自然资源部拟通过专项债券
支持政府接纳房企闲置用地
近日，据经济观察网获悉，自然资源部正和有关部门研究如何盘活利用已出让未开辟土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。
妥善处置和盘活尚未开辟或已开工未竣工的存量土地，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用，是新一轮保交房的工作重点之一。
在“如何收地”方面，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开辟，且企业无力继续开辟、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。
收回闲置土地的关键在于土地收购的价格标准。
自然资源部拟建议，可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开辟建设直接投入，确定补偿标准。
不过，自然资源部也强调，城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协商，但不能简单按照市场评估价来收购，“企业该承担自身损失的就要承担损失”。
自然资源部给予地方政府依法收地的自主权，坚持“一地一策”，依法加大收回力度。各地可在文件指导原则下自行确定收回标准，充分考虑企业拿地成本、市场变革、开辟状况等。
收回存量土地后，自然资源部鼓励地方政府优化规划条件后重新供应，明确收回土地优先用于保障性住房。如果地方政府收购存量土地用于保障性住房，其接纳价格不能高于保障性住房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。
为了支持建设筹集保障性住房，自然资源部还研究了特别的支持政策：对于收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府可在批准收回时一并同意划拨供地，这样可以简化手续。
对于收地资金，自然资源部计划通过专项债券为地方政府提供资金支持，但要求地方政府量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。
以“合理价格”收回 解土地库存困局
受近两年房地产市场连续调整以及房地产开辟企业资金承压等因素影响，房企拿地更加审慎，拿地力度亦有所减弱，多地出现土地流拍、房企拿地后未开工导致土地闲置等现象。根据中指数据监测，2024年1—4月，全国住宅用地流拍宗数883宗，撤牌75宗，流拍撤牌率28%，较去年同期提升6.2个百分点，处近年中高位水平。克而瑞地产研究中心数据显示，2023年末，百强房企总土地储备去化周期达到4.89年。
偏高的房企土地储备去化周期与住宅用地流拍率，意味着地方政府收回闲置土地、收购流拍土地的政策空间较大。近期，自然资源部副部长刘国洪在国新办消息发布会上透露，将支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。
多位受访专家认为，通过设置一定的接纳成本，将帮助房企尽快回流部分资金。中指研究院市场研究总监陈文静在接受证券时报记者采访时表示，此举可以更有效地利用土地资源，并一定程度增长保障房供给，进一步美满房地产“市场+保障”住房供应体系。
按照原国土资源部出台的《闲置土地处理办法》，在规定情况下，市、县国土资源主管部门可无偿收回闲置土地的国有建设用地使用权。不过，仲量联行大中华区首席经济学家庞溟告诉证券时报记者，本次新政支持地方收回、收购的存量土地，聚焦于“企业无力继续开辟”和“流拍”，不属于此前实践中闲置期间累计一定期限后政府可无偿收回的情况，地方政府应“有偿收回且支付合理对价”。
因此，能否顺利收回、收购存量土地，焦点在于对“合理价格”简直定。5月21日，自然资源部在《土地储备管理办法（征求意见稿）》（下称“《管理办法》征求意见稿”）中拟规定，收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经同级自然资源主管部门和财政部门确认。
陈文静表示，这说明“合理价格”将基于当前市场情况、土地的现实代价、未来开辟潜力等多方面因素来综合考虑，既要确保地方政府在收回、收购存量土地时不会造成财政负担过重，也要最大程度包管被收回、收购存量土地的企业或个人能够得到公平合理的补偿。
量力而行精准施策
土地储备曾是地方政府专项债券的重要投向领域。财政部于2017年起启动发行土储专项债，用于支持地方政府依法通过收购、置换、接纳等方式取得土地，进行前期开辟、储存以备供应土地。据天风证券研究所统计，在2017年至2019年间，土储专项债年度发行规模分别约为2425亿元、5905亿元、6765亿元，三年累计发行规模占比在35%左右。
2019年9月，国务院常务聚会会议叫停土储专项债发行。天风证券固定收益首席分析师孙彬彬此前在研报中指出，土储专项债在运用过程中，存在以土地收储的名义，对平台债务或者隐债进行置换的操纵大概性，从而带来地方债资金一定程度上空转的大概。
孙彬彬同时认为，地产政策进一步优化调整，对于土储专项债的束缚性前提本身已不存在。重启土储专项债可以缓解地方政府资金压力，土储专项债将推动土地收入加快回笼。
值得留意的是，为盘活存量土地准备一系列配套政策后，自然资源部也对地方政府提出明确要求：收回、收购存量土地应当量力而行，统筹考虑项目收支均衡，不增长政府隐性债务风险。
今年以来，我国新增专项债重要用于市政建设和产业园区基础办法、社会事业、交通基础办法、保障性安居工程等重点领域，这意味能够用于地方政府收回、收购存量土地的专项债资金规模大概有限。财信研究院副院长伍超明还对证券时报记者表示，在普遍面临财政收支均衡压力的背景下，地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿不强。别的，部分地区的保障性住房的租金回报率偏低，大概不足以覆盖专项债项目的融资成本。
苑承建对证券时报记者表示，强调“量力而行”，是避免地方政府在收回、收购存量土地时超出自身财政和现实需求盲目举措，是为了限制地方政府大包大揽带来债务风险。
来源：经济观察报（作者：陈月芹 ） 、证券时报（作者：贺觉渊）
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240626A06F2G00
免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！ | 
/1 
