成交放量！深圳楼市回暖了？

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最近各地中高考成绩正在陆续揭榜，深圳楼市的中考的成绩表现如何？
上半年，深圳二手住宅一共成交了21394套；
同比2023年上半年的16236套，上涨了32%，是2022年上半年9965套的2倍多，创近3年上半年的新高。


单看6月这一个月的二手房成交量，则创下了40个月新高。




从柱状图可以看出，3月和6月的二手房签约量，都突破了5千以上；
其中，6月比3月还要多113套，达5309套，环比增长9%，同比增长66.3%。
从近一年的网签量来看，自3月以来，二手房市场网签量开始往5000套荣枯线水平突围。
假如接下来的789三个月能够继续保持5000套左右，那么市场回暖则能够得到确认，为什么这么讲？
6月份，深圳二手房挂牌套数为62591套。


用在售的6万多套除以每月5000套的消化速度，可以算出，深圳二手房的去化周期，为12.5个月，也就是一年的时间，市场存量二手房有望消化掉。
市面上有一个基于履历的估计，不一定精确，却值得参考的数据：
新居库存的去化周期为8-10个月，二手房的去化周期为10-12个月，这通常是楼市即将迎来转折点的信号。


以上是六月份各大城市二手房去化周期统计，可见，上海、北京、深圳、成都的二手去化周期，率先到达合理范围区间。
再看深圳二手房的价格，也有一些值得说道的地方。




虽然两条线的走势都是斜率向下，反映了成交价和挂牌价一路走低，但是整体上，挂牌价比成交价高，把挂牌价和成交价的差值算出来，会发现，卖房人的预期在拉高。
5月，二手房成交价6.27万，挂牌价6.85万，到了6月，二手房成交价6.05万，挂牌价6.79万，差值从0.58上升到了0.74，说明卖房人的预期在提升。


新居方面，2024年上半年，深圳新居成交12135套，同环比均下降。


好消息是，6月，深圳新居共成交3195套，环比增长34.5%。其中新居住宅成交2927套，环比增长45.7%。
新居的价格，和二手房一样，也是略有下降。
统计局数据显示，深圳5月份新建商品住宅的贩卖价格环比下降0.8％；成交均价约61900元/㎡。（成交均价不同于统计局贩卖价格指数）
整体看，新居市场活跃度在6月有所提升。
综合量价两方面，一二手房的价格还在缓慢下滑，可能逐步见底，成交量已经开始抬头，假如接下来成交量还能够再持续一两个月，那么市场的氛围将发生比较大的变化。
当然，深圳楼市的政策另有进一步优化的空间。
限售政策方面，住宅限售三年，公寓限售五年，这个应该取消；
限购政策上，非核心区的限购，也可以思量取消，那么核心区的限购，外地人三年社保可以思量降为两年。


另外三个一线城市的情况，我们也看看。
北京，6月二手住宅网签14987套，创下近15个月新高。
从3月开始，北京已一连4个月二手房网签凌驾1.3万套，市场处于高位运行。


6月，新居网签3333套，环比上涨20.50%；
新居成交均价67805元/㎡，环比上涨22.94%。
其中，单价高的豪宅成交位居前线，动员6月北京新居成交均价上涨。
单价17万/㎡的中海京华玖序，卖了218套，收金74.51亿，位居北京6月新居成交金额榜首；
单价12万+的中信国安府、香山樾等豪宅项目的成交也位居前线。
上海，6月，二手房共计网签26374套，环比增加41.1%。
该网签数据不仅创下本年新高，更创下2021年6月以来最高单月成交纪录。


新居方面，上海非常给力。
6月上海一手房共计网签14118套，环比上涨约16.71%，刚需盘、改善盘成交非常热络；
豪宅“日光盘”频现市场。


6月27日，均价29.8万元/平方米的中海·顺昌玖里&恒昌玖里49套风貌别墅，首开售罄。
6月28日，中海领邸·玖序开盘，232套房源劲销66亿元，首开售罄。
广州，6月二手住宅网签宗数到达10456宗，环比增长超3成。


不仅是本年以来新高，还冲破了近一年纪录，终于冲上万套水平。
据数据显示，广州2024上半年成交新居27421套，创下近6年内新低。


不外好消息是，6月的新居成交好起来了。
据广州住建局公布的逐日网签数据，6月广州新居网签量为7623套，环比上周涨58%，合计去化建面83.46万㎡！
从上半年的情况看，2024年下半年，市场有望延续新政后热销行情。
成交量继续向上走，价格进入筑底区间。
总之，量在价先，这是一个值得关注的信号。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240708A08WG000
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