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本报记者 方超 张家振 上海报道
在短短4个月后，有“最强地级市”之称的江苏省苏州市再度出手提振楼市。
6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作向导小组出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），克日起实施16条措施，加快构建房地产发展新模式，进一步满足住民刚性和多样化改善性住房需求。
苏州楼市新政带来的“冲击波”正持续扩散。“我们项目属于狮山核心板块，昨天一天就卖了七八套。”6月3日，苏州高新区一在售房地产项目经理崔涛（化名）向《中国经营报》记者表示，该项目最小面积房源为156平方米，总价700多万元。
6月2日晚间，苏州市昆山市一房地产项目经理王含（化名）亦在朋友圈发文称：“周末两天累计到访236组，认购13套。”王含对记者表示，“最近市场挺好，看房买房的人很多。”
值得注意的是，在顺应楼市需求迈向高端改善的结构性变革的同时，苏州市也正顺势推出多宗容积率低至1.01的低密地块。6月5日，苏州市相城区挂牌出让2宗住宅用地，其中，元和街道地块容积率1.01，起始价3.618亿元，起始楼面价1.55万元/平方米，最终由苏州合启鑫、相城高新以底价斩获。
“在苏州市无房可以随便买”
“现在买房没有任何要求，只要在苏州市无房可以随便买，也不需要提供社保、公积金缴纳证明。”6月2日晚间，苏州市某房地产中介人士刘德（化名）向记者表示。
如刘德所述，苏州市出台的《通知》明确强调：“全市范围内不再审核购房资格。”
值得注意的是，这或是苏州市近年来第一次以官方文件方式明确提出买房“不再审核购房资格”。
究竟上，早在2023年9月，苏州市出台的定向宽松政策提出：“满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。”在近4个月后的2024年1月底，市场传出苏州市“全面取消限购、买房不再限面积及套数”的消息。
“从今天开始，在苏州市大市范围内购房没有任何要求，包括学历、户口、社保年限等，任何人有购房需求都不消再进行资格检察。但拿到房产证后，两年内相关房产仍不能出售。”今年1月30日，苏州市住建局一名工作职员向记者证实了上述传言。不过，苏州市相关部门彼时并未以文件形式确认。
除明文提出“不再审核购房资格”外，苏州市此次出台的楼市新政还推出了各种购房补贴政策，以进一步降低本钱，满足合理住房需求。
根据《通知》，苏州市实施换购住房个税退税优惠（执行至2025年12月31日）；实施购房契税补贴（执行至2024年12月31日），对购买新建商品住房的给予50%契税补贴（最高不凌驾房屋契税计税依据的1%），对“卖旧买新”的实施分层次购房契税补贴。
多位苏州市房地财产内人士对记者表示，在此前出台多轮利好政策刺激下，苏州市部门项目销售环境已有所好转。苏州高新区狮山板块一位房企人士向记者表示：“近期，受各种利好政策影响，成交量的确上来了。”不过，一位全国TOP20房企苏州地区相关负责人告诉记者，目前还未看到苏州楼市新政对所在集团项目销售带来的直接影响。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向记者分析称，苏州楼市新政“短期对市场有着积极促进作用，提振市场信心，预计6月苏州的成交量将会继承上升，但短期难以反映到价格端上”。
楼市活跃度需进一步提振
除降低购房者置业本钱外，苏州楼市新政也在供给端持续发力。
在多地推动国企下场收购存量商品房的情形下，苏州市也在政策中明确跟进执行。《通知》提出，推动商品住房去库存，坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。
《通知》还明确，加大房票推广力度，做好房票通兑工作，进步房票使用效率，具体措施包括建立全市同一的房票房源库，房票房源库可纳入非住宅商品房、车库、地下车位等房源。
“供应端通过调整市场结构、优化建筑计划品格，力求提供更多优质住宅，满足住民多样化的住房需求，为推进房地产市场长远的高质量发展奠定基础。”中指研究院苏州分院高级分析师金珂表示。
在需求端、供给端打出系列“组合拳”背后，苏州楼市活跃度还需进一步提振。
“苏州市房地产市场供求同步下降，成交均价低位盘整，整体市场持续下行。”金刚石云统计数据显示，今年4月，苏州市住宅市场平凡住宅供应量为27.69万平方米，环比下降25%，成交量为24.69万平方米，环比下降22%。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1—5月，苏州新建住宅共成交9553套，与去年同期下降53%。王小嫱表示，“市场下滑幅度较大，政策出台重要是为了促进房地产市场平稳健康发展。”
多位苏州市房地财产内人士告诉记者，目前，苏州市新居市场出现两极分化趋势，在一般环境下，高新区、工业园区等核心地区高端产品去化环境好于非核心地区的新居项目。苏州市一位房企人士直言：“苏州市新居市场要看地区，‘东有金鸡湖，西有狮子山’，当地有钱人很多，一般都盯着这些板块，他们会出手购买品格好的项目，而在有些地方，新居贬价都卖不动。”
和新居市场相比，苏州市二手房市场热度较高。克而瑞苏州房产测评数据显示，今年4月，苏州市区二手住宅延续了上月趋势，保持了较高的活跃度，签约套数达6628套，环比增加38.14%。但诸葛数据研究中心数据显示，今年1—5月，苏州二手住宅共成交23116套，与去年同期下降26.5%。
苏州市二手房市场能保持一定活跃度，是“以价换量”的效果。苏州市一位房地财产内人士对记者直言，和以前相比，“苏州市二手房价格也跌了不少，部分地区已跌到2017年左右的水平了”。不过，亦有房地产中介人士告诉记者，在近期利好政策刺激下，苏州市二手房成交量最近已开始明显提升。
加大改善住宅供应力度
除了一、二手房成交量明显提升外，苏州市土拍市场也颇受市场关注。
好地大数据显示，今年1—5月，苏州市共成交39宗地，总成交建面163.47万平方米，总出让金额116.9亿元，排名江苏省第一。尽管如此，和2023年同期相比，苏州市今年前5月的出让金收入已同比减少67.3%。
对于苏州市土地供应、成交量明显下滑的现象，王小嫱表示：“苏州楼市当前的去化周期在18个月左右，处于相对较高的水平，因此苏州市年内土地新增供应相对减少。”
苏州市也正对土地供应结构进行调整，通过推出更多优质低密地块以更好满足高端改善需求。上述《通知》强调，在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的地区，以及国土空间规划确定的历史城区等，制止执行容积率不得低于1.0的供地尺度。
记者注意到，在《通知》发布3天后，苏州市就开启了新一轮土拍。中指研究院统计数据显示，6月5日，苏州市相城区挂牌出让2宗住宅用地，总出让面积约7.5万平方米，总规划建筑面积约10.63万平方米，起拍总价达16.06亿元。
其中，元和街道地块容积率1.01，起始价3.618亿元，起始楼面价1.55万元/平方米，由苏州合启鑫、相城高新底价斩获。
不仅如此，今年3月，苏州市更因推出的低容积率地块拍出江苏省“地王”而引发市场高度关注。
3月27日，在经过51轮报价“鏖战”后，绿城最终以总价30.82亿元竞得苏州工业园区双湖板块02号地块，楼面价超6.5万元/平方米、溢价18.22%，不仅打破了当地楼面价记载，还打破了江苏省纪录。
相关资料显示，该地块位于苏州工业园区“双湖”——金鸡湖与独墅湖之间，地理位置和自然环境优越。该地块楼面起拍价5.5万元/平方米，出让面积46465.37平方米，容积率仅为1.02。
“在部分地区制止执行容积率不得低于1.0的供地尺度，重要是为了降低刚需盘供应，此举不仅有助于提升住宅品格及城市面貌，同时也符合当前土拍市场的成交结构特征。当前房地产市场已经不是已往的刚需期间，而是以改善型需求为主，加大改善型住宅项目供应也为未来项目去化奠定基础。”王小嫱告诉记者。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240608A00DGJ00
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