官方微信
手机客户端
设为首页
收藏本站
扫一扫,关注我们
QQ登录
微信登录
登录
注册
我的空间
我的消息
我的积分
我的收藏
我的好友
我的相册
我的道具
帐号设置
退出登录
免费发布信息
首页
Portal
新闻资讯
论坛
BBS
城事杂谈
求职招聘
房屋出租
织里跳蚤
房产资讯
关于我们
导读
首页
房产
装修
亲子
婚嫁
美食
汽车
旅游
娱乐
信息
求职
租房
二手房
招聘
拼车
二手车
服务
生活服务
城事杂谈
跳蚤市场
便民服务
社区
城事杂谈
情感天空
户外旅游
房产楼市
装修装饰
美食天地
当前位置:
»
论坛
›
城市生活
›
房产资讯
›
帖子
护航开学季丨为校园安全做开学前“
护航开学季丨为校园安全做开学前“
湖州市吴兴实验中学(织里校区)新
[ 房产资讯 ]
【重磅前瞻】70城房价数据发布;2024年服
[ 汽车天地 ]
“本金+利息”全变本金,消费者提前还车
[ 理财 ]
人均高薪,净利率垫底,浙商银行逾期贷款
[ 房产资讯 ]
网友呼吁取消加装半层入户电梯,深圳官方
[ 理财 ]
日本米荒是怎么回事?
返回列表
发帖
回复
查看:
109
|
回复:
0
最强地级市,分化加剧,冰火两重天!
[复制链接]
时尚童年
时尚童年
当前在线
积分
22053
关注TA
发消息
发表于 2024-7-24 00:22:25
|
来自:中国广东
|
显示全部楼层
|
阅读模式
关注设星标!
1
周末,我在长三角调研,驱车一起从浦东,穿过嘉定,路过昆山,受朋友邀请在他小别墅里小坐喝了几杯茶,我们聊关于权益和楼市有关的话题。
朋友做权益市场,现在几个人独立出来做外盘,国内的做得少了。
在Alpha和Beta之间,他更多选择了Beta,这两年卓有成效。七八年前,他在国内也连续投了不少房产,有的升值,有的在原地踏步,剩下的则在亏损,总体当然也是赚的。但昆山这套小别墅,是亏损之一的项目。
以前他生活在上海,后来厌倦了都会的密度和内卷,就“出逃”来到了昆山,他就在这里长大,多少有些情怀,现在也算是过上了种花种草的日子。
我们聊国内房地产,他说:
“我60%的资金实打实投在了长三角,我信赖这个都市圈未来的潜力。
”
我没有反驳,毕竟已经财务自由的人对这块市场能有这样的阅历,自然有他的战略眼光。
聊到晚上,我才驱车前往苏州园区,在金鸡湖边喝了两杯小酒,和上一次来这里的感受不太一样,这一次,明显感觉老外多了。
2
苏州市场,只看园区,明白苏州,得先走进园区,园区一直是苏州楼市的风向标。
苏州房价回落,是从园区唐宁府开始的,前几年,这里是奥体为数不多的新盘,唐宁府每次开盘都能引来“疯抢”。
周边二手房挂牌价在4.2万/㎡的时候,唐宁府从开盘到清盘,均价维持在高层3.5万元/㎡、洋房3.9万元/㎡左右的水平。去年,唐宁府二手房均价还在6.6万/㎡,2022年高位的时候一度达到7万\㎡,如今这里二手房挂牌价低的已经来到了4.7万。
唐宁府的下跌,伸张到星公元、九龙仓,沿着现代大道,一起向东,铂悦府、景城也未能幸免。然后调转,杀向中海国际社区、东湖大郡,最后是学区房。
二手房、新房,整个园区98%的楼盘都在下跌,普遍跌幅达30%以上,这是苏州过去两年下跌的现状。
但从去年开始,园区又开始不停供应,新房市场如火如荼,开发商开始重点卷产品,玩法进一步升级。
周末两天,我调研的第一个项目,就是走进园区。
园区项目周末看的人真的多,有大老板从北方远道而来,也有当地的土著拿着一张图纸在和销售深度沟通。耳边传来:园区这个项目不错,房价也已跌不少,保值率应该还可以吧?
是不是黄金底我不知道,保不保值我现在不敢说,但此前一直有声音:
不是说苏州不行了吗?
不是说苏州“脱光”了还是不行吗?
不是说苏州还没跌透吗?
别急,以上三个问题,我都给大家找到了答案。
保利天汇至和云筑,备案均价约3.6万元/㎡左右,主力户型约109㎡、127㎡、140㎡、179㎡,总价300-700万,位置距离金鸡湖直线只有3公里,是园区新的TOD,这样的项目,周末来看的人很多,在苏州挺受欢迎。
大救市两个月,苏州市场在大多数人眼里似乎冷冷清清,但你走到线下真正体验一下,就会发现好的项目从不缺人追随,产品不够优秀才会冷清。
苏州,作为中国最强地级市,GDP排名全国第六,这是外资涌入最多的都会,上有天国下有苏杭,苏州好不好,大家心里最清楚。
即便好,哪怕是风向标的园区,分化也很严重。
另一个项目臻和璟园,主打舒适,项目在小区内配置自助洗车地区,我了解了一下这应该是园区独有。
印象最深的,开发商已经开始卷“地库”了,地库炫到什么程度,来张图大家体会。
另外还看了别的几个项目,限于篇幅就不一一列举,总结一句话:
园区也在分化,且未来会加快分化,好的产品需要精心挑选。
3
分化在哪里?
苏州第一梯队的均价大概在4万/㎡+,湖东、奥体、狮山、姑苏核心在过去都算抗跌的,狮山7w+,双湖直冲10W的项目也有不少。
苏州房价这两年是跌了,但苏州核心房价在发生巨变,顶豪神仙打架,这和上海内环内的豪宅很相似,新盘优质产品总有溢价。
苏州第一梯队的楼盘,从去年下半年的6家在售,今年已经增加到19家,而且5W+的项目也有好几个!均价3.5-4万/㎡+只能排第二梯队,楼盘分布在园区阳澄南岸、湖东,看了一圈,这个价格段的房源目前最少,园区仅有8盘在售。
均价在3-3.5万/㎡这个价格段,倒是六大区都有涉及,包括平江新城、太湖新城、元和,以及园区的吴淞湾未来城,这里面分化比力严重,需要对产业、规划非常熟悉。
这些板块更多打造的是改善型,也是517热浪后关注度极高的地区,在售的项目在产品打造方面,亮点不少,所以才吸引不少目光。
苏州的A面表现在区位第一,产品力第二。
但苏州的B面,在地段上没有优势的楼盘压力山大,这些楼盘大部分位于外围远郊板块,建面大概在100㎡以下户型,总价200万以内的也很多,但是对于刚需来说就是不买账。
市场回归冷静期时,优等生表现更优,越往外,楼盘面临去化压力越大,最终只能重启以前的优惠促销来以价换量。
我在外围看到的,各种花式促销:送家电的有,送车位抵用券的也有,即便如此,也未在市场上引起太大波涛。原因很简单,信心不足,远郊的区位不好,产品力不足。
最后一个问题,苏州房价,全面筑底了没有?
黄金底很难说,但大部分板块跌完30%的苏州,当智慧资金再次杀向核心板块、好的产品时,我想已经有了答案。
4
苏州园区的核心板块表现好,但远郊不行,上海其实也一样。
上海内环内的新房,去化很快,热门的中海顺昌玖里、世博天悦,完全靠抢。
但上海的五大新城,这几年割了不少韭菜,祝桥、临港这两个地方就因为超等规划,房价高得离谱。
前几年我记得很多人吹祝桥,拿它和虹桥比,现在看来简直就是笑话,之所以吹这里,是未来要建东站,东站没建成,房价已经严重透支,一个连地铁都没有的地方,卖出了中环老破小的价格。现在,这里的价格和高峰对比,已经腰斩。
临港,过去几年疯狂供地,建设速率很快,但是人口的导入跟不上。这里,如今透支的价格也被打回了本相,临港某家园,最高峰卖4万+/平,目前小区最低成交价只有1.6万。直接膝盖斩,巅峰买入的人亏死。
如果亏钱能成交那还算运气好,像合庆直接就没有成交,合庆最大的问题,
没有外来人口流入,没有高能级产业,没有流通,典型的三无板块,这种外环外绝对不能碰。
郊区的五大新城,能打的板块现在非常少,大部分价格都已经回到了2016年,甚至更低。上海527之后,郊区的老破小被市区全面碾压,即便是新房现在也卖得很吃力。不管是上海还是苏州,甚至北京、深圳,新政最大的作用,是帮助市区老破小出手以及郊区新房去库,但垃圾板块,已经不再是价格问题,是市场已经不在选择这里。
记着一句话,远郊楼市最核心的点是地铁,可以没有商业,但不能没有地铁,地铁决定人口天花板。
再记着一句话,上海五大新城不是没有好房,但坑非常多,任何一个地方,都会半径越往外扩,再去持有的风险越大。
现在,楼市已经到了另一个阶段,七月的二手房成交又开始徐徐回落,分化明显,楼市真的已经变天了,以前随便买房的逻辑完全变了,在座的诸位一定要擦亮眼睛,根据自己的需求来选择合适的产品。
属于核心资产的春天,来了!
核心一二线都会,首付、利率都迎来最好的时刻!
我们也会在
香港、上海、深圳、广州、杭州、苏州等多地进行实地考察,
用事实、用数据帮助大家更新认知。
转发,点赞,在看,安排一下?
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240723A00W4A00
免责声明:如果侵犯了您的权益,请联系站长,我们会及时删除侵权内容,谢谢合作!
post_newreply
回复
使用道具
举报
返回列表
发帖
回复
发表回复
高级模式
B
Color
Image
Link
Quote
Code
Smilies
您需要登录后才可以回帖
登录
|
立即注册
点击附件文件名添加到帖子内容中
描述
本版积分规则
发表回复
回帖并转播
回帖后跳转到最后一页
精选推荐
护航开学季丨为校园安全做开学前
名单公布!
首个全国生态日主场活动在湖州举
2023绿色低碳创新大会在湖州举行
《焦点访谈》关注湖州!
市共同富裕领导小组召开第五次会
织里镇家园志愿广场本周活动预告
防诈骗小课堂,提高警惕!
7天1检!常态化核酸检测提醒!
友情链接
浙沪导航
网站目录
万向娱乐
sexy lingerie
usps forever stamps
关闭
站长推荐
/1
关注织里资讯微信公众号
关注织里资讯微信公众号
查看 »
浙江网络警察报警平台
经营性网站备案信息
湖州市公安局网监备案
不良信息举报中心
联系客服
关注微信
下载APP
返回顶部
返回列表
点击联系客服
在线时间:8:30-17:00
客服电话
13362228119
电子邮件
511400718@qq.com
扫一扫,关注我们
下载APP客户端