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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们户口还在老崇文，但一家三代五口人都住丰台南四环租房，看了看丹桥和**的回迁房，感觉都还不错，就是没房本呢。但是**的房本已经在办，有一半拿到了，剩一半应该很快拿到，现在3.8万一平您觉得合理吗？
两居室85平300多万，首付七成，剩下的办完房本再给。我觉得对方也都是北京人，考察了应该不至于是骗子吧？
A：
1、怎么又是看丹和**的回迁房啊？这些天好几个问我的了，这么火爆吗？
2、简朴说吧，看丹的未必靠谱儿，这得看拆迁户的诚信。而**的则肯定不靠谱儿，风险相当大。因为既然连你都知道已经有一半房子下房本了，那人家业主能不知道吗？可他既然知道有本了就能至少多卖1万左右，那凭什么现在非得低价卖给你啊？就差这几个月吗？
如果这业主是真的发急用钱，那问清楚他要干什么吧？如果是为了家人治病一类的还好些，但如果是还赌债什么的那就悬了，日后大概率找后账。
换句话说如果这套房靠谱儿，那中介为什么要介绍给你呢？300多万他们凑不出吗？这么高的收益找不到合伙人或投资人吗？
3、我觉得还是先多考虑一下风险吧，高收益肯定伴随着高风险。反正**的这套房至少是不靠谱儿，问清楚吧。
至于看丹的房子则看原业主了。常规建议是打听好对方的背景，最好是公务员或央国企一类的，这种人相对来说会顾忌身份而诚信一些，就算发生纠纷你也能有更多的手段。另外问好人家卖房之后的用处，如果是买商品房则合适，有可能比回迁房更保值，对方不觉得亏也就犯不上反悔了。千万别是还赌债和小额贷什么的，这种人不好聊诚信。
仅供参考。
二
Q:
或者大兴义和庄地铁旁边的恒大未来城怎样？我觉得这边的地段发展不如马驹桥。也是商住两用，业主也是原价转让，3万一平，loft。您觉得哪边的潜力更大？
A：
1、恒大未来城挺好的啊，典型的商住公寓，注重居住的性价比或租金就买，注重升值和流动性就再想想。
2、地段儿我也觉得不如马驹桥，或者说到目前为止是在地铁这方面比马驹桥强，但其他方面未必有上风。主要是地块儿内的绿化太多，虽然环境好，但可开发的地皮规模小，而且又被隔离了，不太好引入大型配套和产业区。
而马驹桥虽然现在没地铁，但究竟是亦庄的大概念，用不了几年应该能发展起来。或者说就是差地铁，只要地铁过来了，其他的产业和配套就跟着来了。
3、原价转让，那这就本身算账呗，或者让当地中介给算算值不值？我不知道当地的具体行情，不敢说什么？
4、潜力应该是马驹桥呗。郊区所谓的潜力就是规划与地皮，有地有规划就是有潜力，没多少地皮了也就很难规划，自然潜力小了。
仅供参考。
三
Q:
我闺蜜在房山有套房卖了得手能100w，她想换丰台看丹的回迁房，但是没房本不能贷款，所以她想用我的房子做抵押贷款80w，然后再把她哥在故乡的房子抵押给我，资金安万能够保证。
现在问题是，贷款的中介说要2%的手续费，包括****等内容，您觉得合理吗？另外针对这种贷款的风险如何？2.5%的利息很低吧？
A：
1、换没本的回迁房，用你的房子做抵押贷款，然后把她哥故乡的抵押给你。那她为什么不直接抵押她哥哥的啊？房子虽然在外地，钱却是可以拿到北京的啊，当地肯定也有助贷的公司，只要是正规房产就能办。
所以这点我没理解，为什么要这么兜圈子啊？或者说这里边本来就不该有你什么事儿，甭管人家买什么房用什么贷款，最好不掺和。
2、贷款这服务内容是常规的，但手续费肯定是高了，一般都是1%。这我也不太理解，一般来说代理机构不会虚报价格，究竟谁都会货比三家的。可这2%是哪儿来的说法啊？
而且这事儿跟你有什么关系吗？就算是她用你的房子办贷款，这些费用也是她的事儿啊，管他多少钱呢，按理说她都没必要告诉你。
3、贷款的风险倒没什么，但这利息肯定是短期贷款，一年期的居多。也就是明年就得连本带利的还钱，她还的上吗？如果还不上怎么办？你本身能还上吗？估计还不上吧，否则就用不着抵押房子了，直接借她钱好不好啊？
4、总之我以为这事儿有不合理之处，或者说本来就跟你无关，让她家本身办去就得了。如果非得参与就问清楚吧，我是觉得有点儿怪。
仅供参考。
四
Q:
我们户口在西城（广外），孩子爷爷的房，但无房产证，我们的房子在朝阳化工路，这种情况下有必要买个更好的学区房吗？比如海淀的。我是想换一下，一是增加房子的投资属性，二是化工路的是老破小，想一步到位换个房龄新的正规户型。
如果换的话预算能到800多万，不超过1000万也行。我和老公都做网络工作，本身的工作室不在乎交通，您觉得买哪里的合适？三居。
A：
1、既然有了学区房，那一般就没必要再买了。除非是不满意现有学区，那就提拔到更强的，比如金德月或海淀中关村上地万柳这种顶级学区。但这谈不上“必要”，只看家长的渴望值。
2、不过这会儿的学区房不好聊投资属性了，因为明后年就是入学人数的明确拐点了。如果是总价高的宜居户型还好些，居住角度的支持大，溢价率也相对低。而千万以下一般都算普通学区房，溢价率是平均值，到时候得看政策是否有利，否则有可能受影响。
3、1000万之内的三居，那不好买在顶级学区了，看海淀五环外的清河西二旗一带吧，学区中等，上风是房价相对合适，保值也多数超过五环内。不过这学区不算多强，是否合适只能本身考虑，外人不好建议。
仅供参考。
五
Q:
我有北京户口，现在和父母住，想买个三居本身单住，手里100多万，看了看只能买房山这边的，阎村的天恒乐活城，2万左右一平，这样月供无压力，就是不知道以后的升值怎样？会不会不如新居
A：
1、不如哪儿的新居啊？如果是市区豪宅类的肯定不如，因为相对更稀缺，而商品价格是由供需关系决定的。另外房子投资还有特殊性，就是价值由地段儿决定，至少决定大部分。
但如果对比的是房山偏远的新居就未必了。地段儿内的配套还只是规划，但在没有地铁的情况下，规划很难快速完成，那透支的房产价值也就不容易变现，大概率还不如相对成熟地段的二手房呢。
2、阎村的天恒价格走势中等吧，肯定算不上多强，无论是跟北京市还是和长阳这种新兴板块相比。或者说长阳基本跟随北京大盘，再远点的地段儿就缺点了。但阎村也谈不上多弱，消灭后多少，只不过是行情期间的传导排序靠后而已。
3、简朴就这情况，房子是用来住的，本身觉得合适就行。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240906A02N9H00
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