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最近,成都一个狂买9套房的小姑娘火了。
她一口气在成都买了9套房,虽然多数是市区老破小、老破大和公寓,但通过租金确实做到了现金流回正红利。
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不过仔细算一下年回报率,再深究一下这个操纵,其实大概率还是保本的水平。
286万的本金,每年租金减掉月供,净收4.8万,年回报率1.71%,低于成都平均租金水平。
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数据来源:城市房产网、易居研究院
当然,出租肯定会空置、折旧,出租前的装修成本也不是小数目。
一般装修前期投入,70-90㎡左右500-800元/㎡比较常见,价格在5万上下,年折旧率10%左右,有经验的房东一般都会按照每年1个月空置期估算收益。
而现在成都并不限购的配景下,买多套房不难,市场下行期的房子议价空间很大。
如果房子租金收益率能够回正,出租租金基本能够覆盖月供,这种房子已经算具备保值能力了,但这种房源太稀少了,也有许多坑。
在我长期关注的房源中,租赁市场的逻辑和交易差异挺大的,以往许多人以为买到核心优质地段产物,租金收益率应该是比老破小更好的。
但我看了一眼绝大部分核心地段住宅,基本很难用租金覆盖月供,如果用资产的眼光看,这些产物基本都不能提供现金流,纯消费品而已。
TOP1地段住宅租金回报率基本都是负的:
以中海城南壹号为案例,89㎡套二,目前市场租金5600-8500元/㎡左右,具体看装修环境和楼层朝向环境,年租金收益61600-93500元(空置期一个月盘算)。
目前同户型的产物市场成交价436万左右,以3成首付+3.35%利率盘算,月供13450元,每月净收益最好预期是-4950元/月。
也就是在完全不自住的环境下,按照最好的预期,这类房子都没有产生收益的能力,相信这类产物能保值的,估计和相信中国楼市还要暴涨翻倍的是同一批人。
优质板块刚需房租金收益和月供略有差距:
那我们还是换个地方吧,市中心杉板桥中粮锦云,在主城很有代表性,我相信它的地段和配套都远超许多同类产物,周边产业许多,租金收益应该在中上游。
目前套二的租金价格基本都在3100元/月左右,年租金收益34100元。
中粮锦云在最近贬价幅度比较大,同户型60㎡小套二,目前成交价120万左右,3成首付+3.35%利率盘算,月供3717元/月。
虽然满打满算,租金想覆盖月供还有差距,但是这个差距和金融城的核心产物比,已经很小了。
天府新区虽然跌价凶猛,外貌租金不高,实际空置率也很高。
最有代表性的楼盘,我认为是万科翡翠公园,锦江生态带整体界面、居住人口、商业配套都不弱。
万科翡翠公园是离地铁最近的一个,品质尚可,租金方面应该更有说服力。
但实际需要94㎡左右这种套三,租金才能勉强到达3000元/月左右。
而万科翡翠公园最近成交的也基本是这种户型,成交价大概在170万左右,三成首付月供大约在5389元/月,月净收大约-2389元。
但天府新区目前面临的更大逆境是,很难租出去,即便是锦江生态带这种交通便捷、配套齐全的成熟板块也鲜少有租客问津。
一个是离高新南太远了,二个是整个南门都缺乏横向的地铁交通毗连,5号线能够辐射的产业区实在有限。
老破小因为太多了,很大一部分都是通过非网络渠道招租,很难观察到真实有效的租金环境,所以我只看了下几个公寓产物。
大部分公寓其实都谈不上保值的说法,基本就和车一样,流通税费非常高,也基本没有什么流通性,全靠租金收益。
不过现在这个市场,即便是许多住宅同样没有流通性(除非你能担当屠龙刀),租赁市场上和公寓的区别只有水电是否民用。
我们团队小伙伴,最近就在考虑卖掉本身的一套住宅(目前2300在租无断档),去置换成两套公寓,不过他选得比较刁钻,也不建议大家照抄作业,公寓投资有风险。
第一个是金融城最核心位置的誉峰三期公寓
许多人可能都想不到,金融城的公寓其实已经跌到12000-13000元/㎡,这个有实际成交价来证实。
45万的房子,贷款最高可以50%,利率一般在住宅底子上上浮25%,成本22.5万,税费大约1.5万,总成本大概在24万左右,月供2297元/月。
目前誉峰三期公寓同户型的租金3000左右,覆盖月供后略有盈余。
第二个是杉板桥龙湖梵城公寓产物
龙湖梵城公寓39㎡小套一不少是LOFT产物,目前月租金3000-3200元/月,比普通的套一略高,比较得当年轻人租住。
目前这种LOFT的最新成交价格大约13000-14000元/㎡,前期购买成本预估28万左右,月供2680元上下。
收益略低于誉峰三期,但是胜在房龄新,折旧率没那么高,不过不管是誉峰还是梵城,如果算前期装修成本以及未来隐形的装修折损更新费用,其实也就租金勉强覆盖月供的水平。
两个公寓产物都有赌的成分,一个是看中了周围旺盛的租住需求,二个是地段选择肯定是配套完善的。
买这种产物更多是给本身提供稳定现金流,资产增值完全谈不上,以后也很难脱手,得当一部分有特定需求的人群。
最后是这类小户型产物,虽然风险可控,即便投资失败对生活的影响能够承受,但仍然要控制好隐形成本。
比如公寓类产物的契税以及按揭利率就高于住宅,并且只能贷款5成、10年,资金利用效率不如住宅。
房屋回归居住属性,剥离金融属性的今天,也不建议轻易问鼎老破小,更多是赌拆迁,输的概率极大(比如东光,拆迁已经变旧改了~)。
市场上比较特殊的挂户房,有就学需求的可以淘一下,从之前我统计的数据来看,顶级学区挂户房反而没怎么降,比较坚挺,而且很好租。
来源:https://view.inews.qq.com/k/20240720A07C5G00
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