腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联如果你不想让秘密君消散在你的生命里，大概有三件事可以做：PART01
正视历史，拆迁并不可耻
“都会拆迁是一种无奈之举，拆迁本身是一种隐形损失，是‘烧钱’”这是号称耿拆拆的原话。 很多人都说国外都是中世纪城堡 ， 压根不存在拆迁这种事情 ， 房子都是百年住宅 。 日本在战后个人兴建的一户建也有很多维护得当现在使用年头很长的 。 问题是 ， 从一开始房地产的发展模式就是不同的 。
英法很多房屋本身是独立住宅 ， 发展程度先辈 ， 建筑质量与配置都比力高 ， 延年性强 。 日本也一样 ， 公寓物业服务维护不错 ， 一户建都是自家的房屋 。 你看看五大道的私人产权小洋房 ， 看看农村的私人小楼都是很不错的 。
但是建国后我们都会的发展模式是集中式住区 ， 从宿舍到公产房再到私人产权私搭乱建再到商品房开辟 。 前提是 ： 城镇人口太多 ， 住房过于告急 。 没办法采用低密度的居住模式为主体 。 所以造就了眼下都会住宅的杂糅状态 。
去看 8 0-90年代的房就会发现，几乎是拿出了那时候尖端的质料、技术。 如果站在现在要求那时候的房子开挖地下车库 、 安装电梯 、 电线入地 ， 预留宽裕的下水管道 ， 甚至是大面积钢筋水泥来做 ， 明显是不现实的 。
换句话说 ， 过去的房子供应布局跟欧美面临的截然不同的社会情况 ， 当然也面对截然不同的质料 、 技术资源情况 。 决定了那个年代的房屋历久性就那么回事儿 。 如果人人有钱建小洋楼，那五大道小洋楼历久性现在看也不错不是？ 说白了就是没钱还得住房 。 所以才有现在所谓的老破小 。
我走访过一些老旧小区 ， 拆间 、 没有独立厨房卫生间 、 小二楼 、 没有燃气入户的 、 甚至是木窗棂的房子的 、 红砖外墙压根没有保温防水层的大有人在， 甚至是宁静念叨了十多年的兆丰胡同 。
PART02
功能置换，拆迁只是时间问题
“都会文明有个过程，很多拆迁面积是违反规划的建设，没有服从规划、敬畏规划的基础，受利益驱动，是在当局监管不到位的情况下造成。”
用耿拆拆的话说，这些房子是符合规划的么？照旧符合天津要打造国际化大都市的形象？或者是宜居的？恐怕都没有。 反而走到哪里都是一副破败景象 ，从北边京津公路往市区方向、西边红旗路以西，东边津滨大道两侧尚好，成林道两侧，乃至于海河柳林，海河沿岸跨过脸面的第一排，第二排就是老破小私搭乱挤集中连片。
再加上维护与气候原因，处处凋落之感，只能成为都会发展的掣肘与牛皮癣。我很建议倡导国外不拆的朋友去看看，或者是居住体验一下。 老破小的出现是历史必然，但是很多老破小的拆迁也是都会发展的必然。
现在贝壳天津挂牌二手房 19 . 7 万套 ， 此中 20 年以上的房子有 8 . 1 万套 ， 然后我想办法看了看 30 年以上的房子 ， 有 3 . 1 万套 。
查了查 2020 年人口普查年鉴 ， 天津市内六区 + 环城四区有 10 . 6 万户 、 631 万平方米住宅是建设在 1999 年以前的 。 此中1990年以前的房子有5.1万户，245万平。注意这是市内六区+环城四区的规模 。 这类型房子最典型的就是各类纺织厂宿舍 、 稍微新一点就是王串场 、 小海地一类 。
这只是天津的数据 ， 按照 2020 年的统计年鉴 ， 我国存量住房中 20 年以上房龄住房占比高达 35%，此中，房龄为 20-30 年占比 20.55%，30-40 年占比 10.25%，40 年以上占比 4.2%。
截至2020 年，80%以上的住房无电梯，21%以上的住房无水冲式卫生厕所 ，16%以上的住房无沐浴设施。来源布局方面，天下住房中，商品房占比仅为28%，无产权住房占比为19%，非商品住房占比 49% 。 到今天 ， 这些房子又长了 4 岁 。
这类型房子的体量巨大 ， 而且居住起来别说便利性了 ， 连现在住房的基本条件都很难满足 。 对于这类型房子来说简单修缮 ？ 可能是治标不治本的策略 ， 进行改造 ？ 真话说百分之九十的时候小修小补的改造属于淹没成本 ， 而且完全依赖财务投入完全不现实 。 活化利用 ？ 没有卫生间没有厨房出租都费劲 ， 除了学区户口我想不出其他功能 。
这些房子实在相对位置都不错 ， 占据着都会核心区 ， 但是与都会发展的功能布局压根不符 。 比如兆丰胡同吧 ， 一路之隔就是营口道商业街 。 比如文化中心两侧 ， 好歹算是天津的门面 。 天南大周边的宿舍楼 ， 为什么教师宿舍就得是老房子 ？ 换句话说很多老房子已经跟不上甚至是严重阻碍了都会发展的功能布局，拆迁是必然，只不过是时间问题。
PART03
让商人有利可图，才有商业
过去拆迁是楼市上行 ， 当局出钱拆迁 ，整理 地皮后高价卖掉 。 在地皮出让金与大项目上马面前补偿金相对可控 ， 所以拆出了一批暴发户 。 这造成一个极度恶劣的状态是 ： 拆迁预期空前高涨 。 二手房市场价可能值两百万 ， 拆迁就敢开口两千万 。 而且更现实的问题是 ： 很多房子户型小至 5-10 平方米 ， 拆迁后还房子按照 3 倍补偿都没办法还 ， 更况且一般都是 1 . 2 倍 ， 拿钱走人又多数人买不到合适的房子 。 拆迁被困在现实与欲望里。
在房价下行阶段 ， 财务压力巨大 ， 压根没钱拆的动 ， 政策严控之后 ， 拆迁也就成了遥不可及的话题 。
但楼市走到今天，房价下行后拆迁补偿预期已不再如当年，而与此同时， 拆迁补偿直接发钱给老百姓可能是最直接打通钱币投放渠道，形成真实购买力 。另一方面也才能拆出需求，真实消化库存。当然，在拆迁与消化库存的过程中，资金才能真正摆脱空转。
打个比方，现在三十多年的老房子如果不是学区，房价在2.5万就不错了，建筑面积50平米，补偿1.2倍计算，大约是150万。如果是实物补偿，拆迁户可以在全市范围内选自己心仪的房子，按照开辟商在建委的存案价或者市场成交接价的最低代价来计算，确保老百姓拿到房子是实惠的。拆迁款直接划到开辟商账户，多出来的部分给予现金补偿。
通过实物+钱币补偿，原本住50平米两室无厅的业主可能直接换到环线周边一套90平米左右的新居，剩余的钱差不多留足装修款。 最大限度节约了拆迁的资金成本。而开辟商跨过渠道集中去化的同时，可以快速回笼资金。
很多人问当局没钱拆迁出来的地皮卖不出去怎么办？假设拆掉老破小是6层的老楼，即使是容积率不提高的条件下，重建成为6层洋房，代价也基本能做到4万以上。换句话说拆掉50平米付出了150万，但是换回来的建筑面积能卖到200万。看上去开辟商利润空间很小，在电梯普及的条件下，如果全部建成8层住宅是不是就可以进一步降低售价？ 如果让有实力的开辟商到场拆迁注资，剔掉当局收益是不是地皮代价就有了空间？ 最差的效果，拿环线周边的商品房置换市区的等建筑面积的地皮，估计没有哪个开辟商不乐意？
现在天津楼市一个突出问题是没有销量，很多还在世的开辟商选择了不玩儿，比如仁恒。留住开辟商重要的不是似是而非的政策， 开辟商是要赢利的，要给开辟商看到赢利的可能。 比如最近非常热闹的都会更新，据说天津的政策是“微利”，开辟商不赢利谁给你更新？所以现在在玩儿的都是国企自己，国企不赢利难道在给自己增加债务么？自欺欺人罢了。
在这个链条当中，急需拆迁改善居住情况的老百姓得到了住房条件改善，开辟商得以去库存老破小能够拆迁完成实现功能置换，重新规划为适合现代人居的商业、公共服务配套，以及高品格居住区。如果核算下来不到四万市内六区卖洋房，三万小高层，天津的置换链条也才能有盼望打通，同时大幅度带动上下游产业链。
对于都会而言这样的机会并不多， 低廉的资金，较低的拆迁成本与低廉的安置成本。剩余十多平方米的房子拆掉正好可以利用收购住房作为保障房的机会得以安置。
这内里唯一的问题就在于：无论城投、官方、企业都谈拆迁色变。因为涉及到老百姓可能99户是盼望拆掉的，但是有一个钉子户就是麻烦。只有五平米还想原地还迁一套100平米的空想家也不少。但是同一个小区我经常看到 很多七八十岁的大爷，盼拆迁很多年，这样的人能有个好房子住还能等多少年 。可能拆迁的制度、执行力与社会容忍度也是难点。
耿拆拆说大同的历史机会就这么一次，冲上去就上去了，上不去就没机会了。今年很多朋友跟我说二刷大同。在拆迁之前，我途经大同也顶多是吃碗羊杂。 我们的都会脱胎于建国初的工业化大跃进，完全没有为现代经济做好准备 。眼下可能是一举解决都会规划与面向未来的都会建设的机会，也是激活经济活力一举两得的路径。
你以为我在痴人说梦空想？6月13日自然资源部下发了一个老旧小区改造更新的通知可以了解一下，而且湖北、广州、浙江很多地方都已经在通过都会更新的政策路径来进行老旧小区的整体迭代，可以预料， 在很多地区，拆迁可能已经在路上。
我觉得收款码要比作品本身来的艺术：恰恰这是眼下年轻人的焦虑 ，对内探索找不到依存，对外反思找不到出口。在结业即失业的年代，贴上收款码探求任何可能。当年轻人陷入焦虑，缺了沉静与气力，我不知道还有什么值得庆祝的。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240625A09Y0D00
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