老破小卖爆了！别急，冷静一下

时尚童年

楼市新政落地近一个月，老破小再次成为市场顶流。
尤其是一线城市，低总价、高房龄、内中环的一室户，流转速率变得越来越快。
这不禁让人思考：
当下，老破小还有价值吗？
先看一线城市风向标的上海。
上海中原地产数据显示，5月二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。
其中最后五天，在沪九条推动下外环内成交826套房龄凌驾20年、面积低于70平米的小户型。

（数据来源：上海网上房地产）
上海中心城区老破小走红主要有四方面缘故原由：
1.总价低首付压力小2.地段好交通便利
3.租售比高
4.带学区相对保值

总价200到300万左右的市中心一室户很常见，但想要找到同级别带电梯的次新房，就得把预算提高50%抬高到近500万级别。
整体来看，上海300万以内的二手房，本来就是成交的主力。
数据显示2024开年以来总价300万以内的二手房，在1月成交8486套，3月成交11349套，增长近33%，4月又成交9385套。
更重要的缘故原由是，一线城市老破小的价格泡沫，已经被挤得差不多了。
易居研究院在2024年4月，发布的报告显示，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，2019年二手房价格泡沫不停膨胀，直到2021年一季度达到历史高点，随后转头下跌。

（来源：易居研究院）
到了2024年一季度，一线城市老破小成交均价为41622元/平米。
当下这个市场主要有两大特征：

一、价格回落到2018年年底水平
二、相比历史最高点价格缩水33%

三年时间，一线城市老破小二手房价格泡沫消除，也意味着全国二手房价格从虚高转向正常。

（来源：CRIC）
这股风潮，已经从北上广吹到了许多省会、二线城市。
之前杭州从2024年3月开始，老破小就火爆起来了。
杭州我爱我家数据显示，朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。
根据当地中介的数据，老破小租金年华收益率能达到2.5%到2.8%，回报率稳定，市中心低价房源一周就能成交。
现在买老破小的主要有两类人：
1.首付不够或者没有房票。典范群体是无上海户口只身人群。
2.手中有少量闲钱。比如一线城市有一定积蓄，首套房贷已经还完，把老破小当做银行存款的替代品。
老破小被疯抢的同时，上海另一个小众市场，走出了独立行情。
那就是豪宅。
克而瑞数据显示，2024一季度，上海总计两万万以上的高端住宅，累计成交1213套，同比增长38%，成交规模创下2016年以来单季度最高纪录。
近期成交的豪宅，都火爆非常：

3月28日中海·顺昌玖里开盘，成交196.53亿
4月18日滨江凯旋门开盘，成交70.27亿
4月21日融创外滩壹号院二期开盘，成交99.97亿
5月16日凯德·茂名公馆开盘，成交31亿

豪宅流行的本质是有钱人终于开始配置房地产了。
尤其是在价格仍旧倒挂的前提下，上面的豪宅买到就是赚到，富豪们扎堆入市。
老破小和顶级豪宅成交坚挺，上海的基本盘很稳，选择与这座城市长期绑定。

端午假期期间，楼市冷热不均的征象很严峻。
诸葛数据研究中心检测显示，2024年端午假期重点5城二手住宅成交933套，较2023年端午假期上涨40.72%。
北京新房成交同比2023年端午期间，下滑36%，二手房成交同比减少13.43%，是唯逐一个一二手房都下滑的城市。
整体来看，中指院5月百城二手房价格环比下跌城市高达100个，二手房价格下跌城市，一连12个月超90个。

（100个城市二手房下跌 来源：中指数据）
换句话说：
全国一二手房价格还在跌，还在加速。
万得数据最近刚刚更新了北上广2024年5月二手房均价指数：

1.北京环比4月下跌2.9%，同比下跌24.3%
2.上海环比4月下跌1.69%，同比下跌16.7%
3.广州环比4月下跌3.0%，同比下跌22.4%
4.深圳环比4月下跌2.3%，同比下跌23.9%

如果从2021年的最高点盘算，深圳二手房累计跌幅接近40%。
二手房价格迟迟起不来，更危险的是租金也没有起色。
诸葛找房数据研究中心报告显示，2024年5月全国大中城市租金挂牌均价34.77元/平米/月，环比下降0.48%，同比下跌1.96%。
重点城市自2023年11月租金就进入下行通道，一方面是居民收入不行，消耗降级了，另一方面是类似老破小房东转售为租，租房市场房源增加了。

（来源：诸葛数据研究中心）
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240616A00WOU00
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