不降价，难贩卖！海府大院，还能坚挺几时

时尚童年

“备案价出来了，好家伙，2.5w谁去买个回迁房。”
“我就喜欢这个地段和圈层，你别说，它们可比房子要值钱。”
“没去看之前满心期待，看完之后有点emo，户型着实爱不起来。”
作为海口市区目前最大体量的项目，海府大院一直都是鲜花与争议并存的“热搜体”。


自2月底开盘以来，时间已过去了5个月，它到底卖的怎样，市场反响又怎样，今日份踩盘日记，楼Sir继续带着大家探个究竟。
关于海府大院，屏幕前的各位有啥想问想说，或者是咱们不了解的八卦信息，欢迎评论区互动起来呀。


四探海府大院，我被拒之门外
再度探访海府大院，楼Sir早已轻车熟路，导航一定位，说走咱就走。
没想到，开到项目门口却犯了难，没有提前引导，没有警示标志，预备进入门闸口，却被蹲在地上的维修工人给拦住了。
年老一边忙着手里的活，一边淡漠表示，今天修路，停车场不让进。
无奈之下喊来了保安大叔，得到的答复同样是，修路不通车，看房可以，车子，自己想方法办理。


隔壁，就是老省委大院的大门，同样有门卫值守，明明肉眼可见的和海府大院连为一片，可年老又是无情发言：“我们这儿可是ZF机构，来办事找LD才气停，要看房，赶紧开走重新找地吧。”
这下敢情好，别的项目，恨不得一下车就把伞直接举到客户头顶迎接进贩卖中心，这种到了门口还不让进的情况，属实少见。
更奇葩的是，案场的置业顾问有些无奈地表示，好几拨客户都在反映停车场进不来的问题，但是领导也没告诉他们办理方案，只能辛苦客户自己周边开车多绕绕，自行办理车辆问题。


再看看门口这醒目的广告宣传语，院藏功与名的“派头”，还没买房，楼Sir就已经感受了一波震慑力。


所谓圈层，到底值几钱
售楼处内，洽谈区坐得满满当当，人气还是依旧很旺。
众所周知，海府大院面积段范围极大，高出85—225㎡的2房至5房。


一进售楼处，置业顾问不急于介绍项目，而是直接了解起客户的购房需求。
仿佛海府大院早已自成招牌，不需要过多的区位解读和规划蓝图，只要选择这里，自然就已是对该项目有着清晰的认知。
卖的就是地段和圈层！
对此，欢迎的小姐姐倒是很直接。她表示，市场都知道海府大院是个回迁房项目，但是同为回迁，也是同人不同命。
未来的邻居，大有来头。
首先，质量问题必须要保障，回迁房业主将于今年内交房，比起商品房业主早了几个月，如果出现问题，他们第一个不同意。
其次，收房后最让人头疼的物业问题，回迁房的业主必定会早于商品房业主，去争取办理方案。
“能住进这儿的，多少有点背景，我们从来不敢怠慢。所以客户担心的房屋问题，在这儿都不是个事儿。”
字里行间，颇有一种背靠大树好乘凉的意思。




样板间一开，这该不会是敌军派来的卧底吧
又是这个熟悉的沙盘区，此次前来才得知，右边的这一区域，并不对外出售，密度更低。
日后也会与海府大院分割开来，成为两个独立的小区。
以看改善房为由，楼Sir请小姐姐带看了114-140㎡的三房。
一路上，不少工程车，施工人员正在热火朝天的工作中。
上回来还光秃秃的泥巴地上，也种上了绿植，小区环境正在渐渐成型。
不少楼栋早已封顶，高楼林立的园区实景 ，看来海府大院的工程进度还是十分在线。




也许是楼栋、房型较多，加之回迁业主早已选房完成，海府大院依旧没有规划出独立的看房通道，也并未设置独立的样板间。
置业顾问带上钥匙，想看哪个户型都可以，咱们直接爬实体楼上看个清晰明白。
结果打开143㎡的房子，顿时让楼Sir惊掉下巴。
开门的，竟是一间被贴满验房问题小纸条的房子。
仔细一看，瓷砖空鼓、墙面开裂、柜门闭合不严、地漏安装不牢等问题都有存在。




要不怎么说海府大院够刚呢，别人家恨不得给客户展现一间光线靓丽的样板间，它倒好，坦坦荡荡办事。
房子该咋样就咋样，就是给你百万像素纯素颜直出。
至于户型嘛，之前有专门说过，感兴趣可以复习一波：有一说一，海府大院，就这卖2.5万/平…
连廊的设计，私密性欠佳，以及被许多人诟病的狭窄卫生间和“瘦身厨房”，各位不妨看图自行感受。


就连满是海府大院准业主的群里，对于其落伍的户型设计也是吐槽声不断…




不降价，很难卖！我们也是很为难
回到售楼处后，楼Sir请小姐姐帮忙盘算了代价。
不同于上回所谓的毫无折扣，此次终于等到了打折的好消息。
无论全款还是一次性，均有认筹98折和认购98折两次折扣。
以一套111㎡的房源为例，单价2.51万元，总价279.6万元，折后单价2.41万元，总价268.5万元，大约可省11万。
追问还可否再多些优惠时，小姐姐有些无奈的表示，目前这已是公司给到的最低折扣，他们也想多些优惠，不然，欠好卖！
究竟上，海府大院的贩卖情况究竟怎样呢？
细心关注咱每周成交播报的各位，应该能发现，海府大院自开盘以来，并未经常现身榜单中。
翻开海口市住宅与房地产信息网，大多数楼栋还是清一色的绿色可售标识，数了数，竟然才备案不到50套房源。
也许是项目贩卖之后并没有第一时间举行备案，具体的贩卖数据咱们不得而知。


但根据五一期间的市场调研陈诉来看，海府大院在5月1-5日累计成交110套，去化率达到11.43%。
作为一个有着近千套房源的市区项目，这个数据想必远不能达到开发商的心理预期吧。
除了房价居高不下，究竟值不值得的市场争议不断，摆在海府大院面前的两浩劫题另有：


1、海府大院共计20栋，其中5栋未建设，剩余的15栋总计1924套，其中可市场化贩卖约占50%。
商品房客户想要买房，光拼手速可不行。
因为近一半的房源全被回迁客户选完，他们分散于各个楼栋，也就意味着，好的楼层，好的朝向早已名花有主。


攀谈期间，隔壁一组客户则表示，自己看中了海府大院的大户型，剩余的房源中没挑到得当的楼层，前后已经来过项目好几回了，就等着看什么时间有清退的房源可选。
大部门好房源被挑走的情况下，成为第二梯队的商品房客户，只有50%的选择几率，需要耗费上百万购入的房子，大家自然都希望挑到一个称心如意的。
如果没有好房源，估计会劝退不少人。
2、市面上，另有不少回迁房业主正在转卖海府大院的房源，就连欢迎的置业顾问也表示，更有业主想将他们手上的房源交由工作人员举行二次贩卖。
代价比起开发商的2.5万便宜不少，最低报价甚至跌破2.2万元，以一套100㎡的房源为例，能省下30万，是笔不小的数目。
现实中，的确有因为熟人转介绍，而选择回迁客户手中的房子，毕竟对于海府大院而言，除了产证，交由业主手中的房子并无不同。
末了的末了，问题来了，降价后，2.4万的海府大院，你会爱上它吗？

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240725A05OO900
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