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没想到上海新房本年成交数据是这样
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时尚童年
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6 天前
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来自:中国广东
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“527新政”后大家都在关注市场变化
但大部分的目光都聚焦到二手,比如停止到6月13号,本月的二手房已经累计成交10148套
实际上,本年以来新房市场也发生了很多变化,系统的分析和整理还没有做过
于是,此时现在站在这个年中节点
我想帮大家梳理一下本年上海新盘的数据
透过数据,我看到了几个“没想到”——
01
新房成交量只有去年的一半
大家最关心的也就是最直接的:新房成交数据
本年1到5月,上海新房一共成交了18216套,而去年1到5月,上海新房一共成交了36749套
数字对比不可谓不明显,本年仅仅
只有去年的一半
,表现属实是不尽如人意
本年2月更是由于春节假期的影响,成交同比降幅到达最大
数据来源:兔博士
接着从环线的角度来看新房成交
本年1到5月,上海新房内环内成交了1644套,内中环间1010套,中外环间2578套,外环以外12984套
去年1到5月,上海新房内环内成交了3004套,内中环间2074套,中外环间4369套,外环以外27302套
数据来源:兔博士
可以清晰看到,四大环线的成交量均有明显的下滑
尽管外环外仍是成交主力军,总占比超过6成,但只有去年成交总量的47.6%
反倒是中外环间的表现,成了四大环线里最为坚挺的
看完了成交数据,再来看看成交均价和金额
虽然本年前5个月的成交总量不如去年同期
但随着3月豪宅盘的集中入市,
大幅拉高了成交均价
,带动3月成交均价创下2023年1月以来的新高,4月和5月的成交均价同样有所提升
总的成交金额方面,本年前5个月略低于去年同期,整体差距不大
数据来源:中指研究院
本年新房成交萎缩的一大原因,就是供应大幅缩水
哪怕已经推出了七个批次的新盘,推盘速率在加速
五批次到六批次隔了17天,六批次到七批次只隔了16天,主打一个猝不及防
但实际上,
项目数、房源数和供应面积却都在下滑
尤其是刚刚宣布的七批次,更是只有8个项目、1503套房源,算得上是近3年来的历史新低
七个批次总计138个项目(每批次项目数累加),30651套房源,供应面积达377.8万平方米
平均算下来,
每批次19个项目、4379套房源、54万平方米
来源:网上房地产
2022年的新盘,平均每批次38个项目、7197套房源、130万平方米
2023年的新盘,平均每批次26个项目、11675套房源、81万平方米
拿本年的4379套和去年11675套对比,每批次的
平均房源数足足少了近四成
这也阐明,上海新房正在告别大规模集中供应,
“少食”、“多餐”逐渐成为新常态
本年下半年大概率也会延续这样的供应节奏,至少一个月入市一个批次,全年总批次有望超过12批次
具体来看五大新城的供应数据
临港、松江从去年开始,房源供应量就明显下降,相比2022年直接减半
青浦目前供应总数还不如松江和奉贤,也不像前几年供应那么充足了
来源:网上房地产
临港的新房收缩最为明显
2021年和2022年分别供应了约1万套和1.4万套新房,一直为五大新城供应主力,供应量远超其他四个新城
长期供大于求,就拿2021年1批次土拍来说,当时临港出让的宅地对应3个盘:玖海云天、鹏瑞云璟湾和光明星城,加起来新房套数就有8000套左右
但临港置业客群相对有限,人口导入速率较慢,短期内无法开释新需求
因此,临港有意在土拍市场和新房供应上进行控制
去年只出让了4幅宅地,是五大新城中最少的,一共推出6675套新房
本年上半年还没有出让宅地,只供应了不敷2000套新房,仍处于深度调整期
02
市区豪宅井喷,五大新城认购表现不佳
从环线的角度来看,本年新房的主力军天然是外环以外,占比超过六成
中外环的项目占比有所提升,如宝山南大、普陀桃浦、浦东三林和外高桥等板块本年均有多个新盘,进而带动了成交数据
来源:网上房地产、清海地产研究
再从分布区域来看,浦东以21个新房项目数遥遥领先,供应的房源数也是全市最多的
浦东本年成交数量靠前的新盘有:浦开云璟、金鼎睿府、招商臻境、新杨思上园等,确实都是大家有目共睹的
部分数据来源:网上房地产
闵行和嘉定紧随厥后,前者是项目数第二,后者是房源数第二
松江、宝山、青浦也都有稳定的供应
市区新盘的突出特征则是——自三批次起
集中入市了多个豪宅盘
3000w级别新房供应明显增多,极大开释了豪宅购买力,走出了一波独立行情
据统计,前7批次新盘合计有27个项目的存案均价到达10w+/㎡,更有4个项目的单价站上17w+/㎡
最新公布的七批次别看只有8个项目,一半的均价都在10w+/㎡
短短两个多月的时间,豪宅盘总的销售额已经超过630亿元
本年上海豪宅市场的热销,一定程度上反映了高净值人群的购买力强劲,越是稀缺的市区豪宅盘,越是供不应求
叠加“527新政”出台,也助推了部分在售豪宅的市场表现,像保利世博天悦在新政后短短三天就卖出了9套
据搜狐焦点统计,上海接下来待入市的豪宅新盘另有近60个,黄浦区最多到达16个,上海的有钱人到底还够用吗,让我们拭目以待
比起市区的豪宅盘火热,郊区新盘可就没这么好卖了
无论是认购组数还是认购率,都呈现明显的下降趋势
来源:网上房地产
一方面由于五大新城前期大量供应,竞争激烈
再叠加热度下降,购房者趋于理性
尽管有理想之地等个别红盘的拉动,但总体仍存在较大的去化压力
“527新政”正是瞄准了之前被户籍、社保年限、首付比例及高利率等制约的客群,有望被开释出来,对新房,特别是外环外的新房产生积极作用
03
积分盘、“千人摇”盘锐减
更没想到的是,本年以来,
新盘不仅积分触发率大大降低,而且平均积分也同步降低
138个项目里触发积分的竟然不超过10个
要知道2023年光上半年5批次的新房,就有多达45个项目触发了积分
本年除了三大豪宅盘突破了100分的天花板之外
滨江凯旋门三期113.04分、汇元玺二期112.8分、凯德茂名公馆114.72分
其他高分盘屈指可数
曾经热门的外环外,更是只有3个盘触发了积分,分别是嘉定的理想之城五期、浦东的安高申宸院三期、闵行的绿城沁蘭园三期
后两者的入围分比起前两期,也都有显著下跌,最低的只要44+分,可以说是聊胜于无
不难看出,这3个热销的郊区盘都有几大特点:间隔地铁很近、周围商业/教诲配套完善、存在明显倒挂
刚刚已往的5月,同样是“0”新盘触发积分
就6月的认购环境来看,也可能只有极个别新盘触发积分
总的来说,
整个上海新房的分数在变得越来越低
,不要分的环境会变得越来越常见,甚至在很长一段时间都没有盘触发积分
我们去看,高分的人已经不去赌那些潜伏风险的楼盘了
因为对于他们来说,现在只要有高分就能选择的楼盘非常多
再从认购数据上来看,
本年只诞生了3个“千人摇”的红盘
:安高申宸院、滨江凯旋门、宸嘉100·嘉佰道
分别对应浦东唐镇、陆家嘴以及普陀长风三大板块
那么,2023年“千人摇”的项目数又有多少呢?答案是26个
除了两个批次没有之外,其他十个批次均诞生了多个“千人摇”的红盘,分布相当均匀,积分最低的也有53+分
04
不可否认,上海本年新房的热度的确有所下降,身边打新的人也明显变少了
一方面是新房价格的倒挂在逐渐消失,另一方面因为二手房更加凸显“性价比”,不仅降价幅度大,而且所见即所得、买了立刻就能住
告别了“全民打新”的期间,现在的购房者更加理性和冷静,从自身实际居住需求出发
当然,“527新政”也有一定的提振效果
据官方数据,本年端午假期一手住房日均成交0.82万平方米,同比“五一”假期日均成交足足增加了41%
与此同时,上海土地的供应端也在相应发生变化
刚公布的三批次土拍信息显示,最高溢价率10%的限制正式退出上海土地市场,每块竞价承诺书中的
房地联动价也消失了
未来上海新房将不再有地价的限制,一定程度上刺激开发商拿地,以包管充足的利润空间,沉下心来好好做产品
这才是回归了一个正常的市场
接下来,新房的价格和成交是否会有颠簸,我们也会继续保持观察
以上为正文,来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第
5343
篇原创文章
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240615A07PB600
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