重装上阵，房地产即将迎来一个新玩家

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周日晚上，美的置业发了一份公告，竟然在一潭死水的房地产业，引起了不小的震惊。
因为美的置业干了一个不同寻常的生意业务，拟将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，重组完成后美的置业将实现房地产开发重资产业务与持续谋划性业务的股权分设。
开发商的重资产，是传统的房地产开发业务。市场好的时候，它们是香饽饽，是：
基本盘。
开发商的轻资产，主要包括物业管理、商业运营、代建等服务型业务，以往属于开发商的：
增长盘。
这部分业务规模相对不大。但资金占用量小，技术含量高，估值也不绝相对较高。
现阶段，优质央国企开发商市盈率平均在5倍左右，优质物管和代建公司的平均市盈率，则在10倍上下。
过去，很多开发商会把这两部分资产进行分离。把轻资产业务分离出来，再单独运作上市做高估值，是很常见的做法。
市场不好的这两年，很多民营房企则为了保留最好的资产，还特意把重资产和运营主体进行隔离，重资产和负债，每每都不知道转移到什么主体下了。
像美的置业这次，把重资产从上市公司中剥离出来，让母公司接盘的逆行操作，属实少见。
要知道，过去两年，中国楼市深度调整，重资产业务不再是香饽饽，而被视为累赘，像烫手的山芋。现在重组，既要顾及投资者、员工、互助方等多方利益，还要找到合适的收购方，难度非同寻常。
在此之前，只有华远地产有过类似的实行。但作为国企的华远，此举更多是遵循政策导向，且华远的业务体量，与美的置业不可同日而语。
这次重组，美的置业给投资者提供的方案是：
实物分派私人公司股份+现金选择权。
愿意继续投资的，可以选择实物分派，与美的控股一同持股；希望落袋为安的，可以选择现金分派。
现金分派上，美的控股开出的条件是每股分派现金5.9港元，相比公告前一天的收盘价，溢价57.33%。这个代价非常有诚意。
这周一和周二，美的置业的股价连续大涨，说明资本市场反响很积极。
但这还不是最关键的。
2023年，美的置业的物业开发及销售收入约为716.8亿元，另有2650万平方米的土储，是一家中等房企的规模。
在当前的并购市场上，有能力消化这一体量的机构，寥寥无几。
万达集团早在2018年就将旗下的轻重资产分离，并拟推动轻资产业务单独上市。去年年底，万达的轻资产业务主体万达商管上市对赌日期临近，太盟投资联合其他机构继续追加投资，其投资标的也是：
轻资产。
万达的重资产，除了少数被险资收购外，大部分还留在自己手上。
作为美的置业的控股股东，美的控股旗下还有全球最大的家电企业，现金流充沛。但从商业逻辑来看，在地产下行期吃进庞大的重资产，真属于逆行者。所以，答案只有一个：
何享健要给美的置业兜底，给合资方、资方、和地方政府，一个放心丸。
作为美的首创人，何享健持有美的控股近95%的股份。重组后，美的控股将持有100%的非上市房开业务产权线，以及81.13%的的上市公司股权。
控股股东美的控股全资持有重资产业务，美的控股还承诺，公司的业务和管理不受影响，谋划团队保持不变。
这既缓解了存量融资的风险，又为新增融资铺平了道路。为美的置业的未来发展，将产生积极而深远影响。
这两年，楼市暴雷声此起彼伏，业务线裁撤、降薪裁员都是常态。无论是房地产企业，还是上下游的供应商、互助方，最缺的就是：
安全感。
美的置业的这番操作，在心理上给人极大的安慰。放在现在的大环境下，也属于清流了。
实际上，虽然业界一片悲观，但假如放在城市化历程和需求升级的背景下，传统房地产业务还是有不小的空间。
从这个角度看，美的控股兜底房地产开发业务，也有“留得青山在”的意思。
此次重组假如得以顺利实施，拿地可以直接借助控股股东的资金实力，拓展空间；上市公司操盘房地产项目，也无需受制于自身的资金规模，加入的房地产开发规模，可以做得更多。
美的置业也不必再受香港资本市场相干监管条款的制约。其战略定位、资金实力、产业链整合能力，都将得到全面升级。这也意味着：
房地产市场即将迎来一个重装上阵的新玩家。
对于上市公司来说，虽然短期内会不可避免地遭遇缩表，但房地产业务代价的不确定性，消失了。
重组后，除了上市公司本身的轻资产业务外，美的置业还有机会加入运营美的系的其他产业结构，包括医疗、养老、酒店等。这给美的置业未来轻资产运营拓展，留下更大的想象空间。轻资产业务的代价，未来也会得到更充实的体现。
留在上市平台上的物管、代建、制造等业务，都属于集中度不高的蓝海。随着战略的聚焦，其长期前景反而更加明朗。
供应商同样得到了保障，但同时也迎来了迭代的机会。在新的体系下，怎样更好地匹配新需求，决定着供应商可否享受下一波红利。
对美的置业及其投资人、互助方来说，这是最好的结果了。因为现在，有能力又有意愿给房地产兜底的企业家，已经不多了。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240626A03IKV00
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