未来1000天的楼市走向明牌了｜政策周报

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上周开完会，7月21日下战书发布《中共中心关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。
对于房地产的焦点表述：
加快创建租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。美满房地产税收制度。
很常规地说就是：政策将进一步放松，而房产税也进一步邻近了。
但其实各人最关注的是：
到底对房地产是不是利好？我的房子还会不会跌？房价还会不会涨？
答案也明确也不明确：
取决于你拥有的是什么样房子？
两字诗：分化。
看似好像没说，可是发展固然有自身的努力，但是更要考虑汗青的进程。
所以探知房地产的未来，先要回顾房地产的过往。

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壹
房地产的兴起
毫无疑问，如今我国已站活着界舞台之巅，焦点对手只有美丽国。
但视角向前倒23年，彼时我国发展尚在起步阶段。Made in China要再等8年才能享誉全球。
2001年加入WTO固然是发展的机遇，却也面临着极大的风险。
彼时国外制造业产能过剩，都盯着我国广袤的市场预备进行倾销。
在这个背景下，我国制造业一路崛起，反而成了国外“反倾销”的重点。
这显然不是靠洋人“献爱心”，而是靠我国工业化的高速发展完成的。而工业化与城市化的共生关系，也代表着我国城市化高速发展的结果。


这里的城市化主要指公共基础设施，道路桥梁、给水排水、电力电讯等这些企业单独负担不起的内容。并非“工业化超前，城市化滞后”中所指的城市服务业发展相对滞后。
假如城市是个企业，想要运营，必须有机器、有厂房，这就是城市的基础设施。
那么问题来了启动资金哪来？
不想违法的话，也就两种途径：攒，或者借。
攒，就是用过去的剩余财富去慢慢积聚。但这个方法很慢，而且上限比较低。
强如汉唐、富如宋，城市化也就20%左右。


这不行。
那就借！
我要修一个桥，要十亿，我没钱，但是我可以到银行去他讲每年有多少辆车通行，一辆车收费多少，多少年就能把钱收回来。等把钱全还光，剩下的桥就归我了，这桥就建起来了。
向谁借？洋人会借钱给我们吗？显然不会，美国还得我们借他们钱呢。
资本市场？股票？到现在各位赔的不多吗？
这里有个2018年时候的热图，表明白过往的一切。


对，房地产。
1994年7月18日，我国第一次在立法上确认引进房屋预售制度。2004年，我国土地招牌挂全面推行。
我们这些年修路、修桥、修地铁、修港口、修高铁、修机场等等，并不是节衣缩食、省吃俭用苦哈哈地攒钱去建设的。
反而不能否认的是，我们生存水平还是进步了。
土地经济，是国家在那个时代，交给房地产的任务。
有些声音说，房地产阻碍了实体经济。表弟认为是有失公允的。


如果房地产阻碍了实体经济，为何制造业增长值一路高升？
而要说这个模式是存在问题的，表弟绝对是同意的。
做个不大恰当的比喻，这个模式的本质是击鼓传花。
过往我们常见的模式是：老旧片区拆改，变成房地产+回迁，比如北京石景山的北辛安片区。那开发商投入的钱其实就涵盖着老旧片区的更新，和片区服务设施建设。
但问题是：片区的住户变多了，会造成服务缺口；人多了之后，学校学位不敷了，医疗床位不敷了等等。
而新增的公共服务，比如学校、医疗，进行完建造投资，后续还有持续支出。
我们与外国差别，美国房产税占地方政府70%的收入，房子卖完是收入源。
而我国原有模式下，需要持续卖地，地方财政依赖土地财政。
云云生存20年，直到2023年。
市场大幅收缩。

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贰
房地产的未来
过往的时代阶段，我们可以叫之前为城市化1.0阶段。
主要任务就是建造、创造增量。
如今城市化2.0阶段，主要任务就是从创造增量转移到盘活存量。
所以我们看到国家在提什么？
第一句话就是租购并举。租，经营，现金流。
加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
翻译翻译：双轨制。市场归市场，保障归保障。
并且市场端逐步放松限制。因为放开了现阶段需求也有限：
允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
再之后是什么？改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
表弟的理解是：向你借钱的日子竣事啦！别卖预期了，回归商品属性吧。
我们该向存量要收益啦！即美满房地产税收制度。

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叁
需求的分化
那么回到文章开头的焦点问题：
什么房子保值？什么房子会跌？
这里结合现状与十多年前天涯大神们的思绪：
1、迭代产品，就像智能机淘汰掉翻盖机，创造需求。并且减少新房供应，稳住房价。
户内厨卫的设计，完成了2.0住宅的迭代。
电梯的配置，实现了3.0住宅的提升。
现在的4.0住宅，如果说空中庭院吸引力不敷。那么重新供应容积率1.0的土地，给你真正的庭院呢？
我们看到即使现在的市场下，香山樾实景开放后，销量依然猛增。
而香山樾旁边的西山美庐，据我们了解，代价也是十分坚挺的。
2、双轨制，通过保障房之名减少商品房供应量。
建造需要钱？那就收购焦点区的老破小作为保障租赁房，而老破小业主的需求也就可以置换了。收购老破小也需要钱怎么办？
3、利用租金做REITs。
现在北京也已有项目开展。我们按华夏北京保障房项目的收益率来看，是3.5%。
那么换句话说，如果手中老破小的租金收益率不敷3.5%，后续很有大概进一步下跌。
4、如何压低老破小的代价？通过产品迭代和保障房增加供应来压低。
闭环。
那么开篇问题的答案也就出来了。
什么房子会跌？产品落后、位置不敷焦点或者租不上代价的房子会进一步下跌。
什么房子保值？相比于大部分产品，有独特产品力的房子保值。
比如地理资源稀缺的香山樾、印香山。
比如已入市和即将入市的低密类项目，清樾府、北京国贤府。
再比如配置稀缺的项目，龙湖观萃。
差异化、稀缺性，是价值的护城河。销冠100

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