杭州二手房价格回到2016年？

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2024年上半年，杭州二手房成交约4.2万套。如果以半年度为单位比较，二手房的成交量首次超过了商品房（成交约3.3万套）。
从成交量来看，二手房市场在各类“稳楼市”政策下，呈现供需两旺的局面。
但参与二手房市场买卖的人都深切感受到，2024年上半年杭州二手房市场价格下行的幅度。
从更大意义上来说，2024年上半年的二手房成交量是伴随着二手房价格的下跌“以价换量”的结果。
有人甚至得出结论：杭州的二手房价格已经回到了8年前的2016年。
这一轮房价的大涨，始于2016年开启的商品房“去库存”运动，“四小龙”（合肥、南京、苏州和厦门）敏捷崛起，2016年下半年杭州后来居上。
疫情后2020年又掀起了新一轮房价上涨，直至2021年中二手房贷收紧，以及集中供地、严格执行“三道红线”和“两道红线”等，市场热度逐渐消退，此后甚至跌落谷底。
更告急的是，近三年，经济、就业和收入、外部环境等不确定因素的影响，彻底改变了人们的信心和预期。
中国的房地产市场履历了过去20多年以来最猛烈的调整。
不妨做一番梳理和对比。
全国的房地产规模萎缩了多少？和哪一年水平接近？
杭州的二手房价格，又回到了哪一年水平？
01
全国房地产成交规模回到10年前？
仅仅用了3年，全国商品房市场的成交规模几乎回到10年前，甚至15年前。
无论是商品房销售面积，还是销售额，全国房地产市场在2021年达到高峰的“双18”，即销售面积成交约18亿平方米，销售额成交超18万亿元。
随着人口结构厘革、老龄化加剧、人口生养率下降等，住房需求逐步淘汰，房地产规模或不可避免地呈缓慢下降趋势。
但2022年以来商品房成交规模断崖式下降，或更多受到疫情伤疤效应、一系列房地产调控政策，以及经济、就业和收入、外部环境等不确定因素影响。


根据国家统计局公布的数据，我们来盘点几大关键数据，全国房地产成交规模发生了哪些改变？
2024年1-5月全国商品房销售面积约3.7亿平方米，同比下降20.3%。若按此速率估算，全年销售面积预计约8.9亿平方米。
8.9亿平方米的销售面积几乎是一夜回到了15年前。
2009年全国商品房销售面积已经达到约9.4亿平方米，此后十多年中商品房销售面积一路扶摇直上，都在10亿平方米以上。
如果用2023年的数据来比较，商品房销售面积约11.2亿平方米，也几乎倒退了10多年，与2012年的11.1亿平方米旗鼓相当。


另一个告急指标是销售额，2024年1-5月全国商品房销售额约3.6万亿元，同比下降27.9%。
同样按此速率估算，全年销售额预计约8.6万亿元，已经回到了9年前的水平，与2015年的8.7万亿元接近。
对比2023年的数据，商品房销售额约11.7万亿元，与2016年的11.8万亿元非常接近，这意味着销售额也几乎回到了7年前。
商品房库存量，也是反映消费者对住房的需求和供应情况的告急指标之一。
当前的商品房库存量已经达到历史高峰，截至2024年5月末，全国商品房待售面积约7.4亿平方米，同比增长15.8%。
即使与当年库存高企的2015年的7.2亿平方米相比，还要高出0.2亿平方米。
今年430政治局会议时隔9年再提“去库存”，“5.17新政”提出支持收回土地、收购商品房用作保障性住房，也反映出“去库存”任务的迫切和困难。
但今时不同昔日，“去库存”仍面临诸多政策堵点。
02
杭州二手房价格回到2016年？
与全国一线及热点二线城市走势几乎同步，杭州市场在2021年履历从火山喷发到天寒地冻的迁徙转变。
2022年，杭州市区商品房成交量断崖式下降，由2021年的19.2万套滑落至11.0万套，2023年继续降至10.8万套。
2024年上半年，从“3.14新政”二手房排除限购、增值税全面5改2等，到“5.9新政”全面排除限购、首套按区认定等，杭州出台一系列利好政策，二手房市场呈现复苏态势，但商品房市场仍旧波澜不惊。
上半年，杭州市区商品房成交约3.3万套，相比2023年同期成交量几乎淘汰一半，这一成交量回到了10年前的规模（2014年上半年成交约2.9万套）。


若乐观估计，在新政利好助推下，下半年成交加快，2024年全年杭州商品房成交或可达到8万-9万套，也不过是与2013-2014年的水平相当。
由于绝大多数商品房的价格仍受限价影响，且近年房企拿地本钱较高，降价空间有限，商品房成交价不太具有市场参考意义。
作为市场终端的二手房，上半年杭州市场成交约4.2万套，首次超越商品房，二手房的成交价也更能反映真实的市场情况。
2024年上半年，杭州市中心的“老破小”再次成为热门话题。这既有受到老旧小区改造甚至原拆原建等政策影响，也有消费降维的无奈。
翠苑三区、朝晖七区、闸弄口新村等老旧小区，轮番登上二手住宅月度成交榜前十，这些老旧小区成交价格根本在2.2万-2.7万元/平方米左右，根本重回2016年的价格水平。
部分郊区板块次新二手房，房源充足，加上较完善的配套和地铁优势，仍是刚需购房者的重点关注对象，近期的价格也在不断回调，几乎回到六七年前的价格水平。
例如，临平山北的金都夏宫2024年上半年二手房成交均价约1.7万元/平方米，与2017-2018年的成交价平分秋色。
学区房随着价格回调，性价比凸显，也再次受到关注。
被称为学区房“神盘”的耀江文鼎苑，二手房价从最初约1.2万元/平方米一路上涨，2020年成交价在约7万元/平方米以上，2021年上半年曾达约11万元/平方米，此后持续回落。
2023年耀江文鼎苑价格已经回落至约5.3万元/平方米，这一价格接近2017-2018年的价格水平，与2021年高峰相比价格几乎拦腰折断。


通过梳理和对比不难看出，杭州二手房价格几乎呈现全线回落的态势，大多数二手房的价格大抵回到了2018年左右的水平。
换句话说，疫情之后大涨的泡沫根本已经去除，甚至部分“老破小”房源的价格已经回到了2016年的水平。
2024年下半年二手房市场的价格走势，仍将受到诸多因素影响。
此中，告急指标之一是二手房的成交量。
2024年3-6月，杭州二手房已经连续四个月成交突破8000套。
我们认为，杭州二手房的月度成交量大抵可以分为，6000套是合格线，8000套是良好线，1万套是优秀线。
如果二手房市场再有2-3个月保持住8000套以上的成交量（也就是保持住一条良好线），那么对稳住整个市场的信心将起到告急作用。
二手房作为整个市场的终端，如果二手房市场稳固，信心也将向上游的商品房市场和土地市场传导。
2024年下半年杭州二手房市场，需要密切关注。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240708A04ZER00
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