罗湖凌云华府值得买吗？优劣势分析！

时尚童年

深圳库存高企，罗湖迎来供应高峰。罗湖是深圳特区开发最早的老城区，住宅供应一度锐减，但近两年住宅新盘又明显增加。今年罗湖已出现多个新盘入市，在低迷的楼市中激烈厮杀。今天重点来看下刚入市贩卖的凌云华府。
深圳住宅库存去化还需约20个月


凌云华府于6月27日获批预售，共推出378套住宅，主力户型为80-144㎡2-4房产品，备案单价约6.66-8.07万/㎡，整体均价约7.3万/㎡，总价约637-1371万/套。6月30日开盘，网传开盘85折优惠，至本文发布，备案贩卖仅8套！项目为什么难卖？优劣势全面看下。
凌云华府
优势难觅
凌云华府虽然优势难觅，但还是可以挖掘一些优势。
1、地段优势，凌云华府位于深圳主城区南北轴线之一——罗湖红岭路金融产业带上，是罗湖区两大摩天大楼聚集带之一。


2、都市综合体。项目是一个总建面约63万㎡的大型综合体，包括1栋81F写字楼，1栋48F研发办公楼，1栋36F商务公寓，及1栋60F住宅（即凌云华府），3栋46-60F保障性住房（青云苑，保障房都60层了，真越来越港化），还有裙楼商业，1所36班九年制学校，1所幼儿园组成。多类物业组合，配套多，项目内部生存比力方便。


3、国企深圳城建集团开发，烂尾风险小。深圳城建集团，为深投控旗下子公司，已建立31年，因历史渊源，在罗湖连续开发了一些项目，近年总体开发项目较少。


凌厉的劣势
如同“凌厉的飞刀”
凌云华府的劣势十分明显，要不怎么会大降价开盘呢？
1、“犄角旮旯”地段。凌云华府项目，虽然位于红岭路金融产业带上，但已是末端边缘。项目位于红岭路与泥岗路交汇处东南角，地处红岭路北端，紧邻泥岗路（罗湖的北环大道），为笋岗片区的边缘地段，是典型的“犄角旮旯”地段。


2、商品住宅势单力薄。项目虽然为大型旧改项目，但商品住宅只有一栋，保障房却有三栋，商务楼宇也有三栋，商品住宅有点势单力薄，高尚社区感比力缺乏。这栋商品住宅高达60层，堪称“摩天大厦”。


3、容积率超高，园林超小。凌云华府占地面积约1.15万㎡，计容建筑面积约12万㎡，容积率约为10.43。容积率这么高还是十分稀少的。小地块高容积率，意味着园林面积极小，极不宜居。
4、间隔地铁站有点远。凌云华府步行去地铁站红岭北站有800多米。经常步行去地铁站的话，有点远，夏天要汗流浃背。
5、噪音大。凌云华府北面紧邻泥岗路。泥岗路如同罗湖的北环大道，并且与北环大道相连，车流量大、噪音大、粉尘多，影响居住质量。凌云华府是笋岗片区极少紧邻泥岗路的新建住宅，有些怪异。笋岗片区靠近泥岗路的大都是商业、办公、商务公寓，可见住宅是很不宜居的。


6、户型不太实用。凌云华府户型为80㎡的2房2厅1卫、95㎡3房2厅1卫、109㎡的3房2厅2卫、116㎡的3房2厅2卫、125㎡的3房2厅2卫、127㎡的3房2厅2卫、144㎡的4房2厅2卫。人家南山的都有80多平三房、90多平三房两卫、116四房等。很明显，项目户型使用率极低。项目户型在市场上很不能打，没有竞争力。
80㎡2房，别人家人家60多平2房


95㎡3房1卫，别人家2卫


116㎡才3房，别人家是4房


127㎡才3房，还喝西北风


7、看似不贵，实际很不值。凌云华府开盘代价打到85折，达到政府限制的最大房价折扣。这也是深圳市属国企，罕见的如此大降价，未免有不珍稀国有资产、让国有资产流失的嫌疑。不过也没办法，因为项目缺点太多太明显！


凌云华府，主力户型为80-144㎡2-4房产品，备案单价约6.66-8.07万/㎡，整体均价约7.3万/㎡，折后总价约为6.2万元/㎡。这个价位在福田、南山都能买到更舒适、更宜居的住宅。80㎡的2房比别人家要多花60多万，还少了个房间；109-127㎡3房，比别人家多花上百万，还少了个房间！这类户型大花冤枉钱，保值增值能力还极差，务必要小心！


当下深圳新房那么多，更划算、更宜居、更有潜力的多得是，何必凌云华府呢？凌云华府，虽然大降价，但依然是“高价低值”，现在买入此盘如同接下“凌厉的飞刀”，将会成为巨大“伤痛”！



来源：https://view.inews.qq.com/k/20240707A03ZFD00
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