自然资源部异常积极的下发关照，要求新建商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停卖地，18个月至36个月之间的城市，要按照盘活多少，供应多少的原则，新增供地严重受限！
其时，老杨特意写了篇文章，可点看：悲摧：很多城市年初定的卖地计划作废了，全力以赴去库存吧！


遗撼的是，自然资源部并没有分布各地住宅去化周期，而针对部门研究机构公布的去化周期，很多城市并不买帐。
而且，部门城市站出来自证：俺们这里的去化周期没那么高！




大家说，这事是不是有点奇葩呀。
各地都不愿停止卖地，所以都不承认自家的去化周期超过36个月了。
怎样更有效的督促各地真正有力有效的去库存？而不是天天想着多卖一块地？
老杨的建议是：
既然高层高度关注房产去库存，自然资源部也下发了相关文件，那么就由部委每个季度公布一次全国各地的住宅去化周期。如此则增加信息透明度，也方便媒体和民众监督各地去库存的进度。
近日，老杨更新了#全国房地产市场机会与风险监测系统# 中5月份的库存数据。给老铁们分享点干货。
50城库存

全国50个重点城市，今年5月新建商品住宅库存面积，相比4月微降0.2%。
看图可知，当前库存规模显着小于2014年底的高点。
2020年7月以来，库存规模总体呈盘整态势；
即便2022年以来楼市大降温，库存也没增长，反而小降了一点。
这与历史上的降温期相比，相当反常！
其实，主要原因是：2022年之前的两年，房企购地规模就已下降了；楼市大降温之后，购地量更是暴降，且部门项目停工。
所以，即便过去三年新居成交量大降，市场供大于求，也无力推高库存规模了。


新居成交

各方都很关心去化周期，拿库存除以销量，就能盘算出去化周期。
所以，必须密切观察新居成交量现况，以及历史走势。
看图可知，楼市降温起首表现在房产成交量上。
2021年7月开始，新居成交大降。
2022-2023年上半年，成交量震荡式横盘。
2023年7月，突然跳水；其后在第二轮刺激新政之下，小幅反弹了几个月。
今年3月，春节后第一个月，季节性反弹；
4月重新下降。
最新的5月，在第三轮新政刺激下，新居成交面积环比4月增长8%，但同比客岁5月继续大降。


去化周期

根据库存与销量，得出去化周期。
今年5月，50城总体去化周期为24.3个月，环比4月小降。
但当前这个去化周期，显着超过2015年初，也即上一轮楼市低迷期的高点。
在库存规模低于其时的情况下，主要是当前新居销量远低于2014年四季度至2015年一季度。
2014年9.30房贷新政之后，一线和强二线新居成交量就开始显着增长；
2015年3.30新政后，全国多数城市新居成交量都开始进入上升通道。
而当前呢，放松调控已历时10个季度、经过三轮刺激了，新居成交量依然低迷。
所以，这就导致当前去化周期高达25个月左右！
这也意味着，必然有少数城市去化周期超过36个月了！
只是，相关城市不承认罢了。


重点城市

这里，老杨就不公布50城每个城市的去化周期了，省得惹麻烦。
分享一下住宅库存压力指数吧，这是一个综合去化周期与库存规模之后的指标。
0轴，说明去化压力处于历史最合意的水平。
数值越大，说明去库存的压力越大。
仅看部门一二线市吧。
深圳，库存压力指数为282，最高，也即新居去库存压力最大。
所以，当前老杨并不建议深圳的房友们上车，如此大的库存压力之下，房价暂时难以止跌。
其次，南京、苏州、武汉、广州的去化压力也较大。
长沙，库存压力指数-50，也即去库存压力相对最小，新居供求关系相对合理。
另外，合肥、杭州也为负值，新居供大于求的情况不突出，其中市中心区总体供不应求。


假如单看去化周期，上述城市，杭州和合肥只有11个月左右，最短；
北京高达28个月，深圳高达24个月。
上述深圳的住宅去化压力指数显着大于北京，主要是前者的库存规模处于历史最高水平，远超10年前的水平；而后者则只是与10年前水平相当。
这里公布北京和深圳的“家丑”数据，是由于数据真实可靠，他们官网有公布库存和成交数据，所以老杨不怕两位大哥找麻烦，嘿嘿……

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240606A0B3V600
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