作者|飞天小女警
文章来源 |格隆汇楼市
龙华北改完前海，前海改完宝中改，宝中改完深超总改，如今轮到了后海。
昨天（7月7日），深圳自规局重磅调整南山后海总部基地两宗地块，由纯商业用地调整为“商业+二类居住用地”，容积率都是8.0，成为多年来后海总部基地鲜见的包含住宅性质的用地。
原本用途是作为地铁上盖商业用地项目，如今转变成涵盖住宅属性的地块，并且在深圳楼市转型的阵痛中调整，可以很明显地看到，深圳在使用供地模式校正整个楼市的底色。
魔改核心地段
实际上，早在六月底，深圳坊间就开始讨论这两宗地块。
有人甚至已经推测出地块的具体位置，但有一点没推测准确的。
那就是坊间讨论会诞生纯住宅地块，现在看来其实还是包含着商业性质。
之所以得到关注，一方面是地段处于后海超等总部基地，另一方面地块所处范围属于深圳顶级的豪宅区范围内，第三是拥有诞生网红盘的属性，提前释放出了住宅预期。
近一年来，深圳的核心区已经改出十几二十宗住宅用地。
去年4月是前海妈湾新增11块住宅用地，原本属于商业用地，调整为二类居住用地；
同年4月是深超总迎首宗宅地，T207- 0060地块由商业用地调整为住宅用地。
本年与中铁能建阅臻府（限价毛坯8.86万/㎡）一路之隔的两宗地块合并成一宗地块，商业调整为二类居住用地；
昨天（7月7日）则是后海总部基地，位于登良地铁口的两宗商业用地同样调整为商业+二类居住用地。
所以可以看到，核心地段的商业用地都有集中调整的趋势。
而深圳之所以出现这样的布局调整，一方面是深圳的写字楼供应已经足够，库存并不少，加上由于财产的变化，商办物业需求下降，去库存成为比较紧张的使命。
另一方面商办市场遇冷，导致商办地皮出让存在很大压力，不光容易流拍，商办地块也难以拍出高价。
更紧张的是，随着深圳住房布局的调整，俨然需要更多高端的住宅产品匹配市场的需求。
这也就需要更多的优质地块调整为住宅用地，加大高端住宅供应的体量。
而目前粗略估算，深超总保守至少还有8宗地块尚未出让，均为商业用地，可以保守期待一下未来的调整预期，距离后海总部基地也不远。
所以，核心区核心地段的未出让的商业性质用地，都可以小小期待一下未来的变化。
留意三大信号
这两宗地块，至于后海总部基地的意义，就如同深超总T207- 0060宅地之于深超总片区的意义，不光是片区罕见的新生供应宗地，还是作为楼市风向标调转的基石，更是影响未来两三年深圳楼市节奏的地块。
目测会成为深圳楼市下一个超等网红盘诞生的位置。
而地块改了出来了，大概率要留意三个信号。
一是关于户型的信号。
本年3月深圳已经停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，在深超总T207- 0060宅地出让时已经执行，项目户型全都是纯粹的超大户型。
后海这两宗用地，地段如此矜贵，大概率也会是纯大户型的比例。
其次是深圳2024版《深圳市建筑设计规则》业内已经收到通知，新规之下一些项目的户型设计草稿推翻重来，往公摊范围减小，部分公共空间不计容、凸窗更大，进深0.6m提拔到0.8m、阳台更灵活，进深不再限制2.4m方向走，总的来说就是布局空间会更好，得房率会更高。
那么，后海这两宗宅地未来的户型无论是公摊，还是得房率，还是绿化覆盖，还是阳台进深，都会更灵活。
已经确定，都为8.0，总的“二类居住+商业”用地面积为34654平米，参照深圳新房住宅的容积率，社区楼栋总层高不会太低，那么住宅的供应套数预估也不会太少。
目前整个深圳湾豪宅片区，共计8117户，所以新增新房住宅供应后，深圳湾豪宅的局内游戏也要重洗一遍牌。
二是关于代价的信号。
调规公布后，相信地块很快可以放上货架。
对深圳供地联动的体系来看，有着里程碑式的意义。
前面已经有深超总T207- 0060宅地出让打了版。
当初地块出让起拍价约108.98亿元，吸引6家房企竞拍近百轮，成交楼面价60349元/㎡，溢价率 15%。
而出让后的地块，就突破了两个限制，一个是限售均价突破深圳新房毛坯最高限售价13.3万/㎡；二是突破深圳“7090”限制，可以全部建大户型。
所以预计后海总部的这两宗宅地的楼面地价，新房的毛坯售价不会太便宜。
目前中介平台上，深圳湾豪宅挂牌价报价在9万-13万/平不等，此中恒裕滨城一二期、翡翠海岸等小区挂盘均价约在11.5万/平以上。
（来源：中介平台截图）
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240708A09A6V00
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