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经济观察网 记者 田国宝 9月5日，王强看上的一个地块开始竞价，但他却没有参与的时机。这块土地位于一线城市产业聚集区，有较好的需求支持，根据他和同事的综合研判，预计一年时间可以清盘，但最终，地块投资没有通过总部的审核。
王强在一家国有房企的地区投资部门任职。今年以来，总部加大了投资风险审核力度，他所在公司前八个月实际投资额不到全年筹划的三分之一。
王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/平方米，目前地块周边二手房价格普遍低于5万元/平方米。总部认为，未来项目标利润和去化难以均衡，不同意参拍。
今年以来，基于房地产形势，央企和地方国企也开始审慎拿地了。
Wind数据显示，2024年前八个月，天下土地成交金额1.42万亿元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。
王强做了近十年投资工作，从今年开始，他所在公司的投资尺度从原来的8个增长到13个，全部符合才气投资。
减少拿地
年初，王强所在公司的筹划投资额在100亿元左右，但前八个月的权益拿地金额不到30亿元，相当于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投资要求。
减少拿地的不止王强所在的公司。
2024年中期业绩显示，保利发展上半年新拿12个项目，权益拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利发展的土地储备较年初下降了8%。
保利发展将投资主要放在天下38个核心城市，这些地方的土地储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成，主要分布在华南和华东等经济活跃、人口持续流入的三四线城市。
上半年，中海的投资总额为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产行业中处于领先地位。中海行政总裁张智超说，上半年一线城市供地少、优质土地供应不敷是拿地少的主要原因。
2021年以来，中海聚焦在一线和强二线城市投资，在2024年上半年的投资中，一线城市占比达到67%。除了在公开市场拿地，中海还积极关注收并购、城市更新等领域的投资时机。上半年，中海在西安从金地手中获取一个城市更新项目。
与保利发展一样，绿城中国也不排斥在经济发达的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说，绿城的投资以一线和核心二线城市为主，同时也会思量非热点城市优质板块的结构性时机，尤其是长三角部分经济发达市县的时机。
建发是近年拿地较为凶猛的房企之一，克而瑞数据显示，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成。
在业绩会上，建发的管理层表示，主要根据贩卖去化速度及增长趋势有序开展土储补充，今年加大了对东部地区的布局，尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份，为地区深耕做准备。
建发认为，2024年上半年集中供地价格太高，对拿地有较大影响，如杭州和福州等城市，虽然库存项目均完成去化，思量到团队和品牌的维系，才进行适度少量的补充，而且主要以互助模式为主。
中指院数据显示，今年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济观察网获悉，今年以来，羁系部门要求房企的贩卖拿地比不能超过40%。
调整策略
一位上市房企的财务负责人告诉经济观察网，一块土地拿错了有可能让公司爆雷，“一点不浮夸”。
房企想要发展必须投资拿地，但当前拿错地的风险太高，因此，调整投资策略、提高投资尺度成为多数房企控制风险的主要手段之一。
招商蛇口将投资范围缩小至10个城市。招商蛇口副总司理伍斌表示，要聚焦城市地区深耕，核心城市的投资占比将达到九成以上。
王强说，年中，他们公司对房地产市场和土地市场研判的结论是，拿地的风险依然较大，所以进一步收紧了投资。
王强所在的公司总部有一个几十人组成的投资研判团队，对每个都市圈的核心城市及热点地区进行综合评估，以此确定重点投资的地区；同时负责评估城市公司上报的筹划投资项目。
第一个评估指标是地块的毛利率，任何地块都必须达到两位数的毛利率。如果毛利率不达标，即便是半年可清盘的项目也不思量，这是最重要的红线之一。
第二个评估指标是项目标投入产出比，将项目所有潜在发生的成本结合去化周期、利润率等指标，为每一个参拍的地块设置价格红线。
第三是评估当地的未来市场走势。一个项目从拿地到开盘贩卖至少需要四个月到半年时间，投研团队需要对开盘时及去化周期内的市场作预判。一个项目标去化周期如果超过两年，原则上不会思量投资，除非未来有巨大升值空间。
金茂将投资策略总结为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早获取项目信息，让投研团队提前介入；“责”是责任明确，总部、地区和城市三级并一级，分别从不同维度看问题；“深”是把所有问题都思量到，减少失误和偏差；“细”是项目标每一个细节都要观察到；“准”是结果，即拿对地。
由于2022年之前拿地的毛利率下降较为严重，金茂试图通过获取毛利率高的项目，来提升整体毛利水平。
风向研判
对房地产的发展趋势，不同房企的判断不同，投资和贩卖策略也不同。
作为行业老大，下半年，保利发展一方面坚定去库存策略，主动调整投资节奏；另一方面将全面梳理在手资源，在存量土地调规、存量土地置换和存量房收储等方面积极与地方政府沟通。
同保利发展一样，去库存也是华润置地的核心工作。华润置地董事会主席李欣解释了去库存工作的思路。
第一，未来工作重心从开发贩卖依赖增量的惯性思维转移到去库存上，并提升全价值能力。
第二，团队上下形成去库存的熟悉。目前华润置地资产管理规模在4500亿元左右，其中经营性不动产的业绩贡献占比超25%。
招商蛇口一直对一二手房成交结构保持高度关注。其管理层认为，今年市场可能会先低后高，随着政策持续发力，积累的需求有望得到进一步释放。因此，下半年相对有更好的时机，但仍会审慎看待未来市场。
招商蛇口总司理朱文凯说，2024年的房地产贩卖金额能否达到2023年水平，他们保持观望态度。在市场没有较大改善前，还是希望贩卖能稳定住，经营性现金流和现金流是关键。
金茂董事长张增根称，金茂的战略方向和对峙高端改善的定位，与国家政策和行业现实高度契合。在行业不断洗牌过程中，只要战略方向和产物定位没有出现偏差，就可以最大限度制止风险，金茂对风险的把控较为及时。
与大型央企相比，王强所在的公司投资拿地慎之又慎，贩卖则是能卖尽卖。在符合国有资产要求的条件下，最大限度实现去化，在总部层面实行一城一策，在城市层面实行一项目一策，在项目层面则采取一房一策。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240909A09XJY00
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