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二手房成交碾压新房!南通楼市的定价权彻底变了
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时尚童年
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发表于 2024-6-10 04:02:15
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来自:中国广东
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楼市「倒挂」现象,通常指的是一二手房之间的差价,但当下的南通楼市,正在经历另一种倒挂——成交量。
数据显示,今年截至5月底,南通市区(不含通州区和海门区、下同)新房成交了
2003套
,二手房成交了
7203套
,二手房成交量约为新房的
3.6倍
。
01
南通楼市二手房成交量压过新房,并非一夕之间,早在三年前就埋下了草蛇灰线。
根据统计,2021年南通市区二手房/新房成交量的比值为
1.25
,2022年为
2.04
,2023年上升到
2.89
,2024年至今这一比值已达
3.6
。
数据说话,
南通二手房和新房成交量「倒挂」现象正在加剧。
那么,南通二手房是如何一步步起势的呢?
第一,投资客大量出货
众所周知,2021年是这一轮周期的顶点。
2016-2021年之间,南通楼市行情一起向上,吸引了大量投资客。
但从21年下半年开始,市场热度急转直下,前几年的投资客大量出货,
二手房市场挂牌量激增
。
尤其随着低温态势加剧,很多投资客大幅降价出逃,这使得
二手房的「性价比」渐渐超过新房
。
翻看相关二手房网站发现,24小时内大幅降价的房源比比皆是,其中既有远创樽樾这类高价次新房,也有国城璟府这些投资客高占比小区,即便是绿城玉兰公寓这类名校学区房也在降价抛售。
第二,房企更加审慎
一方面二手房挂牌量增加,另一方面新房供应和地皮供应却在缩减。
粗略统计,今年1-5月,南通市区仅有
5个纯新盘
入市,仅挂牌
1宗涉宅地块
,还因无人报价终止出让了。
行情持续低迷,房企拿地、推盘都更加审慎,新房市场活跃度降低,二手房渐渐掌握话语权。
第三,买房人需要安全感
这两年,大量房企出现债务违约,楼盘逾期交付、质量降标已是屡见不鲜。
购买期房有可能会遇到交付延期乃至烂尾的问题,但二手房就不存在这个问题,对于购房者而言,二手房所见即所得更有安全感,尤其目前二手房市场确实也有很大的选择空间。
02
二手房越来越强势,这就带来了一个问题——
新房在价格方面的话语权被逐步稀释。
以中创区为例,「老四子」近半年二手房成交均价分别为——仁恒公园世纪30895元/㎡,万科方圆27359元/㎡,远创东樾23584元/㎡,华润悦府19794元/㎡。
这就直接导致了「新四子」不得不打折促销,如果万科揽境对峙2.95万/㎡不降价,招商公园道依旧是2.98万/㎡,试问有谁愿意买单?
再看今年新入市的
仁恒紫琅世纪
,同样是仁恒的招牌,公园世纪当初开盘即罄,而紫琅世纪入市至今已近5个月,
截至发稿前仅备案了8套。
究其原因,价格依然是关键。
据内部消息,仁恒紫琅世纪首开备案价为:洋房35940元/㎡,中高层30680元/㎡;
折后洋房34143元/㎡,中高层29146元/㎡。
要知道,目前中创区、滨江等同能级板块新房竞品扣头力度大多在8折-8.5折,而仁恒紫琅世纪仅优惠了5个点,对目标客户吸引力不足。
再考虑到上述中创「老四子」目前二手房成交价明显低于紫琅世纪首开价,且都是实景现房,客户显然有更多选择。
03
有人以为,南通市区二手房「以价换量」大量分流新房客户,倒逼开辟商不得不打折促销。
也有人以为,新房去化持续艰难,加重了市场低迷情绪,才使二手房东宁肯亏本也要抛售止损。
可以肯定的是,在二手房成交量远远压过新房的当下,
一个区域的「定价权」,正渐渐由二手房东掌握。
在同区域、同配套前提下,只有这个新房项目标产品力比次新房领先至少一个level,价格又跟主流次新差不多,才能拥有一席之地。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240607A06SLL00
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