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文/十一弟
三年前，百强房企榜单上，还很热闹。
当时候，霸占着销冠宝座的，是宇宙第一房企——碧桂园。
它只用了八个月时间，就卖了5600亿。
而在上一年，碧桂园的销售规模，达到了惊人的7888亿。
谁也不知道，宇宙第一房企增长的尽头，到底在哪里。
那一年，保利的销售业绩，还只能排在第五。
当时，刘平从宋广菊手上接过了权杖，开始掌舵这艘央企大船。
宋广菊的目标，是让保利重回行业前三。
但一直到她退休，保利的销售规模，也还是徘徊在前三名之外。
横亘在它前面的碧桂园、万科、恒大、融创，似乎是很难翻已往的大山。
刘平一上位，就赶上了超车的机会，他喊出了“进三争一”的目标。
现在，保利青出于蓝，已经在销冠的位置上，稳稳地坐了快两年。
到上个月，保利在今年的销售规模，刚刚突破了2200亿。
这个销售业绩，放在三年前，勉强能够挤进行业前七。
十一弟看了下，2021年前八个月，销售额在千亿以上的房企，有27家。
今年前八个月，减少到只剩下6家了——
房地产市场从高峰坠入低谷，其实也只用了短短的三年时间。
八月份刚刚已往，大多数上市房企，都发布了中期业绩。
十一弟对A股、香港的上市房企做了个统计——
上半年，大概只有四分之一的开发商，还能维持盈利了。
央企中国电建旗下的南国置业，上半年凌驾13亿营收，到手净利润仅400多万，挣扎在盈亏平衡点上。
上海国资下属光明地产，上半年营收30多亿，只赚到了800多万净利润。
若不是处置转让了一批资产，它的主营业务，也在亏损。
对国内的这些开发商来说，守住不亏损，就已经让它们拼尽努力了。
三年前，房地产行业的规模扩张攀上了历史性高位。
在当时，困难的信号，其实已经释放出来了。
2021年上半年，万科的中期利润在时隔十多年后，首次出现了下滑。
当时，万科的管理层放低了预期，做了心理准备——
“活下去，比什么都紧张。”
今年上半年，从前的三好生——万科，已经由盈转亏，大幅亏损了上百亿。
但现在，亏损与否，其实没那么紧张了。
当下的市场，比过往任何时候都要宽容，各人有了一个很残酷的认知——
先活下来，然后再思量赚钱，活着比盈利更紧急。
上半年，在百强房企榜单上，利润规模在十亿以上的开发商，大概有10家左右——
中海、华润、保利、龙湖、绿城、越秀、招商、新城控股、华发、滨江、金茂。
到上个月，金茂的销售额564亿，行业排名第十二位。
它在上半年的净利润，大约10亿。
房企销售榜单前十名，滨江、龙湖是仅剩的两家民营开发商。
到上个月，滨江卖了723亿，行业排名第八。
它在上半年的净利润，不到12亿。
十一弟查了下，在二级市场上，滨江是少数几家股价和市值还能维持上涨的开发商之一。
从年初到现在，滨江的股价，累计涨幅将近16%。
珠海最大的国企开发商——华发股份，规模体量与滨江大抵相当。
到上个月，华发的销售规模596亿，行业排名第十一位。
上半年，滨江的营业收入242亿，华发的营业收入248亿。
华发的盈利水平，比滨江要好一些，它帮股东赚到的净利润，将近13亿。
跟其他开发商一样，华发的毛利率水平，也在承受着压力。
十一弟查了下，今年上半年，华发的毛利率，下滑到了17%左右。
但在行业前十的上市房企里，华发的盈利能力，依然算得上相当可观了。
今年上半年，最能赚钱的开发商，当属两家大央企——中海、华润。
中海在上半年赚了103亿，华润赚了102亿，半斤八两。
其中，中海的毛利率水平，已经跌到了22%。
华润跟中海差不多，综合毛利率也下滑到了22%左右。
它靠商场收租等经常性业务，拉高了整体毛利率水平。
华润的开发业务，毛利率已经跌到了12%，比华发更低一些。
如今，坐在销冠位置上的保利，上半年的毛利率已经跌到了16%，也低于华发。
绿城的毛利率为13%，越秀不到14%，滨江更是在10%以内。
毛利率承受压力，上半年，华发是从费用管控中，抠出来了一些利润。
它的半年营收减少了21%，行政管理费用大幅缩减了将近34%。
华发的财务费用在上半年增长了36%，但是紧张由于利息收入有所减少。
它实际承担的利息支出，上半年有所减少。
上半年，华发的各项费用开支里，仍然维持增长的是销售费用，增幅不到4%。
尤其是营销代理费，有所增加。
它把从行政管理、融资成本上省出来的钱，花在了刀刃上——
在逆境的行情中，必须增加销售端的投入，把手上的存货，尽快变成销售回款，储备现金。
十一弟看了下，华发在上半年由谋划活动产生的现金，依然处在净流入状态。
对于今年的销售计划，华发的管理层早在客岁就作了定调——
“2024年将继续以去化、回款为工作重点，力夺取得优良的销售业绩。”
在百强房企榜单上，到上个月，华发排在行业第11位，比客岁又上升了3个身位。
围绕立足珠海、面向全国的发展思路，华发构建了华东大区、华南大区、珠海大区及北方区域的“3+1”全国性战略结构。
尤其是在核心城市，华发落子的重点项目，今年的销售业绩，相当亮眼——
其中，珠海横琴玺，热销近40亿，登顶上半年珠海楼市单盘销冠；
上海华发时代之城，首批次开盘去化高达95%，劲销18亿。
广州长隆万博悦府，荣膺上半年广州楼市网签面积、套数的双冠王；
南京金陵月华，在七月份卖了逾16亿，成为南京楼市销售金额、面积的双冠王；
成都阅天府，上半年持续霸榜成都高端市场三冠王宝座；
西安都荟城央，首开去化率达91%，累计销售将近13亿，位列西安楼市去化套数前五。
以旧换新，已经是全国各地消化存量商品住房、激发住房市场消费活力的紧张抓手。
年初，华发抓住政策机遇，率先在大本营珠海，推出了二手房以旧换新，首创了“直收+帮卖”模式，助力销售破局。
上半年，它在华东大区的多城多盘，也都参与了以旧换新试点活动，成效显著。
在严峻的市场行情下，通过持续深化“3+1”全国性战略结构，以及加快存量去化节奏，华发依然取得了骄人的销售业绩。
挤进了行业前十，华发成功跻身行业第一梯队，凸显出了强大的行业竞争力。
开发业务之外，华发的其他多元化业务，继续呈现多点着花的局面，激发了业绩增长——
它的贸易运营板块，上半年租金收入3.7亿，大幅增长了45%以上；
物业管理板块收入大约8.4亿，增长了将近27%。
有了多元化业务持续的增长拉动，华发在一定程度上熨平了开发业务的周期波动。
中金公司对华发的中期报告作了分析之后，给出了业绩指引——
“上半年条约负债凌驾890亿，相当于2023年开发业务收入的1.3倍，后续结算规模有一定保障。”
“我们预计全年结算结构与上半年相近，全年结算毛利率水平或落在15%~17%的区间内，进一步下探空间不大。”
“全年利润水平有望得到一定修复。”
平安证券也对华发给出了买入评级——
“通过分类施策盘活去化，销售排名稳步提升，加强现金流管理，牢筑资金安全防线。”
“华发自身审慎投资、区域聚焦，积极去化、财务稳健，有望安稳穿越周期。”
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240909A040MC00
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