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1998年住宅商品化改革后，住房需求被充实激活，房地产行业迎来了长达二十余年的黄金发展期，房价也相应呈现出恒久上涨的趋势。这一趋势不仅让房地产行业成为了造富的沃土，培育了众多富豪，包括多位中国首富，也让众多购房者通过购房实现了财富的飞跃。例如，2000年在北京购置的一套价值30多万元的房产，时至本日其价值已飙升至万万级别，这样的财富增值效应，对普通人而言，是极其有数的。
尽管最新的全国房价数据显示，截至2023年底平均房价为9600元/平方米，相比去年有所微降，但整体上仍处于高位水平。然而，这一数字并不能全面反映地区间的房价差别，特别是在经济发达的一线和热门二线城市，房价广泛高企，不少城市均价超过万元，更有城市直逼三万以致六万元以上。以北京为例，许多中心城区的房产单价已突破十万元大关，即便是面积仅为60平方米的小户型，总价也需数百万元，这对于普通工薪阶层而言，无疑是难以触及的奢华梦想。我国房价高到什么地步？
这是一个复杂的问题，非单一数字所能尽述，因各城收入与房价千差万别。国际间常以“房价收入比”权衡，即住房总价与家庭年均收入之比。此比愈高，房价之重愈显，反之则轻。据上海易居研究院数据，我国前70城房价收入比均值达13.3，而前100城则为9.2，意味着前百城家庭欲全款购房，需倾尽9.2年之积蓄。
放眼全球，房价收入比理想区间为3至5，意即普通家庭3至5年收入可圆购房梦。然我国近况，不独一线二线城市，诸多三四线小城亦远超此限，整体房价高企态势显著。特别是京、深、厦、三亚等地，房价收入比飙升至30以上，购房于斯，对普罗大众而言，无异于攀登蜀道。
房价何方为合理？
自2020年起，多地楼市现回调迹象，尤其步入2021下半年，全国房价均值亦现下滑，购房梦似乎触手可及。然事实仍显严峻，即便历经两年降幅，房价基准仍徘徊于2020年高位，远超民众广泛收入能力。于是，房价需回落至何点方显公道？金融界权威朱云来，于西安论坛直言不讳：当前房价宜降27%，即平均单价约7000元/平方米，方为合理。
此数何以立？源自严谨测算。据最新数据，2021年全国人均年收入约为3.51万元，三口之家年总收入可达10.53万元。以此为基础，若房价定格7000元/平方米，购置98平米三室之居，总价仅68.6万，家庭需节衣缩食约6.5载，方能全额置产，此比例已贴近国际公认的3-5年合理购房区间。此外，鉴于我国房地产市场地域差别显著，一线城市与三四线房价悬殊，若平均房价回归7000元，多数省会及二、三、四线城市的房价亦将趋于合理区间。
能否期盼房价降至七千每平米？
此问题的答案，恐怕是令人失望的摇头。当前，全国房价的平均水平在万元左右，要指望其回调三成，很困难。其背后缘由，远比表象复杂。房子，这不仅仅是一砖一瓦堆砌的居所，更是金融，它紧密关联着万千家庭的资产命运，更与国家的金融脉络、财务基石及经济发展的航向紧密相连。
央行的权威数据犹如一面明镜，映照出我国城镇家庭财富版图的真相——七成之巨的财富，皆系于房产这一不动产之上，而家庭肩头的重担，亦多因购房而生。此外，众多城市的财务之舟，往往依靠地皮拍卖即所谓的“地皮财务”。时至本日，多数城市仍未能挣脱这一依靠的枷锁。
尤为值得警惕的是，房地产行业与金融业之间，编织着一张错综复杂的网。房地产行业，这个巨人，背负着沉重的债务包袱前行，无论是七成五以上的家庭背负房贷的重担，还是近乎百分之百的房企在高杠杆下运营，都预示着这一行业的脆弱与敏感。一旦房价跌幅失控，超过那条危险的30%警戒线，众多家庭或将面对资产缩水的寒流，甚至滑入资不抵债的冰窟。而对于那些高负债、高周转的房企而言，无异于落井下石，资产贬值、资金链断裂的危机将如影随形，系统性金融风险或将如多米诺骨牌般连环爆发。
显而易见，房屋已超脱了单纯居住的概念，它与国家经济的脉搏紧密相连。当前，房地产市场深嵌于我国经济版图，故而房价难在短促间骤降三成，正如人大副校长所析：中国经济难以负荷楼市硬着陆之痛，软着陆方为稳健之道。换言之，长远来看，房价终将将渐趋理性，房屋终将重拾其居住本质。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240728A07DCX00
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