黄欣伟：购房铁律，开始生锈

时尚童年

除了上海豪宅看上去依旧坚挺，大多数食五谷杂粮的老百姓都能真实感受到“上海楼市也不如从前了”。
体感是最真实的，时间是最有力的。
房价两年不涨，购房者的心理天平正在转向：曾经被洗脑到无需考虑的选择，如今再拿出来逐一对照，要么需要重新选择、要么需要设置条件状语，至少在今时今日的应用场景之下，有些会引得会心尴尬。
铁律有点锈了。

铁在锈之一：“反正是自住，涨跌无所谓”

这句“站着语言不腰疼”的话，需要被附着两个场景条件：
一是追溯语出者大概率为各色专家和大小V，用搪塞来“坚决不看空房价”；
二是高发于这两年，也就是“房价不涨了”所以连专家的底气也不敷了。
就句论句，这话看起来没毛病：由于自住所以不大会进入流通市场，所以不用太在意一时的价格涨跌，毕竟退一万步讲——还能住，事实上也的确有居住刚需。
这句话仅适用于2016年前置业的购房者，毕竟到今天为止，他们的买入价至少还在盈利区，只不过“已从高点回落”，账面盈余有减少而已，如今面对“不降价不成交”甚至“不降价不挂牌”的市场戾气之下，的确可以用这句话来抚慰自己的焦急。
但这话绝不如“地段地段照旧地段”这般永久正确，由于如果市场不能止跌企稳，或许过两年，这句风凉话的保质期要过了，风凉要变成扎心了。



这句话的伤害性表现在当下，特别是且战且退的二手房市场：过去两年，房价下跌的重灾区在远郊和外环外，部门板块房价下跌近三成。按照上海的首付标准，不论是曾经的35%照旧如今的20%，下跌三成意味着什么？
第一，下跌三成意味着“首付跌没了”；
第二，意味着（首付）积蓄包括亲朋借款瞬间清零，而房贷一动不动；
第三，断供的念头走到了面前，由于面对未来房价的不确定性，止损是第一位的。
所以，就算是自住，涨跌还能无所谓么？！
过去被营销方挂在嘴上的“购房者买涨不买跌”，与其说是一种心理习惯，不如说是长期经验与教训总结出来的规律，潜台词是——涨是由于有预期，预期是由于有兑现。


相信今天的上海楼市门槛上，通过“527沪九条”释放出来的购买力远不止六七月份的这些量，还有大量徘徊在门口踟蹰不前的，他们的担心或许就来自于对“涨跌无所谓”的切肤之痛，这一点每每被媒体苛责为购房者的贪心，以为他们个个都巴不得“抄到世纪大底”，冷暖真的只有自知。
试想一个场景：当购房者省吃俭用并掏空了六个钱包，勉强凑够了首付并得以在购房合同上签字宣示主权，成绩和憧憬在一个月后由于出现“二手房砸盘”或新房（开发商）给出优惠，这种财产“秒抹”的痛，旁人是无法感同身受的。
如今新房市场每推出一批就“涨价”百分之几的做法，也是出于重塑购房者的信心和预期，但在二手房“砸盘不停”的环境里，人造信心能蒙蔽多久也就可想而知。

铁在锈之二：老破小照旧远大新？

过去两个月，得益于“527沪九条”的购房门槛放低，曾被广泛诟病的“老破小”又扬眉吐气了足足两个月的时间。
上海市场合谓的“老破小”其实是指建造期在90年代后期商品房推出之前的老公房，即使被统称为老破小其实还分三六九等的“老”：远的有诸如上世纪60年代的曹杨新村、鞍山新村，近的有八九十年代由于动迁安置、企业院校建房用于分配的新村和大楼房子。
这些分布在全市（多数都是今天的较好地段）的房子，由于房龄差、外墙旧、社区拥挤、绿化和车位配置不敷等原因，并不为今天的购房者所青睐；但是“老破小”也有之于市场的优势抓手或卖点：比如周边配套齐全、比如小面积导致低总价、比如（部门）粘连优质学区、比如生活氛围成熟等等，是完全符合“上海第一套”俗称上车型购房者的需要。
作为置换链条的最基层，老公房的优点和“527沪九条”释放新上海人最刚性需求无缝对接，加之在过去两年的楼市寂静期间“老破小”被各路自媒体带节奏导致的误读引发原来业主挂牌许久迟迟不成交并不停下调价格预期——被中介成为“最划算的一批房源”成了上海楼市六七月间的明星产物。


与之对应，所谓的远大新就是过去几年上海都会化向外高度拓展期间的产物，特别是以五个新城为代表的“财产新区&住宅配套”，通过四通八达的地铁载着“买不起市中心”的绝大多数购房者，用时间换空间：同样的总价，可以通过地段降级来实现“一房变两房（甚至更多）”。
是“老破小”照旧“远大新”？
这个话题可以说伴随楼市发展的亦步亦趋，从未消散过但也从未达成共识过，只是看购房者的具象诉求来做出【利大于弊】的权衡和弃取。
关于两种房龄产物和不同购房者之间，始终找不到分化的规律，即使老年人处于养老需求，也有喜欢空气清新和离不开商业繁华的两种极端取向，所以这个问题一直在争也就一直“在”了。
只是时间来到了2024年，今天的房地产政策趋势已经日趋明朗：
1、肯定会进一步救市，只要不企稳就持续放低门槛；
2、别太担心虹吸效应了，今天的救市战略就是“先把一线救回来”再说；
3、不纠结“要大树照旧要整片森林”，大多数都会的房价“鹤岗化”不可逆；
4、即使在上海，“市中心才是房价最后的堡垒”，这是今天外环滞销的底层逻辑。


呼应本文的第一段落主题，“就怕首付跌没了”的心态在购房者群体中很痛点也很共性，所以相对而言，今天——站“老破小”的已经占上风。
毕竟对购房者而言，虽然两者都具备“大不了还能住”但“住在负资产”里的感受可想而知，所以：
老就老点，毕竟满足“15分钟生活圈”走走就到了；
破就破点，政府的漂亮家园计划的美颜可以麻醉自己；
小就小点，想想低总价可以局部抵抗裁员减薪的不确定性。

铁在锈之三：先买房照旧先买车？

关于先买车照旧先买房的终极PK，也是讨论、写作和论坛的常设话题。
今天，要明确两个紧张的市场时间节点：
1、今天的房价除了市中心豪宅，大部门回到了2018年的价格水位；
2、先买房照旧先买车的结论扭转，要从2022年下半年开始，道理你懂的。
曾经“站（先）买房”的观点，从新世纪之处就被实证为正确，一路正确了足足20年有余，对应的那句大道理就是——有恒产者有恒心。
这话更广泛适用于新上海人。
大学结业来到一线都会找机会，起初三年都面对着不稳定性：
1、收入有限，不仅起步低而且增速慢；
2、资本可见，房租是工资支出的最大一项；
3、诱惑与风险同在，有跳槽机会但钱途未卜；
4、房子跟着工作走，上班在哪儿换房到哪儿。
彼时，只有捱过了职场菜鸟最莫测的三年期，逐渐知道了自己的价值、知道了自己的长处和短板、知道了跳槽的正反两个面，最关键是知道了自己——要不要和这个生疏的都会“没完”？


买房在一定程度上是帮助这些新上海人“心定”的人生动作：
1、在上海买了房子，开弓没有转头箭，务必要沉下心来好好工作；
2、月供背在身上之后，不仅是消费克制的压力，更是努力赢利的动力；
3、买房之前要统筹的因素更多，虽然未必能“每个诉求都满足”；
（1）自己的工作便利与否；
（2）伴侣的出行便利与否；
（3）未来孩子的教育对口与否；
（4）家乡父母来沪可容纳与否。
买一次房，再大条的人也会变得精细一些，由于过程中的知识和陷阱，都是需要好大一笔真金白银在为疏忽埋单，特别是如今“房价不再普涨大涨了”之后才明白：和房价涨跌比起来，大部门人的工资就是螳臂当车不值一提！


所以，在2022年开始的就业形势不再乐观之后，有个坊间调查结论说“你身边的五个人之内，必有一个被裁员降薪所击中”，这个时候重提【先买房照旧先买车】的结论就不再是那么的一边倒了。
曾经的“房子是资产&车子是易耗品”，如今被修正为“房是生产资料&车是生产工具”，看着中年赋闲的转型三部曲：外卖、滴滴和保险，有车都是上岗必须品，都是要“通过抢时间来抢客户”的竞速，房子真的可以缓一缓。
继承回到第一段落的“涨跌无所谓论”来质疑，本着两害相遇取其轻的选择法：是赚不到（大）钱难熬，照旧亏钱难熬？
答案不言自明。


过去三年，改变了很多：很多人的工作、很多人的收入、很多人的消费、很多人的要价，楼市之所以“房地产已经不能解决房地产的问题”也是基于人不能脱离周遭环境而自得其乐。
虽然有【铁在锈】的槽点在不知不觉改变购房者的决议，但也依然有李超人“地段地段照旧地段”的依旧真理依旧，虽然大多数人都是为幸存者偏差而赖活着，但也要在被时代的一粒灰不幸击中或剐蹭时候，做出自我掩护的应对。
虽然，少有人在意你的喜怒哀乐甚至生死，但——自身不可言弃。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240730A07P7Q00
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