从吃息收租的视角，再看北京二手房和中证红利

时尚童年

经常有人将买房收租与买股收息类比，看得多了不免产生如许的激动：
不妨直接拉拉数据比试比试？
说干就干，本着“要买就买核心”的思路，明白把北京二手房与中证红利拉出来溜溜。
一、买房还是买股？这个指标已经说明白一切


①定义上，二者都是年收息/市值。
租售比：住宅平均租金*12/二手住宅成交均价；股息率：市值加权法TTM方式，过去12个月指数分红/当前指数价格。
这个指标反映当前生息资产的收益率，收益率越高的资产越值得买。
②历史看来，这个指标好像很有用。
纵向看，2008至今，房子租售比一路下滑，红利资产股息率一路走高，而二者近年来的表现有目共睹。
有一个细节值得关注，在2008、2013年末，两个指数股息率都出现了“跳涨”。你们去看下大盘便知，当时沪指2000出头，说历史大底都不为过。
横向看，虽然不同资产没有直接可比性，但投资的方向已毋庸置疑。
房产会有空置期、折旧等额外的费用，得手的收益率只能更低，而以ETF代表的红利资产则满足了流动性好、费率低的诉求。
二、2015年的500万，现在怎么样了？
假设2015年1月花了500万买北京的一套房、或中证红利ETF、沪深300ETF，
（为啥选2015年1月？由于wind数据最早从这开始，思量到房价和股价还不是高点，另外中证红利指数从2014年初以后变成股息率加权，也还算有参考意义）
从时间轴上来看，


①市值波动方面：
我们用价格指数模拟ETF的市值波动，用房价指数模拟房价市值波动。
从图上看，股票市场波动更显着更剧烈，但拉长时间，数据是如许的：
北京房价波动区间为[500,984]万，对应收益率为[0,97%];
中证红利ETF价格波动区间为[492,820]万，对应收益率为[-1.6%，64%]；
沪深300ETF价格波动区间为[418,779]万，对应收益率为[-16.4%，56%]。
好像完全可以接受啊？
②租金/股息收入方面：
我们在市值基础上，用租售比、股息率分别计算出月均租金/股息收入，
北京房租和沪深300ETF收息在1.2万左右徘徊，
而中证红利ETF每月“收息”则从2万逐步提拔至近4万。
③总收益结构方面：


如图，当前时点来看，
总资产方面，北京房产和中证红利ETF几近打平，后者略胜一筹；沪深300ETF略显尴尬。
拆分结构看，市值增长的贡献，北京房价比中证红利ETF略高，二者均由500万增至800万+，回报在70%左右；沪深300ETF市值增长4%，还没跑赢钱币基金。
租金/红利收入的贡献，北京房租收入和沪深300ETF红利收入靠近，约120万，占比1/4。中证红利ETF收了280多万分红款，贡献了近60%的收益，与市值贡献靠近平手。
三、结论：经济换挡模式下，现金流为王
“现金流为王”，而非“现金为王”，
一字之差，谬以千里。
现金流是源头活水，源源不竭；
而现金却是一潭死水，不断贬值。
某种意义上来讲，任何投资终极目标都是获取现金流。
无论是差价收入，还是利钱（红利）收入。
①长期投资，持续、稳固现金流是收益的保障。
回到开篇，在长期视角下，
“投资房产的收益=房产本身价值升值+租金；投资红利的收益=盈利增长+分红”。
其实站在更高的维度看，房产也好，股市也罢，背后共同的影响因素，就是宏观环境。
在经济增速换挡的大背景下，等号右面的第一个要素——房产增值、企业盈利的增长空间显然面临挑战，而第二个要素——现金流入则值得等待。
从另一个维度，市值的波动无可避免，也无法预期，
持续、稳固现金流入才是可积累、实打实的收益。
②从“回本”角度看，股息率比市盈率更为重要。
回到题记，从“现金流”的意义上，显然股息率的倒数（P/D），而不是市盈率（P/E），更好的描画了“一项投资需要多久能回本”。
究竟一来股息才是实打实的现金，二来有现金流肯定有盈利，反之则未必。
究竟上，当楼市开始关注“租售比”，股市开始关注“股息率”，本身就是一个好的现象，
它意味着“房租不炒”“持股收息”的长期投资理念正在悄悄地形成。
③分红率贴近股息率、重视分红体验的红利类ETF是优选。
文中有个小小的假设：
用中证红利指数来模拟相干ETF，用股息来模拟现金分红，
而在现实环境下，唯有分红类ETF，且分红率与股息率尽可能贴合方可满足这种条件。
究竟上，跟踪中证红利指数的ETF中，在这方面走在前面的无疑是中证红利ETF515080。
每年稳固分红，主打时间和金额的“稳固可预期”，本年进一步推进了季度分红。
如果说红利投资是这两年的热门，那么我们不难发现，
当下其实已悄悄从“红利热”进阶到了“分红热”。
市场正在把眼光从“收益率”转向“现金流体验”，
“长期投资”这四个字多年以来好像只沦为了口号和笑料，
而市场对于分红和现金流认知的转变，我猜测，或许才是真正起变化的开始。
泉源：ETF明白，已获授权转载，略有删改
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