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最近，成都一个狂买9套房的小姑娘火了。
她一口气在成都买了9套房，虽然多数是市区老破小、老破大和公寓，但通过租金确实做到了现金流回正红利。
不过仔细算一下年回报率，再深究一下这个操纵，其实大概率还是保本的水平。
286万的本金，每年租金减掉月供，净收4.8万，年回报率1.71%，低于成都平均租金水平。
数据来源：城市房产网、易居研究院
当然，出租肯定会空置、折旧，出租前的装修成本也不是小数目。
一般装修前期投入，70-90㎡左右500-800元/㎡比较常见，价格在5万上下，年折旧率10%左右，有经验的房东一般都会按照每年1个月空置期估算收益。
而现在成都并不限购的配景下，买多套房不难，市场下行期的房子议价空间很大。
如果房子租金收益率能够回正，出租租金基本能够覆盖月供，这种房子已经算具备保值能力了，但这种房源太稀少了，也有许多坑。
在我长期关注的房源中，租赁市场的逻辑和交易差异挺大的，以往许多人以为买到核心优质地段产物，租金收益率应该是比老破小更好的。
但我看了一眼绝大部分核心地段住宅，基本很难用租金覆盖月供，如果用资产的眼光看，这些产物基本都不能提供现金流，纯消费品而已。
TOP1地段住宅租金回报率基本都是负的：
以中海城南壹号为案例，89㎡套二，目前市场租金5600-8500元/㎡左右，具体看装修环境和楼层朝向环境，年租金收益61600-93500元（空置期一个月盘算）。
目前同户型的产物市场成交价436万左右，以3成首付+3.35%利率盘算，月供13450元，每月净收益最好预期是-4950元/月。
也就是在完全不自住的环境下，按照最好的预期，这类房子都没有产生收益的能力，相信这类产物能保值的，估计和相信中国楼市还要暴涨翻倍的是同一批人。
优质板块刚需房租金收益和月供略有差距：
那我们还是换个地方吧，市中心杉板桥中粮锦云，在主城很有代表性，我相信它的地段和配套都远超许多同类产物，周边产业许多，租金收益应该在中上游。
目前套二的租金价格基本都在3100元/月左右，年租金收益34100元。
中粮锦云在最近贬价幅度比较大，同户型60㎡小套二，目前成交价120万左右，3成首付+3.35%利率盘算，月供3717元/月。
虽然满打满算，租金想覆盖月供还有差距，但是这个差距和金融城的核心产物比，已经很小了。
天府新区虽然跌价凶猛，外貌租金不高，实际空置率也很高。
最有代表性的楼盘，我认为是万科翡翠公园，锦江生态带整体界面、居住人口、商业配套都不弱。
万科翡翠公园是离地铁最近的一个，品质尚可，租金方面应该更有说服力。
但实际需要94㎡左右这种套三，租金才能勉强到达3000元/月左右。
而万科翡翠公园最近成交的也基本是这种户型，成交价大概在170万左右，三成首付月供大约在5389元/月，月净收大约-2389元。
但天府新区目前面临的更大逆境是，很难租出去，即便是锦江生态带这种交通便捷、配套齐全的成熟板块也鲜少有租客问津。
一个是离高新南太远了，二个是整个南门都缺乏横向的地铁交通毗连，5号线能够辐射的产业区实在有限。
老破小因为太多了，很大一部分都是通过非网络渠道招租，很难观察到真实有效的租金环境，所以我只看了下几个公寓产物。
大部分公寓其实都谈不上保值的说法，基本就和车一样，流通税费非常高，也基本没有什么流通性，全靠租金收益。
不过现在这个市场，即便是许多住宅同样没有流通性（除非你能担当屠龙刀），租赁市场上和公寓的区别只有水电是否民用。
我们团队小伙伴，最近就在考虑卖掉本身的一套住宅（目前2300在租无断档），去置换成两套公寓，不过他选得比较刁钻，也不建议大家照抄作业，公寓投资有风险。
第一个是金融城最核心位置的誉峰三期公寓
许多人可能都想不到，金融城的公寓其实已经跌到12000-13000元/㎡，这个有实际成交价来证实。
45万的房子，贷款最高可以50%，利率一般在住宅底子上上浮25%，成本22.5万，税费大约1.5万，总成本大概在24万左右，月供2297元/月。
目前誉峰三期公寓同户型的租金3000左右，覆盖月供后略有盈余。
第二个是杉板桥龙湖梵城公寓产物
龙湖梵城公寓39㎡小套一不少是LOFT产物，目前月租金3000-3200元/月，比普通的套一略高，比较得当年轻人租住。
目前这种LOFT的最新成交价格大约13000-14000元/㎡，前期购买成本预估28万左右，月供2680元上下。
收益略低于誉峰三期，但是胜在房龄新，折旧率没那么高，不过不管是誉峰还是梵城，如果算前期装修成本以及未来隐形的装修折损更新费用，其实也就租金勉强覆盖月供的水平。
两个公寓产物都有赌的成分，一个是看中了周围旺盛的租住需求，二个是地段选择肯定是配套完善的。
买这种产物更多是给本身提供稳定现金流，资产增值完全谈不上，以后也很难脱手，得当一部分有特定需求的人群。
最后是这类小户型产物，虽然风险可控，即便投资失败对生活的影响能够承受，但仍然要控制好隐形成本。
比如公寓类产物的契税以及按揭利率就高于住宅，并且只能贷款5成、10年，资金利用效率不如住宅。
房屋回归居住属性，剥离金融属性的今天，也不建议轻易问鼎老破小，更多是赌拆迁，输的概率极大（比如东光，拆迁已经变旧改了~）。
市场上比较特殊的挂户房，有就学需求的可以淘一下，从之前我统计的数据来看，顶级学区挂户房反而没怎么降，比较坚挺，而且很好租。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240720A07C5G00
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