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青岛胶州湾畔住宅楼。视觉中国/图
曾一度销声匿迹的假首付重出江湖。
2024年4月2日，国家金融监督管理总局河南监管局对招商银行郑州分行及其两名客户司理开出罚单，来由是违规办理假首付个人按揭贷款。
这一轮处罚增多始于2023年。低首付、零首付乃至负首付都是假首付的一种，意味着阴阳合同——购房者现实购买房产的成交价低于合同价，现实付出的首付也低于合同首付。
以深圳市坪山区近日推出的零首付楼盘为例。推介此楼盘的中介向南方周末记者先容，一套93平方米的精装户型售价为313.5万元，开辟商照此与购房者签订购房合同。
按照深圳最新楼市政策，首付需两成，约63.5万元（贷款只能贷整数250万元）。但现实上，其中购房者交5万元，其余均由开辟商承担。
也就是说，房产现实成交价约255万元，与合同价相比打8折，但购房者依然可以或许按照合同价从银行贷款8成。
楼市正打响一场去库存战争，开辟商和银行各出“奇招”，推出零首付、先息后本等一系列看似吸引人的措施，乃至得到了一些地方政府的支持。这些做法降低了购房门槛，但也暗藏风险。
开辟商想办法
自2023年开始，一些开辟商选择降价出货抢市场。
当年2月，深圳市龙岗区的楼盘信城缙悦城率先打出零首付宣传标语，引发广泛关注。信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道，分别在2022年3月和7月得到预售证。
信城缙悦城曾于2022年8月第一次推出零首付活动，购房者先付10万元，剩余的首付由开辟商垫付，购房者在5年内还清即可。
被叫停后时隔半年，信城缙悦城再度推出零首付活动，这一次，开辟商不再是帮购房者垫首付，而是直接送首付。
假首付曝光后，深圳市龙岗区住建局查封了信城缙悦城。
同在深圳龙岗，近日一精装楼盘采用“正常首付，返总价”的情势，变相实行低首付。负责该楼盘的中介向南方周末记者先容，购房者先正常付清首付，开辟商会在房贷批下来后，按合同价的15%返还给购房者。
假首付活跃于多地，南方周末记者以购房者身份咨询后发现，惠州、武汉、嘉兴、温州、郑州、重庆均有这一情况。有地方中介乃至直言，“当地几乎所有楼盘都是这么操作的”。
“一般做零首付的都是民企，他们需要资金活下去。”华南地区一位房产销售司理对南方周末记者说。
房企没有直接降价销售，过去是因为限价令的存在。
各地都有相关监管办法，要求房企按照经存案价销售，具体规则因城施策。如深圳规定，楼盘无论涨价照旧降价都不能超过存案价的15%。
据多位业内人士透露，如今他们所在地的限价令已在悄然变化。
“秘而不宣。”上述华南地区房产销售司理称，过去其所在地区的成交价不能低于存案价的90%，否则无法网签。但2024年开年后，成交价可低至存案价的80%，假如还想降低，开辟商可去房管局协商。
放在过去，开辟商不会轻易选择下调存案价，这会影响整个楼盘的网签均价，若房价下降太快，银行或会抽贷。不外如今开辟商的心态发生了很大变化。
这样做的好处在于可以稳定市场感情和交易秩序。
“目前市场不好，开辟商肯定愿意降价，但也要考虑老业主的感情。”易居研究院研究总监严跃进向南方周末记者表明，相比于纯粹降价，零首付对购房者吸引力也更大，因为房价再降也得付首付，而零首付相当于把现金留在手里。
“更轻松的去库存”
有的地方政府也支持低首付。
如山东胶州市（县级市，由青岛市代管）不久前提出，团购人员购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，由市住房服务保障中央和谐开辟企业，剩余50%首付款可缓交1-2年。
林刚在一家头部房企的山东分公司工作了八年，他告诉南方周末记者，据他相识，胶州政策还没有落地，按照目前公布的方案，购房者7.5%的首付来自开辟商垫付，有可能会面临信用风险。
假首付是违反金融信贷政策、监管机构明令禁止的举动。早在2017年，住建部就会同人民银行、原银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开辟企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度。
上海秦兵律师事务所主任徐斌向南方周末记者指出，购房合同、贷款合同都必须以现实成交价为准。不论是开辟商给购房者垫资付首付，照旧虚报合同价实施超贷，均涉嫌骗贷银行。其律所专门代理房地产案件。
林刚表明，这么做重要照旧为了去库存。山东产业结构以能源、基建等为主，这些产业近些年在海外拓展得不错，所以整体而言，山东房地产情况较为健康，尤其是济南，市中央开辟的改善型楼盘，可以说是有一套卖一套，青岛库存相对来说要高一些，胶州就是典型。
据克而瑞青岛数据，截至2024年5月14日，胶州商品住宅存量215万平方米，库存套数为1.8万套，去化周期约25个月。
2024年4月30日，自然资源部出台文件，提出商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。意味着库存高的城市将不能卖地得到财政收入。
6月12日，央行在济南召开保障性住房再贷款工作推进会。此前，央行已设立3000亿元保障性住房再贷款，按照政府主导、市场化运作的思路，经由21家天下性银行发放给地方国企，支持地方国企以合理价格收购已建成存量商品房。
据林刚观察，地方政府对于收购商品房并不是特别积极，因为收来的房子是用作保障房出租或出售，保障性住房再贷款的利息是1.75%，但从济南这些二线城市的情况来看，租金回报可能达不到1.75%。
而且保障性住房再贷款需一年后偿还，可展期四次，最长使用期限五年，对地方政府来说，也是一笔资金压力。相较之下，和谐房企垫首付让利购房者，是更轻松的去库存策略。
库存高的城市将不能卖地。视觉中国/图
隐秘的“高评高贷”
现实上，假首付也长期存在于二手房交易中，但更为隐蔽。
因为交易仅发生在买卖双方之间，只要双方达成一致，便可抬高标的房产价格，通过做高评估值，从银行超贷。一些银行出于放贷的需求，会对做高评估价的房子，睁一只眼闭一只眼。
“高评高贷很广泛，购房者多贷款，银行也喜欢。”一位郑州房产中介对南方周末记者称，高评高贷没有统一标准，能做到什么程度，每个房子都不同。
上述华南地区的销售司理亦表示，银行担心自己的放贷业绩完不成，所以高评高贷一般不是难事。不外，随着楼市持续低迷，连带房屋评估价也在下降，“现在可能也套不了太多钱出来”。
“除非是非常笋的房子，比如成交280万，评估350万。”另一位华南地区二手房中介向南方周末记者坦言，他负责市中央一个拥有学区房的超大型社区，顶峰时整个社区一个月能成交几百套房子，现在已萎缩为一年的数据。
“10套基本有一半都能过。”他表示，2023年和2024年一季度，许多超贷交易都实现了。其时有一波郊区赶来的购房客，将房产置换成了市中央的老破小，他们不肯把所有钱都拿来买房，选择老破小，一来总价不高，两三百万元，二来市中央很便利，有的还有电梯。
再加上其时信贷条件优惠，很多购房者会选择置换降低房贷利率，再通过高评高贷，从银行超贷，用于支付首付。
“但是3月份之后，有一批（高评高贷）没搞成，近几个月有二十多套，又拿出来放盘。”他透露，原因就是评估价有一波快速下调，快到买家交易期间蒙受的损失要比定金还高，所以就会选择违约。
据中指研究院2024年6月14日发布的数据，5月百城二手住宅均价环比下跌0.7%，同比下跌5.8%。深圳等城市的二手房成交量同比明显增长，以价换量。
中原地产首席分析师张大伟表明，近一年来，银行的信贷情况发生很大变化，以前比较缺存款，而现在银行不缺存款，最缺的是贷款客户，很多银行有钱也放不出去。
据国家金融监督管理总局最新披露的数据，2024年一季度，商业银行净息差为1.54%，创历史新低。净利润为6723亿元，同比增长0.7%，增速较2023年全年放缓2.5个百分点。
净息差水平是用以评估金融机构的公司治理、财务状况和成本控制能力的指标之一，净息差评分的警戒线为1.8%，低于1.8%意味着银行利润空间缩小，盈利能力不容乐观。
“在这种情况下，银行目前在用各种办法降低首付，目的都是为了提高本金使用时间，多赚取利润。”张大伟说。
银行开“卷”贷款产品
除了高评高贷，银行各类房地产相关贷款产品的申请门槛也在降低，装修贷是所有信用贷款里利息最低、额度最高的产品。
目前的装修贷市场，以中、农、工、建四大国有银行的产品为主，申请条件之一是有房产证明，申请额度10万-100万，贷款年限最长5年，月费率在0.2%左右。
多位借款人向南方周末记者表示，他们申请装修贷并不仅为装修，还会通过中介或自己找装修类商户，用其POS机套现，手续费1000元左右。
南方周末记者以客户身份咨询贷款用途是否有限制时，华南地区一家国有大行的工作人员坦言，“可以从装修类商家刷出来”。
四大行中，农行在广州推出的装修贷月费率最低，仅1厘8（年化3.9%-4.9%），现金到账，款项直接打到储蓄卡，消费用途不受限。
南方周末记者以客户身份咨询，是否可用装修贷替换房贷，一位农行个贷客服部的客户司理手把手教授操作方式，“由于所需额度较大，单独申请农行的装修贷不够，可以同时向3家银行申请，并确保办理时间间隔不超过3天”。
“3家同时办理不属于违规操作，这样通过概率高，我们很多需要大金额的客户都是这么操作的。”这位客户司理称，曾有客户让他想办法贷款500万元。
尚有银行负责装修贷的员工流露出对KPI的苦恼，每月需完成200万元的装修贷放贷任务。
此外，银行也试图通过更改还款方式吸引客户。
不久前，一家股份制银行在其官微推出按揭贷款特色产品，其中“气球贷”引发大量争议。
该行先容，气球贷是指，借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，末了一期一次性偿还剩余本金。
气球贷是舶来品，于2007年由原深圳发展银行首次在中国推出，其还款模式就像气球一样“头小尾大”，一般针对中短期借贷需求。监管部门认为气球贷有助力炒房的嫌疑，后被叫停。
目前，在这家股份制银行的官微已看不到气球贷的相关先容，产品也已下线。
不外，仅一周后，在多个地区的兴业银行、浦发银行、广发银行等，均传出可办理房贷还款“先息后本”的消息。
南方周末记者发现，目前在一家国有大行的App上已可以申请降低月供，降低月供期间需偿还利息，偿还本金不少于1元，降低期数不超过2年。
一位受访者透露，华南某股份制银行针对二手房交易，推出了四十年按揭，申请年限仍旧是三十年，但按照四十年还本付息，前359个月少还本金，月供降低，第360个月把余下的本息全部还清。
不外，南方周末记者求证了相关银行，对方否认推出类似产品。
利益与风险
无论假首付照旧贷款“优惠”，降低的都是购房者的门槛，当中风险值得鉴戒。
对于购房者来说，先息后本的还款方式虽然前期月供低，但相比正常还贷方式，利息总额算下来并不低。
若以3.95%的利率贷款100万，期限10年。在气球贷的还款方式下，前期月供约6033元，第10年末一次性偿还剩余本金60.3万元，需还总本息132万元。正常等额本息则要求月供10100元，到期共偿付本息121.2万元。算下来，气球贷的利息为正常还贷利息的1.5倍。
四十年按揭虽然能降低月供，但算下来，利息总额乃至超过贷款本金。借款年限太长，也会因为借款人及家庭的工作、生活变化，给还款带来风险。
严跃进称，先息后本等还款方式并没有淘汰贷款总额，只是打时间差，先把短期还贷压力延后。这种方式有一定合理性，但前提是后续还贷能力有保证。
张大伟同样认为，先息后本比较适合短期有周转资金需求的购房者，其实也是一种变相的气球贷。“对于购房者来说，降存量房贷利率才是实打实的利好”。
历史上有过两次批量下调存量房贷的情况。一次是2023年，对存量首套房房贷利率集中下调。还有一次是2009年，存量房贷利率获7折优惠。此前一年，美国次贷危机引发全球金融海啸，中国房地产市场履历剧烈震荡。从当年下半年开始，各项刺激政策不绝出台。对于假首付的鉴戒，也源自其在美国次贷危机中饰演的负面角色。
国泰君安6月研报显示，居民提前还贷举动在近期明显增多。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，并在4月达到历史高位。低成本负债是导致居民提前还贷的原因之一。
“低成本负债可得性驱动下的居民提前还贷，非真正的去杠杆，而仅是一种以降低负债成本为目标的债务重组举动。”
根据中指研究院报告，市场层面短期来看，核心城市市场活跃度有望好转，年中天下新房销售面积同比降幅预计将渐渐收窄，但市场整体筑底节奏仍依靠于居民收入预期的转变。
（应受访者要求，林刚为化名;南方周末记者卫琳聪对本文亦有贡献）
南方周末记者 施璇 南方周末训练生 赵越
责编 冯叶
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240618A07M6800
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