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政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，关于房地产的内容相比之前的会议更加明确，其中最重要的一句肯定是：
国家队直接收购存量商品房用作保障房的政策会进一步落地！
会议强调，要连续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场安妥当康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加速构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加速化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强羁系、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。
在已往这几个月的救市大招中，政策内容部分集中在降低首付和利率，但市场最关注的肯定是——国家队收储商品房。
从政策内容看，近来2个月，国家队收储商品房的政策内容越来越多了！
5月17日，国新办在政策例行吹风会上，首次提出来要设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
6月12日，也就是大概1个月之后，央行召开了保障性住房再贷款工作推进会，召集了住建、商业银行等各个相关口的负责人，提出要加速推动落地。
6月20日，住建部催促各地尽快实行：各地要推动有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，并把范围扩展到县一级。
6月28日，央行二季度例会上，提到有效落实好存续的各类布局性货币政策工具，推动保障性住房再贷款等新设立工具落地生效。
各地落地的政策内容很多：1：福州安住发展收购约5000套存量住房 涵盖福州四主城区2：广东省住建厅：全面把握收购已建成存量商品房用作保障性住房政策3：大连公开征集已建成存量商品房 用作保障性租赁住房4：潍坊市拟征集已建成存量商品房作保障房5：烟台市拟收购存量商品住房用作保障性住房 并公布房地产融资“白名单”项目清单6：柳州拟收购存量商品房用作保障性住房7：重庆嘉寓公司首个批量收购租赁住房项目正式投用
8：贵阳：鼓励国有企业以合理价格收购商品房用作保障性住房、安置房
9：安徽淮南探索国企收购空置房转保障性住房 金融机构提供贷款支持
10：云南大理：鼓励存量房转为保障性租赁住房 人才住房
7月15日，河南新乡发布关于收购存量商品住房（含公寓）用作保障性住房的征集公告。根据公告，本次收购区域为新乡市城市总体规划建立用地范围环线内（即北环以南、东环以西、西环以东、南环以北）已建成未出售的商品房。
在房源单套建筑面积限制方面，以90（含）平方米以下为主（比例为70%），最大户型建筑面积120（含）平方米，处于交通便利、配套办法较为齐全的区位。
除了河南新乡，山东烟台收储工作也有了实质性落地。7月12日，烟台发布关于收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告称，为加速推进烟台市收购存量商品住房用作保障性住房，满足群众多样化住房需求，现面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目，发起收购存量商品住房用作保障性住房并纳入房源库征集。
烟台的收储有两种情势，一是转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；二是转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米。
在房源条件上，存量商品住房应为已建成项目，有齐备的开发建立、竣工手续，并搭配适量比例的待售车位。房源应具备交通便利、配套办法较齐全等条件。此外，云南昆明、江苏徐州等城市出台相关政策，推动收储工作的落地。
7月8日，昆明市人民当局办公室印发的《优化昆明市房地产市场安妥当康发展政策步伐》显示，按照“以需定购、两边志愿”的原则，由国有企业收购已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房，解决工薪收入群体、引进人才的住房问题。事实上，在今年5月，昆明市住建局就已发布了《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，在昆明市五华、盘龙、官渡、西山、呈贡5个行政区域征集。
徐州市出台《关于进一步优化政策步伐促进房地产市场安妥当康发展的通知》，其中提出，不再新建安置房。鼓励国有企业收购存量商品住房用作安置房、公租房和人才房。
长沙市住房和城乡建立局近日向各区县（市）住建部分转发了《湖南省住房和城乡建立厅转发住房和城乡建立部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》，为切实做好收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，长沙要求迅速开展摸底、抓紧项目申报。
首先：如果国家队真入场，对于楼市肯定是特大利好！
中原地产研究院统计数据显示：截止日前，全国各地已经有超过60个城市大部分了各种内容的地方当局或者国企收购存量住宅，用作保障房的政策。
包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等
如果国家队拿着真金白银直接入场，无疑可以为楼市注入了新的活力。那么这一政策不仅有助于加速商品房去库存，为经济发展带来重大利好，更是政策端自动调节供需、促进房价企稳的重要步调。它既能助力地方当局解决库存问题，又能缓解房企的资金链压力，更能保障低收入群体的住房权益。
资金入市，盘活新房库存，对楼市进行全面托底，强化城市房价预期，止跌企稳。
激活地产上下游，实现产业链上的居民收入增长，创造新一轮消耗条件。
将库存转移到保障房或保障性租赁住房，加速落地房地产双轨制，解决城市新居民居住需求。
其次：国家队入场的关键是资金规模和如何定价！
去年1月，央行就拿出了1000亿，搞了租赁住房贷款支持计划，支持批量收购存量住房，用来做租赁房。
试点城市有8个：重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。但最后只完成了200多亿。
5月17日，央行官宣了国家队收房这个事情，提出拿出3000亿再贷款资金支持，利率是1.75%，能带动大概5000亿的资金。
当下楼市“消化存量、优化增量”，房地产供求关系正在发生“重大变化”，居民杠杆率处于历史高位，经济、人口、城镇化、债务等基本面早已不同于以往。
据某证券机构估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。
当局收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。需要的资金是数万亿级别，所以如何扩大资金来源会影响这个政策的作用。
第三：政策还有很多！
近来的517开始的本次系列调控很及时，一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳地产’的决心，显着提振了市场信心，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策结果兑现期， 整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在渐渐见底过程中，市场也等待政策的力度更大一点。
房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新等待，着力推动已出台政策步伐落地收效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策步伐。
国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，更多的宽松政策在路上。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240730A054MC00
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