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老牌港资房企也亏损了,地产太难了...
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时尚童年
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发表于 2024-8-15 00:20:48
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来自:中国广东
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客岁财报季时,约6成内资上市房企亏损。
销售额下滑、亏损面加大、现金流减少,成为内资房企普遍近况。
相比之下,常年被贴上“保守”标签的港资房企却自成一派,负债率低、利润率高,
不仅钱赚得多还安全。
比如,新鸿基地产、九龙仓置业、恒基地产、恒隆地产等港资房企
客岁全年净利润均在40亿港元以上。
但今年以来,以穿越周期著称的港资房企,在这一轮房地产调整中,
有些也扛不住市场压力,开始亏钱了。
比如,九龙仓旗下两家上市平台,九龙仓团体和九龙仓置业上半年分别
亏损26.73亿港元、10.52亿港元
;客岁同期则盈利6.96亿港元、18.05亿港元。
香港置地今年上半年
基础亏损达700万美元
,客岁同期基础盈利4.22亿美元。
曾经稳赚的港资房企,如今,也在经历“钱难赚”的煎熬阶段。
今天,地产君想来聊聊,问题出在那里?
01
九龙仓:投资物业减值,静待市场好转
九龙仓是香港的“百年老店”,创立于1886年,至今已有138年历史。
九龙仓置业原本是九龙仓团体的全资附属公司,2017年11月分拆出来单独上市。
此后,两家公司皆由会德丰控股,成为兄弟公司。
1、九龙仓置业:复苏停滞拖低物业估值
2017年分拆时,九龙置业从本地业务中抽离出来,专注于香港市场。
分管的是综合体商城
海港城、时代广场、荷里活广场,
以及中环的写字楼项目
会德丰大厦、卡佛大厦
和
香港美利酒店
等物业。
这些香港着名的阛阓和写字楼,
都是九龙仓置业最赚钱的物业。
作为香港最顶流的两个阛阓,尖沙咀的海港城(不包括三间酒店)、铜锣湾的时代广场,2023年估值分别高达:
1516亿港元、460亿港元。
上市仅一年后,九龙仓置业2018年净利润
高达160多亿港元
,此中,仅海港城一个物业就带来了
近100亿港元
的净利润。
这是一个相当夸张的数字,凭借“全球最赚钱的贸易”,
九龙仓置业成了名副其实最有实力的“收租公”。
但2020年以来,整个香港投资物业价值进入疲软期,九龙仓置业
投资物业公允价值也大幅缩水。
2020年和2022年,计提投资物业减值后,分别亏损了78亿港元、88亿港元。
虽然2023年扭亏,
但今年上半年再次亏损。
“复苏停滞、拖低物业估值”,
这是九龙仓置业给自己的2024年中总结。
九龙仓置业表示:“香港零售客岁一季度边境重开后复苏,但很快又陷入停滞,步入2024年情况更严厉了。”
因此,
在计入投资物业重估减值后,股东应占溢利亏损10.52亿港元
。
剔除这个缘故原由,九龙仓置业整体营收、营业盈利基本与客岁同期持平。
细分来看,得益于海港城的优质资产,其阛阓收入及营业盈利有所上升。
海港城依然是九龙仓置业的重要收入保障。
对于九龙仓置业来说,之以是会出现亏损,重要是投资物业估值下滑引起的,是“账面亏损”。
只要等待旗下像海港城、时代广场这样的优质资产重回巅峰,
自然就可以或许再次迎来辉煌,得到源源不断的
巨额收租利润
。
要知道,这两个物业的土地利用权年限都是
999年
,九龙仓置业等得起。
2、九龙仓团体:市道淡静资产价值降落
与九龙仓置业相比,九龙仓团体的业务范围更广。
既有香港和本地的投资物业、销售物业,另有酒店、物流基建等领域的业务。
疫情期间的2022年,九龙仓团体首次出现亏损,
亏了14亿港元。
九龙仓团体的亏损缘故原由与众多内资房企一致,
重要是对本地和香港的销售物业进行了减值拨备。
疫情过后的2023年,九龙仓团体的业绩也曾有过反弹。
但今年上半年又开始亏损,
甚至亏得更多,超25亿港元。
与九龙仓置业亏损缘故原由一致,是
对投资物业进行重估
导致的亏损。
另外,九龙仓团体的开发业务目前处于“空窗期”。
开发项目重要位于香港,前期积累大量山顶豪宅项目,但现时已逐渐售罄,近年来拿的一些地块都还在建设当中。
本地方面,2019年后,九龙仓在本地未拍过地,如今一直在清库存。本地的开发物业账面价值占比已从2018年末的
42%降低至16%
。
另一方面,九龙仓团体其他的业务条线,比如酒店、物流、投资等业务也受经济下行冲击,
收入全线下跌。
九龙仓团体与九龙仓置业目前的策略基本一致,也是
等待市场好转
。
从其财务状况来看,九龙仓团体整体风险较小,也等得起。
但其业务范围更广、盘面更大,
利润恢复会相对更慢。
02
香港置地:租售双重拖累,交付维权频发
同样为香港老牌房企,香港置地此前在本地的发展给外界的印象是不紧不慢。
但近两年,
香港置地在本地都会的布局明显加快。
在拓展方式上,与恒隆等港资以独立开发运营为主不同,
香港置地更擅长进行合作开发
,在本地的14个综合体项目中,合作的多达9个。
香港置地在本地最受关注的一次土拍,是2020年初,香港置地联合体
以310.5亿天价,竞得上海徐汇滨江西岸金融城地块。
这个总价直接革新了本地成交纪录,是当之无愧的“超级地王”。
今年4月,该项目住宅部分启元开盘,均价17.8万元/㎡,80套房源共有188组认筹数量,最终在82号完成清盘,仅2人弃号,
一日完成约44.55亿的销售额。
这一项目也带动香港置地在上海的业绩和排名上升。
根据中指数据,今年前7月,香港置地在上海的销售业绩为47亿元,
位列TOP20。
即使拥有这样的业绩,但香港置地今年上半年还是亏了,
基本净利润亏损为700万美元,而客岁同期的基本净利润为4.22亿美元。
重要受两方面因素拖累导致的亏损:
首先是
本地销售物业减值拨备,
武汉、南京及重庆等本地的开发销售项目有
2.95亿美元
的减值拨备。
其次是
香港投资物业租金下滑,
整体收租业务按年下滑约3%。
开发销售和资产运营双重受阻,香港置地的业绩、利润压力可见一斑。
不仅业绩承压,在本地的开发大本营重庆,
香港置地屡次遭遇业主维权。
此前
衿湖翠林项目
的大规模交付维权刚刚平息,近期,重庆豪宅
香港置地启元
项目由于教育配套问题,也引发业主维权。
对于以“精工细作”著名的港资来说,怎样在利润承压的市场环境下,
仍然保持较高水准的产物及服务,
走出自己独特的业绩及利润上升之路,是香港置地未来的重中之重。
03
市场仍处低谷,利润下滑是大势
本地房地产市场持续低迷
,今年前7月,TOP30房企中,只有中建壹品业绩增长了不到5%,其余房企都在下滑。
而香港楼市也不容乐观,
此前,香港全面“撤辣”,几乎把所有限制性政策都取消了。
从效果来看,楼市热度只维持了2个月,
现在房地产销售市场又打回原形,本地房企也迎来了更大的考验。
此外,占港资房企营收大头的
商办运营,其租金也在持续下滑、空置率仍处高位。
虽然其他港资房企暂未出现亏损,
但是今年上半年业绩和利润也都出现了下滑。
恒隆地产和恒隆团体虽总收入仍有增长,但二者的股东应占溢利均出现下滑,尤其恒隆地产净利润
同比下滑了55.68%,净利润腰斩。
太古地产则营收和净利润双下滑,此中营收72.79亿港元,罕见出现同比下滑0.25%;股东应占溢利17.96亿港元,
同比下滑19.21%。
在市场没有好转之前,岂论是内资房企还是港资房企,
似乎都逃不过利润下滑甚至亏损。
那些持有优质资产的房企或许可以等待市场好转,但大多数仍需通过结构性调整拓展利润空间,
在寒冬中寻找新的春天。
关于今天的分享,大家有什么看法?欢迎评论区留言。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240814A04UMH00
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