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年中将至,北京楼市出现了5个信号
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时尚童年
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发表于 2024-6-21 08:51:34
|
来自:中国广东
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北京在天下“517新政”之后,一直迟迟没有发布地方版调控政策,这意味着北京的降首付、降贷款利率暂时卡壳了。
作者|小屋见大屋
图片来源|pexels
“
517
新政”之后,北京楼市还没释放下一步信息,部分购房者已经坐不住了,他们开始入市托底,使得二手房市场连续了
3
月份以来的成交恢复行情。
二手房市场的“热”,刺激到了新居市场的“冷”,一些项目开始打明牌:以价换量。但新居对底价的不断试探,暂时由南城某项目终结了——这是一个官方信号,市场需要底部预期,而不是“恶性降价”。
不过,经过上半年的不断试探、拉扯,北京楼市显现了
5
个信号。
01
悬浮的价格,降出来的性价比
北京四环成为一个“
ip
”,五环成为一道分水岭。
放眼整个北京,四环至五环越来越成为稀缺地段
,只要在这个区间,项目都会称自己为“四环盘”。
西四环的海淀鲜少供地,北四环和东四环的新项目一样平常要单价
10
万
+
起,只有从朝阳十八里店到丰台大瓦窑这片四环
-
五环的区域,有大量新项目,并一直努力在价格上“填补洼地”,逐渐奔
8
万
+
。
今年降价最激烈的也是这个区域。
大瓦窑中建和颂九里一开盘就选择了降价抢客,销售均价比指导价低约
1
万元
/
平米,特价房的价格更低,备案价
859
万元的特价房低至
738
万,实际售价
6.56
万
/
平米,只比拿地价高了
1
万元
/
平米,相当于亏本换流速。
西红门
招商臻园,指导价
7.2
万
/
平米
,首期开盘均价
6.4
万
/
平米,实际成交价不到
6.3
万
/
平米,即使降价
9000
元
/
平米,网签去化率也自有
11.6%
。
新居难卖,
根本原因是北京二手房价格跌了一年之后,对比之下新盘性价比变低了,西四环、北四环、东四环这三个区域的新盘还有稀缺性可言,但南四环
-
五环的新盘竞争对手许多,新居
-
二手房之间的价格缝差很大,不降价就没有流速。
(来源:克而瑞)
据克而瑞统计,
1-5
月北京二手住宅成交
59600
套,同比下跌
18.5%
,但
5
月连续了回暖趋势。对比之下,
5
月北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)新增供应
2446
套,环比上涨
30.7%
,成交
2822
套,环比下跌
2.8%
,同比下跌了
41.7%
。
前
5
月,北京新建商品住宅月均成交只有
2560
套,供需之间的价格平衡线还没有建立。
四环
-
五环之间的新居价格豪宅化,以及新增供应向五环外集中,与市区靠近
20%
的二手房价格下降相比,购房需求被挤压到了二手房市场,举行了平替,所以出现了二手房市场回暖、新居市场冷的反差。
新居要想打破僵局,必须变得更有性价比,这是今年下半年北京新居市场的主流走向。
(来源:克而瑞)
02
项目越“陈”越成“老大难”,会趋向重点去库存
市场整体成交量下滑,对之前的“陈年”项目去库存压力最大,固然今年前
5
月北京有意控制节奏,同比去年住宅用地供应下降了
3.3%
(修建面积),但因为房企回归一二线等因素,
1-5
月北京住宅用地成交反而大幅上涨
70%
。(修建面积)
新的项目在下半年入市,将给之前成交的现在销售不理想的项目带来巨大的压力,尤其是
2022
年拿地和
2023
年上半年拿地的项目,旧盘和新盘之间已经出现了产品代际差。
同时,丰台花乡、大瓦窑板块的价格战也是今年
1
月新拿地的项目发起的,时间优势带来的财务成本和产品优势,会让新入市项目更从容,老项目更被动。
(来源:中指研究院)
停止
6
月上旬,北京新居可售套数约
7.5
万套,去化周期约
26.9
个月
,
现在还有一大批
2022
年至
2023
年
6
月拿地的项目去化不尽如人意。
石景山五里坨中交远洋那么小镇,
2022
年
9
月拿地,
2023
年
6
月
22
日取证至今一年,网签
12
套,网签去化率
2.4%
。
丰台首开君礼著,
2022
年
9
月拿地,
2023
年
2
月取得预售证,共
354
套住宅,网签
140
套,网签去化
39.5%
,网签金额
20.2
亿元,略微超过地价的一半。
门头沟中建长安麓院,
2022
年
11
月拿地,
2023
年
5
月取证,合计
324
套房源,网签
96
套,网签去化率
29.6%
,实际成交价比预售指导价低近
1
万
/
平米。
通州颐瑞府,
2023
年
2
月拿地,
2023
年
11
月拿证,
172
套预售房源,现在只网签
24
套,网签去化率
14%
。
北京建工揽星樾,
2023
年
6
月拿地,
2023
年
11
月取证,半年内网签
226
套,网签去化率
23%
,销售指导价
2.7
万
/
平米,成交均价
21332
元
/
平米,折扣相当于
79
折,属于以价换量。
保利璟山和煦,
2023
年
6
月在中海的大本营以
12%
的溢价率抢下一块地,
2023
年
9
月就取得
798
套房源的预售许可证,至今网签
173
套,网签去化率
21.7%
,
36.2
亿元地价款,现在只网签回款了
10.4
亿元。
顺义璟上兰园,位于顺义比较热门的后沙峪板块,
2023
年
6
月拿地,
2023
年
11
月取证,至今半年时间,只网签
36
套,去化
8.7%
,销售指导价
5.8
万
/
平米,实际成交价
4.9
万
/
平米,比同时期拿地的建发观云低了约
6000
元
/
平米,价格低又去化慢,实属老大难。
丰台森与天成,
2023
年
6
月拿地,
2023
年
11
月、
12
月两批次取证
1040
套房源,现在网签
108
套,网签去化率
10.4%
,拿地时
50
亿的地价,停止现在网签金额只有不到
8.1
亿网签。
这些项目在拿地一年到近两年之间,网签金额广泛不到拿地成本的一半,整体去化率较低,产品已经定型,未来有较大的让价压力。比如,北京建工揽星樾开盘卖得还可以,但这个月一共才卖出
4
套,流速下降非常明显,越晚出应对策略,付出的成本会越高。
2023
年
9
月之后拿地的,中海石景山、通州建投国贸瑨上等项目销售也不理想。就整体市场而言,丰台、顺义、石景山的市场下滑比较明显,昌平、房山因为产业和价格的原因,表现尚可,但现在新居市场没有明显回暖迹象,库存会继续走高,在新入市项目深度卷产品的情况下,老项目如何办理销售问题?恐怕动用价格工具已不可避免。
03
新项目装标越来越高,赠送面积几乎成“标配”
最近昌平南一个项目的销售中央开放,项目设计师在介绍产品的时候说,项目在做室内精装的时候,把能做柜子的地方都做了柜子,鞋柜、衣柜、橱柜、餐边柜、飘窗柜、家政间储物柜、大镜柜……四居室设置的柜子靠近
20
个,所有户型“全屋柜体一站式配齐”。
精装设置越来越高已经成为北京市场卷产品的一个趋势,因为户型设计的定型节点会相对较早,确定之后难以大改,一旦后期发现市场反馈不理想,项目想要增加产品力,大概率只能卷精装。
据说,
顺义保利颐璟和煦售价
3.7
万
/
平米,精装标准
3000
元
/
平米,精装成本超过了售价的
8%
。
相比几年前,现在北京楼市的装标广泛提升了
30-50%
,这是一笔较大的成本支出,个别项目的精装成本甚至能占到建造总成本的
20%
左右。
所以,有项目营销人士提醒:
必须把精装成本前置,从决定拿地的一刻就要把精装成本算进来。
除了精装设置提升带来的成本,还有许多修建成本也在增加,比如:阳台。现在,北京带阳台的项目数量在不断增加,部分项目甚至做了南北双阳台。大面积的赠送、开窗也在不断拉高建造成本。
赠送的面积越多,需要精装的面积也会相应增加,两者已经形成了成本上涨循环。不过,只要能卖出去房子,一切都是值得的。
04
土拍逻辑变了,房企拿地要算动态成本
随着房地产市场的销售逻辑变化,土拍市场的逻辑也在变化。
一方面,企业内部对投拓的要求越来越高,负责拿地的团队不仅要会算项目红线内的账,还要会算大账,预判未来的地价走势,了解自己公司的产品竞争力,测算项目上市之后的市场压力、去化周期,给出一个动态成本
-
盈利区间。
楼市低谷,房企的容错率越来越低,一个几十亿级别的项目就有可能决定企业的生死,因此,项目策略即企业战略,趋势之下,一个项目如何算账,会趋向于从企业运营角度思量和分析。
另一方面,北京出让的土地开始有“不纯粹”的趋势,这是未来土地市场释放的一个非常告急的信号。
之前,北京出让土地时也会经常“搭配”差别性质的土地,但通常是商业、学校、市政,以及非商品类住宅,但今年出让规则开始发生改变,北京采取了“
住宅
+
产业
+
配套
”的组合供地方式,在最近出让的酒仙桥组团地块中,甚至采取将差别位置、差别性质的地块“捆绑”出让。
这样的出让方式实际上抬高了房企在北京的拿地门槛,总价更高,土地成本测算更加复杂,限定条件更多。
据
CREIS
中指数据,今年
1-5
月,北京拿地金额排名
TOP10
中,已经没有一家民营房企,中建、中海、华润及北京市属国企“控股”土地市场。
有民营房企明确表示,现在在北京
没有明确的拿地计划,不抢了。民营房企只有“搭伙”,才能上车。
(
来源:中指研究院
)
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240620A08KIY00
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