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未来1000天的楼市走向明牌了|政策周报
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时尚童年
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发表于 2024-7-22 23:50:21
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上周开完会,7月21日下战书发布《中共中心关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。
对于房地产的焦点表述:
加快创建
租购并举
的住房制度,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市
取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
改革房地产开发融资方式和
商品房预售制度。
美满房地产税收制度。
很常规地说就是:
政策将进一步放松,而房产税也进一步邻近了。
但其实各人最关注的是:
到底对房地产是不是利好?我的房子还会不会跌?房价还会不会涨?
答案也明确也不明确:
取决于你拥有的是什么样房子?
两字诗:
分化。
看似好像没说,可是
发展固然有自身的努力,但是更要考虑汗青的进程。
所以探知房地产的未来,先要回顾房地产的过往。
壹
房地产的兴起
毫无疑问,如今我国已站活着界舞台之巅,焦点对手只有美丽国。
但视角向前倒23年,彼时我国发展尚在起步阶段。Made in China要再等8年才能享誉全球。
2001年加入WTO固然是发展的机遇,却也面临着极大的风险。
彼时国外制造业产能过剩,都盯着我国广袤的市场预备进行倾销。
在这个背景下,我国制造业一路崛起,反而成了国外“反倾销”的重点。
这显然不是靠洋人“献爱心”,而是靠我国工业化的高速发展完成的。
而工业化与城市化的共生关系,也代表着我国城市化高速发展的结果。
这里的城市化主要指公共基础设施,道路桥梁、给水排水、电力电讯等这些企业单独负担不起的内容。并非“工业化超前,城市化滞后”中所指的城市服务业发展相对滞后。
假如城市是个企业,想要运营,必须有机器、有厂房,这就是城市的基础设施。
那么问题来了启动资金哪来?
不想违法的话,也就两种途径:
攒,或者借。
攒,就是用过去的剩余财富去慢慢积聚。但这个方法很慢,而且上限比较低。
强如汉唐、富如宋,城市化也就20%左右。
这不行。
那就借!
我要修一个桥,要十亿,我没钱,但是我可以到银行去他讲每年有多少辆车通行,一辆车收费多少,
多少年就能把钱收回来。等把钱全还光,剩下的桥就归我了,这桥就建起来了。
向谁借?洋人会借钱给我们吗?显然不会,美国还得我们借他们钱呢。
资本市场?股票?到现在各位赔的不多吗?
这里有个2018年时候的热图,表明白过往的一切。
对,房地产。
1994年7月18日,我国第一次在立法上确认引进房屋预售制度。
2004年,我国土地招牌挂全面推行。
我们这些年修路、修桥、修地铁、修港口、修高铁、修机场等等,并不是节衣缩食、省吃俭用苦哈哈地攒钱去建设的。
反而不能否认的是,我们生存水平还是进步了。
土地经济,是国家在那个时代,交给房地产的
任务。
有些声音说,房地产阻碍了实体经济。表弟认为是有失公允的。
如果房地产阻碍了实体经济,为何制造业增长值一路高升?
而要说这个模式是存在问题的,表弟绝对是同意的。
做个不大恰当的比喻,这个模式的本质是
击鼓传花。
过往我们常见的模式是:老旧片区拆改,变成房地产+回迁,比如北京石景山的北辛安片区。那开发商投入的钱其实就涵盖着老旧片区的更新,和片区服务设施建设。
但问题是:片区的住户变多了,会造成服务缺口;人多了之后,学校学位不敷了,医疗床位不敷了等等。
而
新增的公共服务,比如学校、医疗,进行完建造投资,后续还有持续支出。
我们与外国差别,美国房产税占地方政府70%的收入,房子卖完是收入源。
而我国原有模式下,需要持续卖地,地方财政依赖土地财政。
云云生存20年,直到2023年。
市场大幅收缩。
贰
房地产的未来
过往的时代阶段,我们可以叫之前为
城市化1.0阶段。
主要任务就是建造、
创造增量。
如今
城市化2.0阶段
,主要任务就是从
创造增量转移到盘活存量。
所以我们看到国家在提什么?
第一句话就是
租购并举。
租,经营,现金流。
加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
翻译翻译:
双轨制。市场归市场,保障归保障。
并且市场端逐步放松限制。因为放开了现阶段需求也有限:
允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
再之后是什么?
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
表弟的理解是:
向你借钱的日子竣事啦!别卖预期了,回归商品属性吧。
我们该
向存量要收益
啦!即
美满房地产税收制度。
叁
需求的分化
那么回到文章开头的焦点问题:
什么房子保值?什么房子会跌?
这里结合现状与十多年前天涯大神们的思绪:
1、迭代产品,就像智能机淘汰掉翻盖机,创造需求。并且减少新房供应,稳住房价。
户内厨卫的设计,完成了2.0住宅的迭代。
电梯的配置,实现了3.0住宅的提升。
现在的4.0住宅,
如果说空中庭院吸引力不敷。那么重新供应容积率1.0的土地,给你真正的庭院呢?
我们看到即使现在的市场下,香山樾实景开放后,销量依然猛增。
而香山樾旁边的西山美庐,据我们了解,代价也是十分坚挺的。
2、双轨制,通过保障房之名减少商品房供应量。
建造需要钱?那就收购焦点区的老破小作为保障租赁房,而老破小业主的需求也就可以置换了。
收购老破小也需要钱怎么办?
3、利用租金做REITs。
现在北京也已有项目开展。我们按华夏北京保障房项目的收益率来看,是3.5%。
那么换句话说,如果手中老破小的租金收益率不敷3.5%,后续很有大概进一步下跌。
4、如何压低老破小的代价?通过产品迭代和保障房增加供应来压低。
闭环。
那么开篇问题的答案也就出来了。
什么房子会跌?产品落后、位置不敷焦点或者租不上代价的房子会进一步下跌。
什么房子保值?相比于大部分产品,有独特产品力的房子保值。
比如地理资源稀缺的香山樾、印香山。
比如已入市和即将入市的低密类项目,清樾府、北京国贤府。
再比如配置稀缺的项目,龙湖观萃。
差异化、稀缺性,是价值的护城河
。
销冠100
.最近更新.
来源:
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