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01
国家队收购在售新房,做保障房!
这本是一个利很多多少方的“好政策”,上利“防风险”,中利去库存,下利“保民生”。
但各地信息体现,无法推下去。很简单,算不过帐来!保障房的代价为市场价的5折左右,考虑到管理成本、保本微利,实际收购代价更低。明眼人都知道,这个帐确实算不过来。
那么,为何还要推出这项政策呢?
简单说,就是要通过“预期管理”来托底!因为,长期的“政策市”惯性下,各界对于政府“救市”,有巨大的预期或惯性,但凡有国家或地方的纾困政策,都会被解读为“救市”,从而带来政策驱动型的交易,这对短期市场活跃有相称大的影响,也就平滑了地产下滑的速率。
具体逻辑是,必须要出清巨大的过剩产能。但出清的过程,引起的阵痛太大了,难以承受(因为,老生常谈的是,地产“产业链长、关联度强”)。这个阵痛,一方面是房地产产能去化,带来的上下游阵痛。但更重要的是,2012年以来的金融自由化,对地产泡沫的助推,使得地方(含城投和国企)、金融机构和住民等全社会从加杠杆到去杠杆,阵痛太大了。
但是,巨大的房地产产能,又不得不出清,于是一边出清、一边托底!
大家看到的是,2022年以来的2年半,是“产能出清”与“救市不断”并行的2年半。楼市前端的拿地、开工下跌了60%,后端的贩卖下跌了50%,其实这就是去产能的过程。
这2年半,也是政策纾困最密集的时期,中原地产研究院统计数据体现,2023年全年房地产政策优化调整累计高达1008次,在2022年汗青首次突破1000次后,连续2年维持高位。
图:2022年以来全国地方政策放松省市(备注:以省为单位统计纾困次数)
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数据来源:中原研究发展部
最典型的是,不断地强调房地产是支柱产业,满足刚需和改善,退出不合时宜的过时政策,谋划新一轮扩内需政策,以及此次重要集会提出的高质量发展空间还很大等等,诸如此类。
02
大家看重要集会对于房地产的表态,就明白了这一点!
今年4月份的政治局集会,对房地产有一个全新的表态,就是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策步伐”。与之前重要集会有关“供求关系发生重大变化”、“保交楼、保民生、保稳定”、“积极稳妥化解房地产风险”“三大工程”等表述,有较大的基调区别。
这么具体的表述,有一个重要的隐含,就是当前严峻的房地产形势,需要新的托底步伐来对冲。也就是,不得不重视巨大的一二手库存所引致的预期悲观、贩卖下行以及不动产代价阴跌,风险无序扩散。去年底以来,风险扩散加剧,如某某稳健房企暴雷传言,乃至延及部分国企。
在2022-2023年,商品房贩卖大幅度下跌后,形成了巨大的低基数效应(可谓砸出一个大坑),但今年上半年商品房市场继续下行,百城、百强贩卖额跌幅在30%-40%。照这么个跌法,没哪个房企能保得住呢?因此,本打算与旧模式划清界限的保障房,不得不调整。
该政策甫一祭出,市场上的“小作文”又多了起来,诸如“新一轮去库存又来了”“数万亿资金的国家队出场了”等等振奋人心的消息不断。研究机构计算出,要让市场库存周期恢复到合理水平(比如18个月),收购存量在售新房/二手房需要花费至少得7万亿左右的资金。
规模是比较大,但假如国家队出场,那就不算大!
因为,上一轮去棚改时期,2014-2020年,PSL投放了2.6万亿,专项债投放了1.4万亿,撬动商业信贷2.3万亿。不仅去化了库存,还带来了史无前例的、全国大范围的房地产热潮。
2016-2020年棚改投资额及资金来源
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数据来源:Wind,中金公司研究部
在“政策市”的惯性下、媒体的造势下,各种托底、救市的传闻,导致的结果,就是躺平和摆烂的头脑横行,有样学样、相互传染。为啥在2022年“保交楼”之后,5.17又要摆设“保交房”?因为,商品房贩卖下滑,开发商没钱交付了,而责任人正在悠闲地等待政府救助。
假如是数万亿的国家队资金出场,不仅助长了道德风险,纵容了恶人,而且让防范风险的局面、经济转型的局面,更加艰难,乃至积重难返。这次重要集会,将地产问题(防范地产风险)与地方债务风险、中小金融机构风险合并表述,折射出了为何政策保持定力的原因。
03
地产问题,既要看地产本身,即产能过剩、泡沫风险,更多的是在房地产之外:即地产“大而不倒”“容忍不了下跌”形成的隐性包管预期,叠加地方官员“任期制”的短视格局,地产无序繁荣被地方政府、金融机构、投资者集体套利,导致的系统性风险、产业升级倒退。
而这种风险,最终则是由国家来承担!
在严峻复杂的国际环境下(比如脱钩断链、逆全球化),在国内内需疲弱、统一大市场还未形成的情况下,这种风险,已形成了倒逼。重要的是,经过几轮刺激,比如上一轮棚改去库存、债务置换、地方国企城投的资产里,有多少无效的投资和项目,有多少大白象工程,敢不敢在会计上update一下。这意味着,上一轮棚改和去库存的地产妥协空间没有了。
而且,当我们不得不承认涨价才能去库存的暴虐逻辑下,现在的地产存量体量,万亿体量资金也无法拉起来。上一轮去库存,政策带头振臂一呼(棚改、去库存等),千军万马跟进来了。现在,振臂一呼,但发现后面却没有人跟,相反抛盘的越来越多。哦,今昔差别往日。
某机构测算新房和二手房去库存周期降至18个月需要7.7万亿的资金
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更关键的,拉起来的后果,将意味着资金流向低效部分,内需更加疲弱,产业升级更加倒退,金融部分的风险敞口更大。当外部环境更不利的时间,巨大的产能和风险将拖垮整个经济体。
每一次货币政策宽松、财政救助,凡是寄托于项目拉动,地产也好、基建也好,红利分配都是不均匀的。扩张性的政策,财政也好、货币也好,最终必然会导致大量的钻空子行为,以及随之而来的收入差距。因为,要素市场的发育程度较低,基本上还停顿在行政准入阶段。
当底子秩序不完善,快速的、单边的市场化,必然导致“坏的市场经济”。这也是诸如招投标市场,投融资市场,法务审计等咨询领域乱象丛生的根源。这就是为何,此次重要集会对于政府和市场的关系,从10年前的“市场设置资源的决定性作用”换成“必须更好发挥市场机制作用”。
这并不是对市场定位的下调,而是要认识到,政府也好、市场也好,只是资源设置的两只手。“市场的决定性作用”的表述,只适用于特定汗青时期和发展阶段。上一个重要集会的2013年,充斥着“市场万能论”。面对问题,政商学三界都在讲,都是市场化不彻底的结果。
好了,这10多年来,市场化不可谓不彻底,金融都自由化了。但是,地产泡沫、收入差距、金融风险、脱实向虚等,哪一个与“彻底的市场化”不要紧?当把市场决定论的后半句(即“更好发挥政府的作用”)抛在脑后,当底子秩序本就不佳,结果一定是“坏的市场经济”。
关键是,市场化可能只是个幌子,套利才是目的!
04
过去10年,应该是对市场和政府关系的再认识。因此,此次重要集会提出,“放得活”“管得住”,表述平衡多了,目的也是用好“两只手”。回到存量收购,这一次特别强调,市场化、法制化、商业可持续。而且,2022年底施行”金融16条“以来,一直就是如许的思路。
也就是,市场和政府两只手要平衡,政府要干预,市场要买单,避免道德风险。假如为了地产稳定,始终在乎总量(比如总量不稳,就会通缩),不计成本收购存量,结果一定是坏的市场经济,新一轮的PF差距。话语权不强的绝大多数,以低生养率、躺平来用脚投票。
长痛不如短痛,坚决去化过剩产能,坚定地用托底来缓冲,直至过渡到新模式!
就比如,决定全文对于房地产的详细表述:
- 建立“租购并举”的住房制度
- 加大保障房建设和供给
- 满足多样化改善性需求
- 允许取消或调减住房限购政策
- 改革开发融资方式和商品房预售制度
由此,楼市演进的过程,便是旧式产能逐渐出清,代价阴跌。对于存量不动产,处置的思路很清晰,要么开发商本身开发/贩卖,要么就卖出去。假如本身不愿意开发,也卖不出去,末了要卖给国企/城投的话,一定是“地板价”。不愿意以“地板价”出售,那就僵在那里。
也叫做博弈。这个过程,仍旧是产能出清、代价阴跌的过程。以2021年最高峰的代价计算,市场价打8折是2022年的地板价,打6折2023年的地板价;2025年,这个地板价还要再打个扣头。这个过程可谓文火慢炖、半渡而击。先知先觉者,跑了;不识时务者,砸在手里了。
真的成了“不动产”!
如许,也就避免了千军万马过独木桥形成的共振效应,在一边去产能、一边托底、一边打造新模式的“文火慢炖、半渡而击”的过程中,实现了新旧模式的转换,或软着陆。大家想想,2022年以来的2年,调整非常激烈(有的人认为是硬着陆),但产业转型的效果是很好的。
楼市也理性了,笔者亲身经历的例子,原来8万元的学区房,现在降至4万元,很多普通人能买得起了。
阵痛当然是有的,乃至可能要经历相称长的一段阵痛。但站更广阔的视角下,这种阵痛就合理了。改革的收益&成本在代际间非常不公,中老年一辈,充分享受了发展红利(就业不愁,工作压力不大),还能享受到丰厚的退休金、到各地旅游度假,手上有房子,乃至几套房。
资产收入的差距,是当前代际不公的最大原因!
当下出现的内需疲弱、消耗降级、生养率下降,拒绝内卷,躺平心态蔓延,崇尚即时消耗(而不是大宗消耗),都与“代际不公”有极大关系。而且,这种代际不公,正在通过板结的财富代际传递而固化。如此一来,经济转型、产业升级的内需市场、统一大市场就没有了。
这也是为何,数万亿救市的小作文,后面只出来3000亿的再贷款(包含千亿租赁贷款计划)。可谓有所为有所不为,既要托底,即保交房、去库存、筹集保障房,也要继续去产能!
作者:李宇嘉
专注楼市政策观察与解读
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来源:https://view.inews.qq.com/k/20240726A07S9Y00
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